XXXX年潍坊市房地产市场分析报告_66页

2010年潍坊房地产市场分析报告二○一○年八月11目录第一章潍坊市宏观经济背景分析一、潍坊自然地理环境概述................................31、地理位置......................................32、城市规模......................................33、行政区划......................................44、城市交通......................................55、人文资源......................................76、个性潍坊......................................7二、社会经济发展...................................101、潍坊在山东省内经济实力...............................102、地区GDP......................................113、人均GDP.....................................124、潍坊产业结构....................................125、2010年第一季度潍坊市经济运行情况.........................12三、人口情况.....................................161、总人口......................................162、人口增长率....................................173、总户数......................................184、户均人口.....................................185、潍坊市各区县人口.................................19四、城市规划与发展..................................201、城市结构.....................................202、城市发展动力...................................233、城市发展规划...................................24224、城市发展战略影响分析...............................30五、消费特征分析...................................311、人均收入水平...................................312、人均可支配收入及消费性支出............................323、城乡储蓄存款...................................334、居民消费特征...................................35六、本章小结.....................................37第二章潍坊市房地产市场分析一、潍坊房地产市场总体特点..............................38二、潍坊楼市专业水平总体评价............................401、总体规划.....................................402、建筑风格.....................................403、营销手法.....................................414、整体质素.....................................425、物业管理.....................................42三、潍坊房地产市场分析...............................431、供应情况分析...................................432、需求主体分析...................................453、需求情况分析...................................464、价格分析.....................................54四、潍坊房地产市场发展前景预测...........................59五、典型住宅项目调查................................60六、本章小结.....................................6633第一章潍坊市宏观背景分析一、潍坊自然地理环境概述1、地理位置潍坊市地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，东与海港名城青岛、烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，与日照、临沂相连，北临美丽的渤海莱州湾。属于繁荣的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一。1988年，世界风筝协会定潍坊为“世界风筝都”，每年四月举行国际风筝会。“银线连四海，风筝传友谊”，盛大的民俗活动大大提高了潍坊市在国内外的知名度。（1）地理位置优越潍坊市位于山东半岛中部，南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183公里，距北京410公里。南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉。