“异地置业”房地产市场分析16(1)

“异地置业”房地产市场——分析“异地置业”房地产市场分析目录一、驱使异地置业发展的前提条件二、消费者选择异地置业的主要目的三、选择异地置业的消费主力人群四、业主选择异地置业主要的城市群五、消费者对异地置业的顾虑点六、部分沿海城市异地置业的发展现状分析七、石家庄消费群体对异地置业的潜在需求八、预测在展开异地置业工作时遇到的问题九、石家庄房产异地置业市场定位点十、企业开发异地置业项目的“三期重点”分析“异地置业”房地产市场——分析一、驱使异地置业发展的前提条件：现在市场经济的高速发展，驱使旅游业快速发展以至兴旺。而现在的旅游业正在发生这样一个质的转变：“观光型旅游”到“休闲度假型旅游”的转变。这样就使以旅游为重要题材的房地产项目悄然兴起，成为新一轮房地产投资的新时尚——异地置业。飞机，班车化；城际高速列车，公交化。城际距离正快速变短或消失这是异地置业兴起的客观外部条件；然而对个体商务人士而言，经济的发展，大部分先富起来的人士有了一定的经济积累和支撑，同时在事业发展或生活需求上也有异地置业的需要，这就是异地置业需求存在的主观条件；居住景观为业主提供了一种更舒适的工作、生活氛围和环境，所以业主对居住环境的要求、档次越来越高是居住条件提高之后的必然发展趋势。借助自然景观或人文景观的优势，提升地产产品的附加值，把旅游(更多的是居住景观营造)和地产实行有机结合，这样就形成了“旅游地产”发展的基本条件。二、消费者选择异地置业有三大主要目的：异地置业不同于我们过去所惯用的“外地人买房”用语。过去我们仅仅是解决自己安身立业的问题，然而异地置业它更多地含有投资的行为。有数据表明，在杭州、青岛、厦门等旅游城市，国内外知名人士、商务人士所购的公寓、别墅都超越了历年；北京高档房市场50％的份额由各地来此淘金的“新贵”投资购得。所以异地置业的主要目的有三：第一：主要用来业主自住，为在两地经商提供便利、方便子女求学和创业；第二：主要是用来投资、出租或转手获利；第三：投资和自住结合。业主自己分时渡假等。三、选择异地置业的消费主力人群：据统计，北京已售高档商品房中45%为异地置业者所购买；长期定居上海的台湾人达30万，其中绝大部分都在上海“异地置业”房地产市场——分析买房；北海去年购房者中外地人占了50%以上；去年国庆期间海南规模最大的房地产交易市场7天内意向成交房屋面积3.4万平方米，其中半数为岛外人士购买……面对如此风风火火的发展态势，人们不禁要问，到底什么样的人在异地置业？商务人士是异地置业的第一主力。经济活动日益全国化，很多商务人士经常在全国走动，处理自己企业在各地的业务。而且自己置业，方便舒适，既经济又实惠，同时还可以为自身企业员工提供一个异地休息的好场所，是一种相当不错的选择；第二类是演艺界人士和体育名人。他们因为工作的原因导致自身流动性大，然而自己的经济条件又不错，是异地置业的又一主力军；第三类是投资型置业者。他们看中的是一些主要城市群的楼盘升值潜力大，所以他们大量投资，大量购进，既可以用于出租，也可以倒手买卖获利。像温州炒房团就是很典型的例子。第四类是异地养老者。他们看中的是一些周边自然环境幽雅的名胜地域或沿海城市。他们对住宅的品质和性价比的要求较高。有人说：“百万富，全国置业；千万富，全球置业。”异地置业者是目前我国最有实力的消费群体，他们对合作商档次、自身生活品质和居住环境的要求都相当高。所以我们企业在自身定位的时候要尽力体现自身实力、合作诚信力度以及全程提供一种贵宾服务模式，为其量身推荐适合他们居住或投资的房地产项目。四、业主选择异地置业主要的城市群近年来，我国出现了一批大规模的城市群。如以香港、深圳、广州为核心的珠江三角洲城市群；以上海、杭州为中心的长江三角洲城市群；以北京为中心的京津唐城市群；以大连、沈阳为中心的辽中南城市群等。使异地置业大潮兴起。北京、上海、深圳、大连、杭州、珠海等中心城市成为异地置业者的首选地。