冷水滩区房地产市场调研（XXXX年3月）

a联策地产顾问（湖南）有限公司冷水滩区房地产市场——调研报告2011年3月a联策地产顾问（湖南）有限公司未来猜想？未来猜想产品政策a联策地产顾问（湖南）有限公司永州房地产市场产品参差不齐，中小楼盘较多，部分开发商建的产品虽价格较低，但品质较为落后，大部分开发商对开发理念的理解还有待提高，而现在开发产品正在不段更新，正处于向品质转型的跳跃阶段，整体价格水平还将继续上扬。随着楼市的调控政策频繁出击，后期的消费市场会越来越趋于理性。但是短期的刚性需求释放并不能证明市场开始触底反弹，走势尚未明朗，房价上涨既有空间又有阻力，如果因为阶段性的回暖，开发企业盲目乐观，擅自上调价格，将会使购房者的预期又形成新的差距，加剧观望氛围，导致刚有起色的房地产再度陷入低迷。另外，由于后续市场销售压力仍然存在，房地产市场仍然存在不可预估性。未来猜想a联策地产顾问（湖南）有限公司解读城市总体宏观经济区域宏观经济楼盘调研目录消费调研a联策地产顾问（湖南）有限公司解读城市a联策地产顾问（湖南）有限公司城市概况冷水滩区位冷水滩区位于湖南省西南部，湘江中上游。冷水滩区总面积1222平方千米，总人口53万人，城市人口20万人。冷水滩区辖6个街道、11个镇、2个乡、2个开发区，东与祁阳县、南与零陵区、西与东安县、北与衡阳市祁东县接壤。地理坐标为东经111°28′-111°47′，北纬26°15′-26°49′。冷水滩是移民城市，迁入人口主要来自零陵区、祁阳县、东安县、及其它县人汇聚于此。冷水滩区人民政府驻梧桐街道梧桐路。a联策地产顾问（湖南）有限公司沿海城市城市概况a联策地产顾问（湖南）有限公司冷水滩处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地，是湖南通向粤港澳的“南大门”，是湖南承接沿海产业转移的前沿阵地。冷水滩是湘西南地区的重要交通枢纽。湘桂铁路复线、洛湛铁路纵贯南北，与322国道、二广高速、衡昆高速，构成了相互衔接的交通网络。永州机场已开通长沙、海口、乌鲁木齐、北京等航线。怀永铁路、贵福铁路、夏蓉高速等国家级路网的相继立项和建设，将进一步促进冷水滩与“长株潭”、“粤港澳”等地的辐射接收能力。冷水滩区域交通城市交通a联策地产顾问（湖南）有限公司紧邻两广的前沿城市永州中国书法名城潇湘第一城湘粤桂三省咽喉要冲湖南重要的汽车工业基地之一杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡吴楚故地，汉唐名郡历史上湘南政治经济和文化中心民族风情a联策地产顾问（湖南）有限公司灿烂悠久的历史文化柳文化许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人都曾在此出生或创作。永州八景永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭日、香冷烟雨、愚溪眺雪。江永女书世界上仅存的女性文字——江永女书在永州被发现。灿烂的历史文化，是房地产发展的深厚底蕴。区域文化a联策地产顾问（湖南）有限公司永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后，城市面貌有待提升，各方面急待振兴。城市总结：城市总结a联策地产顾问（湖南）有限公司总体宏观经济a联策地产顾问（湖南）有限公司宏观经济永州市2006－2010生产总值情况名称GDP（亿元）增长％人均可支配收入（元）增长%2006年417.8311.80872513.302007年481.0014.001020014.52008年592.6813.301199115.22009年640.0414.001342512.002010年750.0014.501498311.602006－2010生产总值情况a联策地产顾问（湖南）有限公司01002003004005006007008002006年2007年2008年2009年2010年永州市2006—2010年GDP增长情况（亿元）2006－2010年GDP增长情况永州市国民经济从2006年以来一直保持快速增长势头，据统计，2010年全市共完成生产总值750亿元、增长14.5%，高于预期2.5个百分点。宏观经济a联策地产顾问（湖南）有限公司2006－2010年生活水平名称人均可支配收入（元）增长（%）人均消费性支出（元）增长(%)2006年872513.30550711.682007年1020014.5058756.692008年1199115.2064079.062009年1342512.0067224.912010年1498311.607635.13.6宏观经济a联策地产顾问（湖南）有限公司2006年—2010年人均收入情况宏观经济02000400060008000100001200014000160002006年2007年2008年2009年2010年永州市2006—2010年人均收入增长情况（元）2010年，全市民生得以改善，人均可支配收入达到14983元，同比增长11.6%，人均消费性支出也不断提高，年消费达到7635元，同比增长13.6。a联策地产顾问（湖南）有限公司全国房地产市场阐述城市可售情况完成交易情况成交价格套数套数面积（万㎡）环比（%）均价（元/㎡）环比（%）北京9659210116108.59-36.04上海4199114851154.81-20.19153062.81重庆9267616247145.45-28.2371932.97深圳25317398833.19-13.4197007.63广州36808716384.343.9811529-6.7杭州40427674674.99-23.0416541-7.44南京30123642166.561.18126065.01（数据来源：CREIS中指数据）市场阐述a联策地产顾问（湖南）有限公司0500010000150002000025000北京上海重庆深圳广州杭州南京*成交套数（套）均价（元/㎡）2011年1月全国主要城市成交情况全国房地产市场阐述2011年1月，调控政策更趋严厉，限购令相继蔓延至二、三线城市，“国八条”重拳出击，紧随其后的是悬挂已久的房产税靴子正式着地。