（2）环境气候温暖，四季分明潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。区域位置极其优越，市区地势平坦，为城市的发展奠定了坚实的基础，为房地产发展创造了大空间环境。442、城市规模全市总面积15859平方公里。至2009年底，据公安部门统计,全市年末户籍总人口867.85万人。据人口变动和劳动力调查资料推算,全市年末常住人口895.15万人。中心城区（西起大圩河，东至潍坊电厂，北临济青高速公路，南到胶济铁路）建城区面积128平方公里，人口108万。据《潍坊市城市总体规划（2005—2020）》，潍坊市中心城市的总人口数2010年将达到127万人，2020年将达到179万人。在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动潍坊房地产业的发展。3、行政区划潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市。55潍城区面积289.5平方公里人口40.6万人居委会77个村委会190个寒亭区面积1200平方公里人口42.3万人居委会21个村委会422个坊子区面积906.6平方公里人口52万人居委会24个村委会547个奎文区面积182.88平方公里人口53万人居委会49个村委会173个临朐县面积1834平方公里人口85.4万人居委会60个村委会877个昌乐县面积1101平方公里人口61.8万人居委会61个村委会452个青州市面积1569平方公里人口90.6万人居委会59个村委会1002个诸城市面积2168.6平方公里人口106.07万人居委会89个村委会1249个寿光市面积2072平方公里人口102.1万人居委会67个村委会922个安丘市面积1713平方公里人口92.1万人居委会94个村委会1137个高密市面积1524.34平方公里人口84.7万人居委会77个村委会883个昌邑市面积1578.1平方公里人口57.7496万人居委会42个村委会649个4、城市交通城际、省际交通发达便利潍坊区位优越、交通便捷。有多条高速公路、国道、省道贯穿、铁路贯穿其中，是全国交通枢纽城市，此外，还有港口和机场。胶济铁路、济青、潍莱、东青三条高速公路横贯东西，潍坊机场已先后开通了潍坊至上海、北京、大连等城市的空中航线，随着潍坊海港的建成，构建起了公、铁、水、空全方位、开放式的大交通体系，为经济和社会事业的发展提供了有力的支撑和保障。城四区66市内公共交通发展滞后，经营范围小，线路布局不合理市内公交线路达到46条，并在全省范围第一个投入使用天然气公交车。但公交线路运营一直被限定在“城区四条外环路以内；高新开发区以内；城区至寒亭区、坊子区政府所在地。”即城区小四环以内,这一界定导致公交经营范围过小、优势无法体现。近来，峡山区、滨海区等新开发城区积极要求开通公交线路，更显出广大居民对公交的渴望。在这一社会需求前提下，市公交部门积极优化完善城市大公交格局。按照《公交专项规划》，争取政府政策支持,对公交线网进行优化拓展。本着“优化城区，拓展外围”的原则，消除市区线网盲区，减少线路重复，优化市区线网布局。完善发达的公交系统网络，是促进城市发展及城市化的基础，对城市房地产的加快发展也有促进作用。出租车行业发展缓慢，与城市快速发展脱节，出租车13年未增加，不能满足需求潍坊出租车于上世纪80年代末出现，1996年至1997年间，潍坊出租车数量达到2116辆，出租车公司达到15家，随后的13年潍坊市区的出租车没有再增加一辆。而截至2009年，潍坊市区建成区面积达到128平方公里，比2003年扩大50平方公里，人口达到140万，比2003年增加约40万。潍坊每千人拥有出租车数量只有1.4辆，与“每千人不宜少于2辆”的国家标准有较大差距。作为城市公共交通的补充，出租车行业应满足城市经济发展水平及城市化程度的需要。目前，潍坊市在公共交通方面尚有很大提升改进空间的情况下，出租车行业亦饱和运行发展缓慢，将对城市经济发展及人民消费产生较大消极影响。潍坊市汽车保有量居全山东省之首，超过210万辆。但整体看，中高档次机动车明显偏少，大多为经济型轿车。城市公共交通不发达不完善与机动汽车保有量之间存在一定相关影响作用。潍坊出租车等车难、打车难现象普遍，个别路段长时间无出租车驶过，影响人们交通出行。775、人文资源潍坊是一座历史文化名城，各种民俗文化众多，旅游资源丰富。历史悠久。早在7000多年前的新石器时代。境内就有氏族部落秤和生活，久远的历史给潍坊境内留下了不同时期的文化群带。人才辈出。潍坊作为历史古州名郡，人才荟萃，英杰辈出，生于潍坊市域或曾活动于此的高层次文化名人就有100多人。如：孔融、徐干、李清照、王尽美、臧克家等。潍坊还是著名的世界风筝之都。此外，高密的扑灰年画、剪纸，临朐奇石、铁花、仿古铜器，杨家埠木版年画、聂家庄泥玩具、青州花博会、昌乐蓝宝石、北城村满族习俗、云门山风俗等都在全国出名。丰厚的历史文化资源的不断挖掘促进潍坊市旅游业蓬勃发展，进而促进潍坊市的经济发展与繁荣。6、个性潍坊（1）城市之最潍坊是中国唯一一个国际性联合组织总部（国际风联）所在地的地级市。国际风筝联合会将国际风筝联合会的总部设在潍坊。潍坊是全国最大的艺考考区，有省外200多座高校坐镇潍坊考试，是一个超级大考区。潍坊人民广场的喷泉是江北最大的旱地喷泉。潍坊的海化集团是全国最大的海洋化工生产基地。潍坊昌乐是全国最大的蓝宝石产区，是中国最大的珠宝生产地和贸易地。潍坊的富华大酒店是山东最大的5星酒店，占地8.8万平米，比青岛新建成的还要大8000平米。潍坊有全国最大的蔬菜贸易市场，是最大的蔬菜贸易集散地。潍坊富华游乐园是山东最大最漂亮的游乐城。潍柴是中国内燃机行业首个销售额过百亿的企业，是中国最早一批生产柴油机的厂家，是中国第一家在香港H股上市，并回归内地实现A股再上市的企业，是国内唯一一家同时具有三大业务板块的集团。潍柴要做世界上最大的通用发动机生产商。潍坊晨鸣纸业集团是全国最大的造纸企业，