“异地置业”房地产市场——分析首先，经济地位重要的城市，人们非常重视。继温州购房团频频进京，为京城楼市带来强劲冲击波之后，香港购房团也来北京考察京城的楼盘。上海的顶级江景豪宅世茂滨江花园、世茂湖滨花园在北京举办的独家推介会也异常成功，当场数十位北京人签下认购书。其次，城市的旅游资源不容忽视。自然条件优越的旅游胜地，如大连、威海、杭州、海南博鳌等地的酒店式公寓绝大多数的买主都是外地人。最后，房价低廉的城市会吸引人们的注意。珠海中档商品房平均2500～3500元／平方米，大连依山傍海的“海景洋房”每平方米也不过4000多元，而北海市的商品房更便宜，每平方米价格一般在800～1500元之间，8～10万元便可购买一套100平方米的商品房。所以，我们要针对石家庄特殊消费群体对其自身的异地置业具体需求，来推荐合适其事业、生活发展的优质楼盘。五、消费者对异地置业的顾虑点选择“异地置业”这一客户群多是具有高学历、高职称、有身份、有资本的人士，在置业的选择上具有独到眼光，他们会从方便工作、方便生活上考虑得更多。有人担心异地按揭手续办起来麻烦，以及房子竣工后的验收、交房、出租、转售等一系列问题，“如果每次都得自己过来，太麻烦了。”针对客户有这样的顾虑我们要对客户承诺：可以代办按揭手续及相关业务，并且相应开发提供一系列的星级贵宾服务模式，无须客户到场。所以我们要依据本企业综合实力来制定一套楼盘销售服务模式（星级贵宾服务模式），免去了投资人的异地辗转。（详情请见本文第十点）六、部分沿海城市异地置业的发展现状分析就现在投资异地置业的业主，大多选择当地经济发展迅猛、人文地理气候环境舒宜的沿海城市。以下就全国沿海代表较明显的城市关于“异地置业”发展现状分析如下：1、青岛异地置业发展现状SWOT分析。“异地置业”房地产市场——分析青岛作为当今中国北方经济最活跃、发展最迅猛的中心城市之一，置业前景广受关注。目前，青岛的房地产市场已不仅是本地居民的市场，青岛已渐成山东半岛地区乃至北方异地置业者的首选地之一。另外，目前青岛初具国际化大都市的态势，大量在青岛生活、工作的外籍人士也成为异地置业中一股不可忽视的力量。到青岛投资置业的以20岁至40岁的青年人为主，但各个年龄段的人的置业动机是不同的：20岁到29岁之间的人认为青岛是理想的事业发展地，需要置业；30岁至49岁之间的人在青岛有一定的商务活动，有很多亲戚朋友在青岛定居；50岁以上的，是因为青岛的自然环境好，适合养老，并且他们有在青岛的亲戚朋友。优势分析（Strength）人们到青岛置业是青岛经济发展的必然结果：青岛要发展港口、海洋和旅游三大特色产业，建设电子家电、石油化工、汽车造船及新材料四大工业基地的宏伟目标，对异地置业者形成了强大的吸引力。另外，青岛市招商引资力度加强，外向型经济蓬勃发展，整个经济大环境客观上加速了到青岛异地置业的进程。其次，青岛市近期颁布降低落户门槛的户口政策等政府行为，有力地支持了这一异地置业群体的迅速发展。劣势分析（Weakness）青岛当地楼盘的整体开发水平是较低的，而长期供不应求的市场使得开发商过分追求利益的最大化，造成楼盘的性价比和均好性较差。异地置业者对住宅品质和性价比的要求会更高，一项调查显示，青岛80至150平方米的户型最受异地置业者的欢迎。由于相当大的一部分人是出于养老目的到青岛购置房产，因此选择购买低层住宅（4层及以下）的居多，然后依次为小高层、多层、高层、联排别墅以及独栋别墅。又由于这些异地置业者多为二次置业甚至是多次置业，而且倾向于自住他们更喜欢自己装修住宅。他们甚至希望花不到3500元买中高档住宅，虽然这在青岛市场无法实现，但这要求开发商进一步提高住宅的均质性和性价比。“异地置业”房地产市场——分析机会分析（Opportunity）石家庄是一个内陆省会城市，经济发展水平虽然处于居中地位但其发展趋势迅猛，孕育而生的异地置业主的投资理念和假日经济需求较高。