XXXX年房地产市场分析

成都锐理数据处理技术股份有限公司网址：电话：[phone]传真：[phone]年房地产市场研究成都锐理数据2016年12月31日2016年房地产市场回顾•2016年宏观经济回顾•2016年房地产市场回顾•2016年房地产政策回顾123目录2017年房地产市场预期•2017年宏观经济预期•2017年房地产政策预期•2017年房地产市场预期未来房地产市场展望•房地产市场发展展望•房地产企业发展建议12016年房地产市场回顾1.2.3.2016年宏观经济回顾2016年房地产政策回顾2016年房地产市场回顾2016年宏观经济回顾-2.00%-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%利率CPI【国际宏观经济回顾】全球负利率时代，欧盟继续实行QE政策、日本延续负利率刺激2017年12月欧洲央行会议•决定把欧元区三大基准利率维持在今年3月降息以来的史上最低利率水平•宣布延长量化宽松期限，从2017年3月延长到12月•从2017年4月起将资产购买计划(APP)每月购买资产的规模从目前的800亿欧元减少到600亿欧元。欧洲继续实行量化宽松2017年11月日本央行宣布维持现有货币政策不变，日本央行继续维持负利率。日本延续负利率2016年12月各国央行最新利率及CPI图2016年12月•美联储如期加息25个基点。这是美国一年来首次加息、十年来第二次加息。•2017年加息两次是合理预期，如果经济表现更加强劲，则加息三次也“并非难以置信”。美元宣布加息备注：以上数据来源于南方财富网，锐理整理。0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2015年2016年【国际宏观经济回顾】美国经济一枝独秀，美元进入升值和加息周期4.60%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2015年2016年2015年12月-2016年11月美国失业率走势图5%自然失业率线1.60%2.40%2.90%2.50%3.30%3%2.20%1.90%1.60%1.30%1.70%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32014年2015年2016年2014-2016年前三季度美国GDP增速走势图备注：以上数据来源于TradingEconomics，锐理整理。2015年12月-2016年11月美国通货膨胀率走势图2%目标线美元进入加息周期先决条件已达成•就业改善：低于美国5%的自然失业率•经济复苏：经济指标优于预期•通胀预期：未超过美联储2%的目标数据源：国家统计局【国际黑天鹅事件回顾】国际黑天鹅事件频发2016.06.23英国公投脱欧•英国市场不确定性增强，英国不动产和投资收益率降低。•人民币相对英镑被动升值，但是因为中国对英国投资有限影响较小。•美元成为避险港湾，加大中期人民币兑美元的贬值压力2016.11.08特朗普当选美国总统•特朗普被市场作为不确定因素，其主张加大国内基础设施建设，积极财政政策，适当收紧货币政策•预期加息频率和力度加强，新兴市场资本流出成潮，美元指数短期走强•中国资本继续外流，对楼市存在降温的效应；中国企业美元债务成本增加2016.09美国司法部向德意志银行开出140亿美元罚单2016.12.04意大利宪法改革被公投否决2016.12美国美联储宣布加息25个基点。。。。。。6.70%5%7%9%11%13%15%17%Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q31997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年GDP增速【国内宏观经济回顾】2016年整体经济增速稳定，经济增速中速长期化1997—2016年全国国内生产总值GDP增速季度走势备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。90951001051101151月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年CPI当月值PPI当月值【国内宏观经济回顾】CPI受猪肉下跌和房价上涨影响，整体温和可控；PPI受供给侧改革去产能和大宗商品价格增速提升推动，但缺乏长期走高的需求支撑备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。2008—2016年11月全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI月度走势【国内宏观经济回顾】经济运行平稳表面下暗流涌动，GDP实际增速平稳但现价增速逐季提升7.10%7.30%7.80%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%Q1Q2Q32016年GDP实际增速-同比GDP现价增速GDP平减指数2016年前三季度国内生产总值增速走势图备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。020000040000060000080000010000001200000051015202530351月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年M2供应量M2同比增长(%)【国内宏观经济回顾】2016年货币供应量持续宽松，增速保持10%左右2003—2016年9月M2供应量同比增长(%)情况月度走势图备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。10%增长速度线92949698100102104106108110020000040000060000080000010000001200000140000016000001月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年M2供应量（亿元）CPI当月值【国内宏观经济回顾】M2与CPI未呈现理论正相关关系，因新增M2主要流向金融和房地产业1997-2016年M2货币供应量和CPI值走势图9.8%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%11.0%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年金融行业增加值在GDP中占比房地产行业增加值在GDP中占比【国内宏观经济回顾】资金严重脱实趋虚，金融行业虚胖2010-2016年第三季度金融、房地产业增加值在GDP中占比季度走势图备注：以上数据来源于国家统计局，锐理整理。英美国家金融一般占比线7%7.47%5.22%2.25%1.98%2.25%4.14%2.25%3.50%3.00%1.50%10.08%7.92%5.85%5.31%5.58%7.47%5.31%6.56%6.00%4.35%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年一年期存款利率一年期贷款利率【国内宏观经济回顾】经济下行压力仍然存在，市场预期支持利率下行1997-2016年一年期存贷款利率走势图00.010.020.030.040.050.060.070.08020000040000060000080000010000001200000140000016000001月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年M2供应量（亿元）一年期存款利率【国内宏观经济回顾】M2快速增长导致货币供给大于需求，进一步使存款利率保持低位1997-2016年货币供应量M2和一年期存款利率走势图【国内宏观经济回顾】中美利差缩小，存在利差倒挂可能，人民币贬值、加息压力增大•中国历史的三次利差倒挂时期资本是净流入，因为人民币资产的高收益消除了利差影响。过去三次利差倒挂都是处于周期性经济下行，但是因为货币政策持续宽松和利率下降，经济中长期会回暖。历史利差倒挂——仍然资本净流入•近两年来中美利差开始明显下降，未来存在利差倒挂背的可能。但是因为我们处于经济结构性下行，缺少高收益人民币资产，未来汇率贬值和资本外流风险是上升的。未来利差倒挂——存在资本外流风险2002-2015年中国美国10年期国债到期收益率走势图备注：以上数据来源于Wind，锐理整理。没有中国利率数据827.84827.7827.7827.7827.68819.17797.18760.4694.51683.1676.95645.88631.25619.32614.28622.84665.746006507007508008502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年人民币对美元汇率(美元=100)(元)【国内宏观经济回顾】人民币将进入贬值周期2000—2016年人民币对美元汇率走势图备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。【总结】2016年宏观经济回顾国际宏观经济回顾•全球负利率时代：欧盟继续实行QE政策、日本延续负利率刺激•美元加息周期：美国经济一枝独秀，美元进入升值和加息周期•黑天鹅事件频发：英国脱欧、特朗普当选美国总统、美元加息都在改变市场预期，转变国际资本的流向国内宏观经济回顾•经济增速：中国经济增速稳定，但经济运行平稳下暗流涌动•货币供应：货币供应量持续宽松，但新增M2主要流向金融和房地产业，资金严重脱实趋虚•利率水平：经济下行压力和货币供应使得利率处于低位•人民币汇率：中美利差缩小，存在利差倒挂可能，人民币贬值、加息压力增大，进入贬值周期2016年房地产政策回顾Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42014年2015年2016年【2016房地产调控政策回顾】•40个限购城市取消限购•“930”新政出台•“五次降息、三次降准”•“330政策”•“新930新政”•“一次降息、两次降准”•减免房地产契税、营业税（不含一线）•重点城市集中出台调控政策2014-2016年房地产政策走势政策收紧政策宽松【2016年房地产调控政策回顾】房地产行业