乐陵市场初步调研报告

乐陵城市初步市场调研报告星空地产营销管理中心2014年11月目录第一章：城市认知1.1、城市区位1.2、城市配套资源1.3、未来城市发展规划第二章：乐陵经济环境认知2.1、区域间城市发展背景比较2.2、区域经济活力程度分析2.3、区域人口及教育分析第三章：城市房地产发展认知3.1、一级土地市场分析3.2、二级房地产市场总结3.3、城市市场板块分析第四章：目标地块分析4.1、地块属性研判4.2、宗地开发建议原则4.3、地块开发建议城市区位配套资源未来发展行政区划：总面积规划1172平方公里，人口70万人，现辖9镇，4街道，3乡，1处省级开发区、1处省级农业高新技术产业示范区和1处国家黄三角规划的循环经济示范园；交通：德滨、济乐高速，省级公路4条，干线公路19条，分别与京沪铁路、京福高速、天津港、黄骅港、济南机场相接，实现“一小时到济，两小时达津，三小时抵京”；自然及产业优势：金丝小枣之乡、中国调味品之都、国家级马铃薯工程技术研究中心、金麒麟集团国家认定企业技术中心、泰山集团国家认定企业技术中心和工程技术研究中心等4家国家级研发机构；乐陵市位于山东省北部，北濒天津滨海新区，地处黄河三角洲高效生态经济区西端，是环渤海经济圈与山东半岛蓝色经济区（半岛城市群）结合部；第一章：城市认知城市区位配套资源未来发展第一章：城市认知【教育配套】乐陵教育资源已随着政府规划的新居住中心向西南片区迁移，西南片区的教育资源最丰富；城市区位配套资源未来发展第一章：城市认知【商业银行医院配套】乐陵市已形成商业大厦原商圈与银座义乌商贸城新商圈两个商圈，老城区与新西南片区的商业氛围足够成熟，医院资源还是以老城区为主；汽车站中医院人民医院妇幼保健院银座枣百购物广场义乌商贸城商业大厦商业大厦商圈城市区位配套资源未来发展乐陵市城市总体规划获山东省政府批复。据悉，规划期限至2020年，届时城市人口将达到26万人左右，用地为30.88平方公里，城镇化水平达到50%左右。第一章：城市认知商业中心、行政办公中心、文化娱乐中心跃马河、盘河形成的滨河绿化景观带规划中的居住片区城市区位配套资源发展现状未来发展城市总体布局结构：“一心二带三片”“一心”指文昌路－枣城大街－阜盛路－云红大街围合的城市中心，是全市的商业服务、行政办公和文化娱乐中心；“二带”指沿跃马河、盘河形成的滨河绿化景观带；“三片”指以高新技术产业、教育科研、文化体育用地为主的东部片区，以工业、仓储、市场用地为主的北部片区，以生活居住、商业服务、文化娱乐用地为主的西南片区。第一章：城市认知第一章：城市认知【城市评价】县域优势显著：乐陵地域面积广，人口基数大，“金丝小枣、调味品”等特色经济型优势明显，2011年度入选中国最具投资潜力中小城市百强；城市环境优质：乐陵市西部及城区借助跃马河、盘河打造了一系列水系公园，环境优美；配套资源分布较均匀，新居住片区西南片区配套资源丰富：新商圈形成，新一中、三小、新汽车站等完工并投入使用，西南片区的配套资源较老城区更丰富；城市规划侧重性明显：乐陵老城区地块少且面积小，一般用于旧城改造项目；西南部区域围绕新汽车站及新一中已形成了新的居住中心，未来围绕盘河区域将形成新的商务中心；第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析与样本城市相比，乐陵经济总量略高于金乡、平原，但人均GDP还低于平原；同一行政单位中，乐陵经济处于德州各县域的中游水平；【城市评价】乐陵特色经济明显，但是经济总量偏低，处于德州市中游水平；地区ＧＤＰ（亿）齐河３６０德城区２５６陵县２３８临邑２３６禹城２３４乐陵２１５平原２００宁津１８７武城１７５夏津１６９庆云１３５第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【居民消费与城乡居民收入】乐陵城镇居民收入高，城乡收入差距大，但农村居民消费力足；乐陵农村消费动力较足，与五所样本城市相比，农村居民消费与收入比值仅次于平原，处于第二位；从城乡收入对比看，乐陵城乡收入差距较大，仅次于微山，高于同县域的平原，城乡居民收入差距比约为2.29；从城乡收入看，乐陵与平原农村居民收入水平低，位于样本城市末位，但城镇居民收入水平较高；0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%济阳乐陵金乡平原微山农村居民收入与消费比农村居民收入与消费比012345600.511.522.53050001000015000200002500030000济阳乐陵金乡平原微山农村收入城镇收入城镇农村收入比第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【社会固定投资与房地产投资分析】社会固定资产投资额比较低，并且房地产所占比重较高，投资有点热；从社会固定资产投资比较看，乐陵社会固定资产投资额居中，2012年为121.66亿元，低于济阳、微山，比平原略高；五所样本城市相比，除去金乡，乐陵排名第二，绝对比值数字不是很高，但相对于平原的5.13，房地产投资有些热；138.75121.6686.6114.28142.56020406080100120140160济阳乐陵金乡平原微山社会固定资产投资比较社会固定资产投资比较6.529.9819.285.135.044.70%8.20%22.26%4.49%3.54%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0510152025济阳乐陵金乡平原微山房地产投资额（亿元）房地产与社会投资的比重第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【社会存贷款与个人存款分析】较高社会存贷比重，说明了社会投资的热度较高，经济的活力较旺盛；居民储蓄款所占社会存款比重大，反映乐陵潜在的消费力较强；从社会存贷款比重看，乐陵贷款比重占比排名第一，约71.5%，一方面反映了当地银行经营风险较大，另一方面也说明乐陵社会投资热度较高，经济的活动度较强；从个人存款比重所占社会存款比重看，乐陵的个人存款比重占74.55%，和金乡、济阳相差不大，说明居民潜在的消费基础较好，具有潜在消费的收入支撑；95.21118.49140.6104160