1月监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌，仅7个城市环比上涨。其中15个城市跌幅超过20%，位居前列的是长沙和包头，跌幅均超过60%，而大连跌幅亦超过50%。限购令的蔓延以及“国八条”的出击，加之即将到来的春节淡季，预计未来楼市成交量不容乐观。市场阐述a联策地产顾问（湖南）有限公司区域宏观经济a联策地产顾问（湖南）有限公司城市规划城市规划空间布局：总体布局为“带状组团式”结构，城市用地由冷水滩区、芝山区和岚角山组团三部分组成，沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地，城市组团与机场之间，各组团之间为生态用地，在满足机场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设文化、体育、旅游设施，与城市组团之间形成有机的整体。建设重点：东部完善河东新城区建设，冷、芝两区联城；西部开发火车新站周边地区；北部对凤凰园工业园和冷水滩新行政区完善配套设施；河西南部建设长丰工业园。a联策地产顾问（湖南）有限公司冷水滩房地产市场分析区域市场永州2007－2010资产投资情况永州2007－2010资产投资情况时间固定资产投资房地产开发投资2007年255.08亿元24.8亿元2008年358.46亿元33.8亿元2009年600.14亿元61.97亿元2010年813.00亿元63.65亿元永州2007－2010资产投资情况a联策地产顾问（湖南）有限公司2007－2010资产投资情况01002003004005006007008009002007年2008年2009年2010年固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）永州2007－2010年资产投资情况区域市场在过去的几年，永州城市建设明显改善，2010年全市固定资产投资完成813亿元、增长36.6%，高于预期1.6个百分点；全市商品房销售额完成34.9亿元、增长45.6%。a联策地产顾问（湖南）有限公司区域市场名称2007年2008年2009年2010年商品房施工面积（万平方米）552.9432.6625.04530竣工面积（万平方米）320.490.63145.27156.61商品房销售面积（万平方米）108.9107.7149.96428.532007年—2010年商品房施工、竣工、销售情况a联策地产顾问（湖南）有限公司2007年—2010年商品房施工、竣工、销售情况01002003004005006007002007年2008年2009年2010年商品房施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）永州07—10年施工、竣工、销售情况区域市场2010年全市共完成住房建筑面积530万㎡，同比增长4.38%；冷水滩城区完成住房建筑面积103.4万㎡，同比增长13.1%；批准预售面积156.62㎡，同比增长24%；冷水滩区批准预售面积55.16㎡，同比增长48.29%。a联策地产顾问（湖南）有限公司消费调研消费市场a联策地产顾问（湖南）有限公司消费市场25-30岁30-35岁36-40岁40-50岁50-60岁58%22%13%6%1%购房置业比例80后将成购房主体据调查结果中显示，58%的调查者处于20-30岁这个年龄阶段，位于第二的是30-35岁，占总调查人数的22%。这个结果从侧面可以反映，永州80年代的消费者开始选择置业，并有了一定的基础和能力，这个趋势与其他各个大中城市的发展趋势相同。a联策地产顾问（湖南）有限公司购房决策权比例我自己夫妻共同决定多个（2个以上）家庭成员共同决定25%23%52%永州购房决策权据调查结果中显示，在购房群中夫妻双方决定占52%。这个结果从侧面可以反映，永州购房人群中大多是初次置业和二次置业为主，多为改善自身居住条件为主。消费市场a联策地产顾问（湖南）有限公司在购房注重考虑的因素开发商品牌升值潜力价格户型地段物业管理配套设施5%5515%10%30%30%购房主要考虑因素在本次调查数据显示，有60%的购房群体在购房时首先考虑的就是地段、价格，对楼盘品质方面还处于过渡阶段，购房心理尚停留在初步阶段，可以判断大部分购房群体并没有很多的购房经验。消费市场a联策地产顾问（湖南）有限公司城市资源配置满意度调查非常满意比较满意一般满意不满意非常不满意说不清/拒答城市资源配置满意度调查2%17%36%31%9%5%上面调查图片调查的内容是对于永州市的城市资源配置看法，36%的调查者表示一般满意，31%不满意，道路狭窄、公共娱乐设施少、环境脏乱差等都是永州目前需要改善的。消费市场a联策地产顾问（湖南）有限公司永州开发商信誉度调查非常满意比较满意一般满意不满意非常不满意说不清/拒答永州开发商信誉调查3%21%41%20%6%9%比较满意和不满意的比例分别占21%、20%，对开发商信誉度不满意方面主要体现以下方面：1、不按时交房；2、建筑质量较差；3、开发商只注重利润而忽略对楼盘品质的提升等。消费市场a联策地产顾问（湖南）有限公司商品住宅价格水平调查太高，很难接受很高，勉强能接受不太高，基本能接受偏低，可以接受很低，完全能接受本地住宅价格水平调查16%38%39%1%6%近几年永州房价涨势较快，但总体房价基本能接受。不太高基本能接受比例占39%，很高勉强能接受占38%，太高很难接受占16%，很高勉强能接受占38%，不太高基本能接受占39%，偏低可以接受占6%，很低完全能接受占1%。消费市场a联策地产顾问（湖南）有限公司家庭收入调查10万以内10-20万20-30万30-50万50万以上永州家庭年收入调查81%9%7%2%1%永州的收入水平在湖南省内还处于偏低水平，主要是因为永州的经济水平较为落后，对招商引资力度不够，投资环境较差，就业率较低等原因。消费市场a联策地产顾问（湖南）有限公司购房需求调查首次置业改善性需求投资性需求其他需求购房需求调查33%37%18%12%改善性需求略高于首次置业，说明永州购房市场正处于一次置业向二次置业的过渡阶段，对楼盘的品质需求会越来越高。消费市场a联策地产顾问（湖南）有限公司对住宅需求的调查50㎡以内50-