XXXX年顺德房地产市场分析报告

2013年破茧顺德房地产市场研究报告声明：本报告的数据源于建设局、国土局、房管局等网站，数据以参考顺德房地产信息交易网、顺德土地房产交易中心及合富辉煌市场研究部监测数据所得，数据统计方式不同，可能出现与政府部门最终公布的数据有偏差的情况，因此仅作为行业内部参考之用，最终的数据应以政府部门权威数据为准，如没有特别标明，顺德市场成交数据均以套内面积及套内价格计算为准，统计方式以网签数为准。2013年年初中央出台国五条细则欲使房地产市场降温，效果却并不显著，开发商让利激活了市场的热度，随后土地市场热度跟随而上，地王纷纷再现眼前，虽然银行贷款于年末有所收紧，但市场气氛并未因此而转变；随着市场的逐渐发展，下半年中心区域项目逐渐走向高端化，而周边镇街众多项目推货节奏都延后至年底或明年，市场供应的补充将使得市场更加良性的发展。2013年佛山房地产分析报告2013年顺德房地产市场1.宏观市场1》金融市场分析2》政策市场分析顺德市场回顾2.一级市场分析3.二级市场分析4.未来市场预判5.2013年佛山房地产分析报告-4.00%-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%47484950515253542012-2013年中国制造业指数对比指数同比增长下半年GDP增速开始加快，全年制造业平稳发展2013年1-3季度GDP为86762亿元，同比增长7.7%。较第1、2季度，第三季增速开始上扬。表明中国的投资、消费、出口的增速开始加快。7.20%7.40%7.60%7.80%8.00%8.20%0200000400000600000第1季度第1-2季度第1-3季度第1-4季度第1季度第1-2季度第1-3季度第1-4季度2012-2013年国内生产总值（亿元）绝对值同比增长2013年2013年PMI指数显示制造业保持平稳扩张平稳，表明制造业增长总体平稳。而第四季度PMI增长速度回落，说明经济反弹压力较大。2013年2013年佛山房地产分析报告“三驾马车”总体平稳向好，投资、消费表现稳定，外贸进出口有所好转。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%2011-2013年固定资产投资增长走势图0.00%10.00%20.00%30.00%2011-2013年消费零售额增长走势图-400-20002004002011-2013年贸易顺差额月度走势2013年2013年2013年投资表现稳定，而受到“化解产能严重过剩矛盾的指导意见”影响，造成市场的投资意愿的减少，导致下半年增速小幅回落；消费平稳回升，而由于上半年政府控制三公消费，造成部分高端消费回落，导致消费增速放缓；贸易方面，受到一系列稳定出口增长的政策措施逐步体现的影响，顺差呈现波动性增长。2013年佛山房地产分析报告物价涨幅平稳，制造业降幅逐渐收窄2013年12月，CPI为103同比涨幅回落，仅上涨2.5%。各类商品及服务价格处于基本稳定状态，短期内通胀压力因素减少；2013年12月，PPI为98.6同比下降1.4%。“负增长”的持续时间已增加到22个月，但相对上半年，下半年降幅相对有所收窄，保持相对平稳。-5.00%-4.00%-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%2012-2013年CPI、PPI走势PPICPI2013年2013年佛山房地产分析报告信贷依然“年初松，年底紧”，虽然年度额度持续增长，但涨幅趋向平缓2013年上半年贷款额为50708亿元，同比上升5%，而2013下半年贷款额为33289，同比下降1%，环比下降34%；累计贷款额为83997亿元，同比增长2.30%，较2012年升幅下降75%。0200040006000800010000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年-2013年各月新增贷款额度2011年2012年2013年7480782032839977000072000740007600078000800008200084000860002011年2012年2013年2011-2013新增贷款各年累计(亿元)下半年上半年2013年佛山房地产分析报告0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%大型金融机构存款准备金率走势5.56%5.81%6.06%6.31%6.56%6.31%6.00%2010.10.202010.12.262011.2.92011.4.62011.7.72012.6.82012.7.6贷款利率走势分析2013年存款准备金率和贷款利率均没有出现变动性的调节。表政府有意维持13年货币政策的平稳走势；7月19日央行宣布放开贷款利率下限，但个人房贷利率暂不调整。扩大贷款利率浮动范围，利率市场化，有利于降低企业融资成本。财政政策保持整体的平稳性，只在细节方面进行微调2013年佛山房地产分析报告下半年贷款余额收窄，银行放款速度放缓月份首套房贷款利率备注工商建设农业中国1月8.5折8.5折8.5折8.5折2月8.5折8.5折9折8.5折3月8.5折8.5折9折8.5折4月8.5折8.5折9.3折8.5折5月9.3折8.8折9.3折9折6月9.3折9.5折9.3折基准利率7月基准利率基准利率基准利率基准利率取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人房贷利率暂不调整9月基准利率上浮5%上浮5%上浮5%10月上浮10%上浮5%上浮5%上浮5%11月上浮10%上浮10%上浮10%上浮5%12月上浮10%上浮10%上浮10%上浮10%受上半年贷款额度过度放宽影响，为了维持1年整体贷款额度良性发展，下半年开始贷款额度急速下滑，第三季个人购房贷款增加值环比下降18%；随着年底临近不少股份制银行已经停止贷款，国有银行则难觅贷款折扣。首套房贷利率打折难寻。00.10.20.30.40.50.62011-2012个人购房贷款增加值(万亿)第三季度4072亿元，环比下降18%2013年2013年佛山房地产分析报告-60-40-200204060房地产各项资金来源增速（%）国内贷款利用外资自筹资金2013年房企投资偏好转移，利用海外融资筹集资金储地的方式不断增多10.6812.1014.080.