内蒙古太仆寺旗市场调研报告

内蒙古锡盟市太仆寺旗县房地产市场调研报告2010年7月本案地块经济效益投入产出分析2号地块深层次研析太仆寺旗宝昌镇房地产发展趋势预测太仆寺旗房地产市场运行状况太仆寺旗宏观经济概述结论PART1太仆寺旗宏观经济概述太仆寺旗位于锡林郭勒盟南端,地处东经114°51′－115°49′，北纬41°35′－42°10′地处阴山北麓，浑善达克沙地南缘，海拔1300米－1800米，属中温带亚干旱大陆性气候，年平均气温1.6℃，降水量不足400毫米，无霜期110天左右。与河北省张家口市张北县、康保县相邻，西与正镶白旗、正蓝旗交界，东与多伦县接壤，是锡林郭勒盟的南大门。宝昌镇距张家口市150公里，距北京350公里，距锡林浩特市260公里。区域优势全旗现有耕地81.3万亩，其中水浇地17.6万亩。草场300万亩，其中农区194万亩、牧区106万亩。林地113万亩。地上水资源贫乏，没有可开发利用的河流；地下水净储量24亿立方米，年可开采8312万吨。矿产资源十分匮乏。太旗属农牧结合、以农为主的经济类型区。2005年全旗播种面积81.3万亩，其中粮食作物36.2万亩，油料12.3万亩，蔬菜15万亩，马铃薯18.1万亩，高产饲草料14.8万亩。牧业年度牲畜存栏52.7万头只，其中奶牛10984头,寒羊22万只；年末出栏33.3万头只。草原特色旅游景区环境进一步优化，太仆寺旗御马苑旅游景区通过国家3A级景区验收。全年接待京津及周边地区旅游人数近13.5万人次，旅游收入突破3565万元。宏观经济太仆寺旗2006年-2009年国民生产总值增长图05101520252006年2007年2008年2009年单位：亿元0%4%8%12%16%20%2006年-2009年生产总值增长幅度2006年-2009年生产总值增长比率2006年，全年县内生产总值13.94亿元，比上年增长18%；2007年，全县生产总值16亿元，同比增长15.3%；2008年，全县生产总值完成20.58亿元，同比增长13.4%；2009年，全县生产总值完成23.3亿元，同比增长13.2%。675385001183213881020004000600080001000012000140002006年2007年2008年2009年太仆寺旗2006年-2009年城镇居民人均可支配收入增量图城镇居民人均可支配收入2006年，居民可支配收入达6753元；2007年，居民可支配收入达8500元；2008年，居民可支配收入达11832元；2009年，居民可支配收入达13881元。2008年，全年全旗总人口20.95万人，比上年增长0.4%。其中，少数民族人口1.37万人，在少数民族人口中，蒙古族人口6187人；回族人口538人；满族人口6897人。2009年，全年全旗总人口21.05万人，比上年增长0.5%。其中，少数民族人口1.38万人，在少数民族人口中，蒙古族人口6219人；回族人口543人；满族人口6919人。由上述数据不难看出，太仆寺旗人口总量居锡盟辖属周边县人口总量之首摘自《太仆寺旗国民经济和社会发展统计公报》2008年，全年建筑业增加值1.23亿元，比上年增长20.7%。全旗具有建筑业资质等级的建筑施工企业3个，与上年持平；施工企业房屋建筑面积及竣工面积均为10.08万平方米，比上年增长69.2%；房屋建筑竣工率100%。全年具有建筑业资质等级的建筑企业实现利润491万元，比上年增长445.6%；实现税金36.0万元，比上年增长80.0%2009年，全年建筑业增加值1.9亿元，比上年增长52.5%。全旗具有建筑业资质等级的建筑施工企业3个，与上年持平；施工企业房屋建筑面积及竣工面积均为14.9万平方米，比上年增长47.8%；房屋建筑竣工率86.6%。全年具有建筑业资质等级的建筑企业实现利润173.1万元，比上年下降64.7%；实现税金10.8万元，比上年下降70%。城市发展概况：城市目前处于一个发展成长的阶段，各方面条件趋于成熟。