.8444.2484.7779.9653.2280.172.151.401.761.952.010.000.501.001.502.002.50020406080100120140160180济阳乐陵金乡平原微山社会存款额（亿元）社会贷款额（亿元）存贷比95.21118.49140.6104160.8470.588.34109.5183.5290.7574.05%74.55%77.89%80.31%56.42%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%020406080100120140160180济阳乐陵金乡平原微山存款额个人存款存款比第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【地方财政收入比较】财政收入偏低，规模企业较少；与五个样本城市相比较，乐陵的财政收入高于平原，说明乐陵大企业少；104.97.064.4120.510510152025济阳乐陵金乡平原微山五地地方财政收入比较地方财政收入比较（亿元）第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【人口数量比较】人口基数多，乡村居民基数大，农村进城购房成为房地产发展的主要供应群体；与五个样本城市相比较，乐陵市人口基数仅次于微山，远高于平原，乡镇人口排在五个样本城市的首位，农村人口将是购房的主体；55.677064.1746.7471.6245.45949.8737.3549.901020304050607080济阳乐陵金乡平原微山总人口（万人）农村人口（万人）第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【义务教育阶段在校人数比较】教育重视度较高，小学在校人数首位；初中在校人数减少幅度，存在生源外流现象；乐陵市小学阶段在校人数五个样本县域最多的县域，在校总人数约为54440人，与总人口最多的微山相比，多3666人；乐陵初中阶段在校人数还是排在首位，但与小学人数相比，减少数量最多，约23702人，初中生外流现象严重；31984544404214031307407740100002000030000400005000060000济阳乐陵金乡平原微山小学在校人数小学在校人数190163073820718244381853905000100001500020000250003000035000济阳乐陵金乡平原微山中学在校人数中学在校人数第二章：城市宏观经济解读【县域经济评价】经济总量较大，农村居民消费动力较强：乐陵经济总量处于德州所辖县市的中游水平，农村居民收入略低，但农村居民消费信心较足，农村居民消费力较旺；社会固定资产投资不高，但房地产投资有些热：房地产投资在社会固定资产投资中比重高，总量大；贷款与存款分析：社会存款中居民所占比重大，潜在消费力有待于挖掘，存贷比稿，说明经济活动力强，有一定规模的企业存在，财政收入有所保证；重视孩子教育，并存在校生源外流现象：乐陵义务教育阶段在校学生人数较大，但初中在校生源与样本城市相比减少幅度大；第三章：乐陵住宅市场认知一级土地市场二级住宅市场【土地出让与成交量】近5年土地成交率98.25%，供基本等于求，但前2年挂牌量过大，后3年政府控制下，挂牌量逐年减少；乐陵近5年土地挂牌量（协议量）共1839695㎡，成交量1807489㎡，成交率98.25%；10年11年土地挂牌量巨大，近3年土地挂牌量逐年递减，保持了正常的挂牌量；城市板块解读重点板块透析一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【土地成交价格】乐陵市属于地价偏低的城市，2014年成交也突破了100万元；乐陵市地价刚突破100万元/亩，地价属于偏低的城市；2012年的土地价格呈现下降到趋势，主要是西南片区成交量大，价格低，拉低了成交均价；2013年政府为了提高地价，出让了四块地给乐陵市城市资产经营建设投资有限公司，均价120万元/亩，提高了2013年的成交均价；城市板块解读重点板块透析一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【13-14年新成交土地】成交9宗地块面积约为18.55万㎡，其中乐陵城市资产经营建设投资有限公司成交10.8万㎡，成交均价也比较高；其他楼面价多数在500元/平方米以下；城市板块解读重点板块透析一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【开工面积与销售面积】乐陵市相对其他城市每年的库存量略少，但因每年的开工量都很大，累积的库存量大，供大于求，房地产市场风险加大；从2012年在开发面积样本城市横向比较看，乐陵销售开工比高于其他四个城市，但因开工多，库存量高于其他城市；从新开工量看，乐陵每年新开工量较大，平均每年开工面积约为76万㎡；从成交面积看，平均每年的销售面积约36.28万㎡，后续供给充足；城市板块解读重点板块透析61.88100.3165.166.2833.0815.6737.164616.928.7725.32%37.05%27.86%25.53%26.51%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%020406080100120140160180济阳乐陵金乡平原微山住宅施工面积住宅销售面积销售与开工比一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【去库存的时间】截止到2014年11月底现有库存约51.98万㎡，2014年前11个月销售面积37.79万㎡，参考2013年销售面积43.79万㎡，去化库存需要14.9个月；城市板块解读重点板块透析一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【土地库存去化的时间】2010年到2014年11月底出让土地的可建筑面积约352.83万㎡，从2010年截至到现在房屋销售总面积约181.41万㎡，剩余可建筑面积约171.42万㎡，剩余量土地供应量多，市场进入风险大；城市板块解读重点板块透析可建筑面积与销