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.002011年2012年2013年房地产投资资金来源总额(万亿元)土地市场热情高涨背景下，房企融资额也达到近10年新高，今年房企融资总额位14.08万亿元，同比上升26.4%；今年利用外资融资的增速大幅上升，说明受全球量化宽松货币政策支撑，海外资金成本相比国内低，今年越来越多的房企顺利地借道海外融资，缓解了今年年众多房企的资金紧张的局面2013年佛山房地产分析报告释放需求成为中央未来政策调控的主导思想2013年国家多次提出“加大保障房建设力度，多渠道筹集房源”这一层关系的提出，进一步明确了住房保障的主导作用、基本功能；说明政府已不再只用政策打压需求，开始转向释放需求，以此调节价格的转变。“十八大”奠定“双规制”，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度中央政治局集体学习，明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针《决定》提出“加快健全社会保障管理体制和经办服务体系。健全符合国情的住房保障和供应体系”习近平强调：“《十二五规划》提出，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右”2013年佛山房地产分析报告管放紧政策逐步放松，调控逐步向“去行政化”转变2012年限购政策实施已一年，23个地方政府推出限购微调，但多数城市微调政策触犯中央底线就立即被叫停。可见中央对房价调控还处于坚定不移的决心2013年初国务院颁布“新国五条”，明确地区年度房价控制目标、提高二手房交易个人所得税、提高二套首付等。更多的是一种政策暗示及吹风，实际调控手段不多2013年末中央政治局集体学习，提出“保障的归政府、市场的归市场”加大保障房建设力度，再次提出住房保障覆盖率达到20%提出调控逐步去行政，由市场决定价格2013年佛山房地产分析报告摆脱一刀切的模式，向“市场化”的调控方式转变十八届三中全会去行政财税改革保障体系打破土地二元结构，实现农地入市流转。加快推进保障房建设，从而释放需求财税改革工程城镇化楼市调控逐步去行政本届三中全会强调“市场决定性”，未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。2013年佛山房地产分析报告从物业税概念的提出，到上海重庆试点的启动，再到管理层提出试点在全国范围推广，到最后提出与以往有所不同的“房地产税”立法。无论“房地产税”是“房产税”名称的更换，还是中央对房地产税制的完善，都可以见到房地产税已逐步进入了国家政策大纲。房产税逐步完善或深化，体现税制改革的重要地位2009《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出“要深化房地产税制改革，研究开征物业税。”2011上海与重庆启动房产税改革试点2013《中共中央全面深化改革决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”2010《2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》提出了“逐步推进房产税改革的表述”2012政府人员提出房产税改革试点经验将在全国范围内推开房地产税演变历程2013年佛山房地产分析报告市场对房产税争议较大，试点时间一再延长自2011年，重庆上海两个试点启动后，至2013年底暂无其他城市加入房产税试点范围，试点范围的扩大任重道远。自2012年8月，国家税务局透露的第二批的试点城市名单，已有16个月，期间多个版本的起初。但第二批的试点而迟迟未能确立，说明各个地方政府对实施房地产税还有所抗拒地点时间范围税率本地居民外地居民计税依据税收减免备注重庆2011年1月重庆主城区0.5%和1.2%两档1、个人拥有的独栋商品住宅市内同时无户籍、无企业、无工作个人新购的第二套（含第二套）以上住房应税住房的计税价值为房产交易价农民基地自有住房等3种情况实施中2、个人新购的高档住房上海上海市行政区域0.4%和0.6%两档家庭第二套及以上住房非本市居民家庭在本市新购的住房以应税住房的市场交易价格作为计税依据家庭全部住房面积人均不超过60㎡等3种情况实施中湖北2012年8月研究涉及税制的体制改革。——————按“市场评估值”征税，增加了房屋的既始价格。需要70年支付的税收未确立湖南未确立杭州2013年3月——0.4%和0.8%两档————对增量房屋征收房产税的模式人均60平方米的免征面积未确立南京执行细则或效仿上海;目前较为明确的方向是对限购范围进一步扩大升级未确立深圳未确立青岛未确立北京2013年5月调控细则已经成文，且随时待发未确立广州未确立2013年佛山房地产分析报告提高住房贷款比例与加大供应将是未来调节市场主要手段2013年各大城市房地产政策涉及内容城市限购条例房贷调控住房税收保障房提供住房或土地供应新国五条三中全会新国五条三中全会新国五条三中全会新国五条三中全会三中全会深圳◎◎◎◎◎◎◎◎北京◎◎◎◎◎◎◎上海◎◎◎◎◎◎◎◎广州◎◎◎◎◎武汉◎◎◎◎沈阳◎◎◎◎◎◎◎长沙◎◎◎南京◎◎◎厦门◎◎◎◎南昌◎◎◎◎新国五条各地方政策和三中全会后各地方政策对比中可见，在未来各大城市将逐步放弃以行政手段控制楼市，而是通过房贷调控和提高住宅土地供应来抑制楼价上涨过快和市场过热。2013年佛山房地产分析报告在资金充裕的情况下大型房企高价拿地，强弱分化的局面更为突出2013年重点房企在一二线城市拿地金额和面积及占比2013年五大龙头房企土地储备总量及消化周期重点房企那地金额和面积占比的提高这意味着，一方面龙头房企的收入规模与增速的领先不断加大，另一方面，部分中小上市公司则面临收入萎缩、增长乏力的瓶颈，从“龙头房企土地储备总量及消化周期“表看到，上市房企强弱分化加剧，”强者愈强”态势将会在一个不短的时间持续2013年佛山房地产分析报告3.152.693.2-20.00%-15.00%-10.00