城市经济增长速度较快，发展较为活跃。城市基础设施建设较为优秀，工业、能源基础较好，发展潜力大城市人均收入水平一般，但消费意识较为开放今年来城市固定资产投资趋热，城市建设改造加速，商品房建设供应加快，未来增长空间较高。县城在发展过程中，由于经济、土地等条件，南部新区新城已现雏形经济形势预测经济将保持迅猛势头发展。固定资产的投资将不断加强。随着城市基础设施的完善，未来的投资主导方向将指向房地产行业。吸引外资能力将不断加强太仆寺旗虽有旅游产业支撑，积极进行对外接洽的，但现阶段经济发展水平，城市建设水平等还处于欠发达阶段。第三产业将是经济新的增长点重点支持以生态旅游为重点的旅游业，将推动城市交通、旅游、服务业地迅猛发展。《太仆寺旗宝昌镇城市总体规划（2007-2020）》节点内容一、同意总体规划中确定的面积为100平方公里的城市规划区，在规划区范围内，要严格执行“一书三证”制度。二、城市人口规模和建设用地规模分别是：近期到2010年总人口为9.0万人，城市建设用地为12.83平方公里；远期到2020年，总人口为14.8万人，城市建设用地为21.4平方公里。三、城市发展方向以向南为主。近期以改建旧城区，改善人居环境、提高生活质量为主。整合城市建设用地，提高土地利用率，完善城市功能。四、要根据太仆寺旗环境资源的实际条件，加强生态环境建设，加强对城市水源地保护范围的管理，确保城市供水安全。五、要结合自治区交通“十一五”规划，预留过境交通线位，为提高公路等级做好前期准备工作。PART2太仆寺旗房地产市场运行状况政策环境国八条到国六条及备受争议的70、90执行细则我们发现，几轮的政策调整对太仆寺旗本地房地产市场影响不大，太仆寺旗房地产依旧保持着健康的增长水平。但是中大户型以及产品多元化（如：跃层、错层等）毫无疑问是目前及未来市场市场中的稀缺产品。国家宏观政策的出台旨在调控热点地区房价水平，对太仆寺旗此类县影响极小。《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房，同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。此政策对太仆寺旗房地产没有太大影响，交易秩序依旧。宏观市场环境1、太仆寺旗宏观房地产市场环境分析（偏住宅类）太仆寺旗房地产市场自2005年起步，至今已初具规模。赤峰等个别外地开发商的涌入，使太仆寺旗房地产市场发展日益规范和完善。房地产市场的总体供给量不足，以及南部城区土地供应量加大，导致今年房地产市场价格增长幅度较大，从均价1650元/平米飙升到1890元/平米左右。供给：现阶段房地产市场供给、需求相对较旺盛，整体供给低于整体需求。据粗略统计，目前太仆寺旗商品房供给总量约为30万平方米。（含部分待入市项目）需求：主力户型均集中在78-95平米二居。产品形态较为单一，多以平层为主。表明太仆寺旗房地产市场仍以改善性自住需求为主，市场需求结构较为单一。价格：房地产价格水平较2005年涨幅较大，但是随着城市中心的南移，新区土地供应量增大，房地产的价格增长速度将趋向缓慢。供需情况目前市场上在售的项目基本上属08年已经开始销售的项目，由于新城区加大土地供应量，因而新项目今年入市较多，且多集中在南部地带，市场的总体供应量估测在30万平方米左右；多数为多层普通住宅产品，电梯型小高层及高层产品为零；多层产品需求旺盛，且产品从外立面及内饰等方面略显普通，高品质住宅产品缺乏；整体需求较为旺盛，多数为自住性改善需求。购买人群集中在30-50岁之间，购买力较强，购买动机中一小部分有保值增值、投资倾向。市场表现1、同质化现象严重缺乏独特的项目内涵，上述项目均处于仅供居住为基础，以介于83-95㎡之间普通的两室主流，而错层、跃层等代表更高品质生活要求的产品形式均未出现。2、缺乏真正高品质的项目对于生活品质，无论是从任何城市及地区，人们的要求均不可或缺。而对于太仆寺旗市场，对于真正有着品质需求的楼盘的开发还是非常缺乏的，虽然部分项目也在深入挖掘产品本身可以形成独特卖点的方面，但是，略有些牵强，而且显得华而不实。如：中央公园、水系、移步换景等社区小品为高品质的生活园林景观并未出现“一卡通智能卡”“可视对讲”“楼宇信息化”“智能安防系统”“地面背景音乐”等现代化设施尚未进入。产品印象规划设计太仆寺旗县城的建筑规划设计起步较晚，新建项目的建筑规划起点较低，在整体建筑规划设计上，许多开发商并没有花太多心思，车位设计、园林设计、建筑外观设计都处于房产建设初级阶段。另外从建筑外观及色彩而言，产品里面感觉显得呆板，色调单一、形式陈旧，既无法体现出时代的活力与生活的意义，同样，对于建筑产品的发展格局及意义也非能起到重要作用。智能化水平“楼盘智能化”作为房地产业的时尚，在城市中已经屡见不鲜，但是在本地诸多发展商与消费者当中都还没有见过照面。太仆寺旗县城本地个别定位相对高品质型的社区应有的保安监控系统、地上背景音乐系统、红外线报警、车辆入库一卡通系统等与当地的消费者还有一定的距离。面积比例太仆寺旗户型面积比例示意图89%11%78-93㎡110-125㎡住宅类房地产的主力户型及面积主要集中在83-95平米的两居，产品形态较为单一；高端产品缺乏。销售价格从2005年到现在，太仆寺旗房地产市场项目销售价格呈现一个不断上升的趋势，项目均价从730元/平米左右上升到目前的1890元/平米左右。截止到2010年6月28日，目前市场中在售楼盘最高单价为2280元/平米左右，最低价约为1328元/㎡。整体市场均价区间保持在1890元/㎡左右。价格趋势73010501250158016500200400600800100012001400160018002005年2006年2007年2008年2009年太仆寺旗房地产市场价格攀升图物业管理目前太仆寺旗大多数楼盘对物业管理及服务意识处于盲点，而目前当地的住宅楼盘物业管理费集中在0.1—0.2元之间。收费低，但大多数开发商均为自建自管，经验缺乏，手段落后，基本就处于收取卫生费的收取基础上，没有其他配套的保安、花草种植员及高科技的监控设备及物管服务。营销策划本地楼盘的房地产市场进入“零售时代”楼盘的营销力度也是绝对价格差别的重要因素，成功的营销策略衍生出声望价格，声望价格是产品定位、品牌形象塑造、营销策划等一系列成功手段的长期积淀。不难发现，本县城的房地产市场整体的营销策划水平还不高，还趋于营销的基础化及产品本身素质的挖掘，但是提炼主题及意境烘托等辅助手段匮乏。包装手法单调，缺乏创新。另外，高尚社区、优质生活等方面的营销理念还未进驻到人心，这给我们的所有项目提供了逐步完善并采取包装的重大课题机会。2、太仆寺旗宏观房地产市场环境分析（偏商业类）目前，张家口市商业布局基本上形成了解放大街与207国道交叉口处为核心向东、南辐射的城市商业核心地带。商业大多沿城市主要交通干道排列，服装、娱乐餐饮业较为发达，特色餐饮业较为滞后，整个城市日常百货类的大型超市还不是很多。大多以自建、自用为主。在售商业项目单体户型面积在43－100平米左右，价格差异较大，集中在4400－12000元/平米左右。供给量不大。县城居民消费意识及观念还较传统，消费需求不够强，导致城市商业的营业时间较短，多在10：00-18：30目前，太仆寺旗在售商业项目不多，以张北辉业房地产开发公司开发建设的奥盛达购物广场为主。该商城区域位置绝佳，处于太仆寺旗县城的中心位置（207国道与解放大街交汇处）该商城采取主题经营的模式，针对各层的不同区域设置不同的经营主题，并针对业主置业的经营采取返祖形式，返祖点为8%。商城内商铺面积划分最小约在40平米左右，最大约在100平米左右。沿主干街设计为独立底商，该底商开间约在4.25米左右，进深约在11.7米左右。销售单价约为1.2W/㎡。1、底商是商业经营的主要形式除上述以外，太仆寺旗商业仍然以底商为主，且采取出租的方式。重点区域：解放街根据我市调小组对多个经营店（服装、百货、食