然而，大多数沿海城市房地产企业在石家庄设置办事处的很少。如果我们企业准确抓住市场机会，精确选择有潜在需求的消费群体，并且通过贵宾服务体系为其量身推荐异地置业楼盘，确保业主的投资准确性和目标楼盘的升值潜力。必将会产生很大的社会影响、借势打造我企业的品牌形象和确保利润增值点。威胁分析（Threat）石家庄某些房产企业，也相应的自行开发和推荐了一些异地置业楼盘供本市有消费需求的消费群体选择：平山温塘渡假村、张家口坝上草原渡假村、卓达的三亚渡假村、内蒙呼伦贝尔草原渡假村等。这都我企业的“异地置业”项目的开展有一定威胁，但是这些企业的侧重点大多数是石家庄周边郊县的风景区和风光宜人草原地区，消费群的选择也是选择收入中高档人群。针对沿海城市的异地楼盘的销售还没有成为重点。这也就给我企业的市场渗透提供很大的市场空隙。2、海南三亚异地置业发展现状SWOT分析。近几年来，海南的房产市场备受关注。究其原因，与全国各地一线城市相比海南的房产市场仍处于启动阶段，房价相对较低。而海南独一无二的热带城市风光以及不可限量的发展前景，使得人们对海南房产市场充满了信心，并投身其中。以上种种利好因素的整合推动了海南房产市场的发展。对异地置业者而言，置业海南的机会已经成熟。优势分析（Strength）海南房产的成交量可谓逐年攀升，这些成交量中一半以上是来自海南岛外的资金。岛外人士如此青睐海南，不仅是由于其独特的景观资源，更是被其优质的房产项目，良好的发展潜力深深吸引。近年来海南各地新建的房产项目中有很多优秀者，这些项目利用了海南得天独厚的景观优势，充分考虑到岛外人士对休闲地产的需求，在项目的开发过程中融入了新颖“异地置业”房地产市场——分析别致、超前规划设计理念、成熟配套设施、优质完善的小区环境等特点。开发了一个又一个优秀的项目，备受异地置业者的青睐。这些项目在海南的房产市场上掀起了一波又一波的异地投资热潮。例如展交中心近期推荐的“新世界花园度假村”、“阳光经典”和“景瑞花园”等，这些项目在海口甚至在海南房产市场上都可称之为“高含金量”的作品。这三个项目一般都具备拥有海景、周边配套成熟、小区容积率较低等优势，在海南当地的房产市场上销售业绩节节攀高，吸引了50％以上的异地业主入住。20世纪90年代以来，居住环境的健康性、方便性、舒适性、安全性一样都成为最基本的居住性能衡量的标准。2003年的“非典”经历，令健康居住的概念再度引起了重视。专家认为，海南作为：“一个未受污染的长寿岛”，正好符合了这种标准。海南“健康岛”品牌优势的影响力，加之国内、国际多种大型活动均在海南举行，使得这种“两栖”愿望得到满足。同时，这些因素也在一定程度上促进了市场效应，拉动了房价的增副，为海南的房产发展前景又增添了一份价值砝码。劣势分析（Weakness）10多年前，海南房地产市场出现的经济泡沫着实令不少投资者刻骨铭心。但是，面对现在海南房产市场上目前的利好因素，仍有一些人担心海南房地产泡沫再起，担心重蹈十年前的海南房地产“半拉子工程”、“烂尾楼工程”的虚热覆辙。虽然，海南政府经过了10年的房产改造工程，就其散落在三亚各处的120宗半拉子工程全部处置完毕，整个海南房产市场的积压房地产已处理了80％。但是，经历过了此次海南房地产经济泡沫，现在选择海南异地置业投资者势必要更为理性、谨慎，担心是难免的。所以我们企业在海南投资异地置业项目的时候对目标楼盘要做更详尽的考察和调研。3、秦皇岛异地置业发展现状SWOT分析。四季分明且温差较小的海洋气候，使秦皇岛成为国内“异地置业”房地产市场——分析著名的旅游城市。同时作为河北省重要的出海口之一，秦皇岛在经济上对河北地区的辐射作用非常强，吸引了许多内地投资者。秦皇岛和大连同是第一批被国务院列为进一步对外开放的沿海港口城市，经过十几年的发展，这两个原本站在同一起跑线的城市，无论是整体发展水平还是房地产等各个经济领域都有了很大的差距。导致这种现象的原因是多样化的，然而从中我们不难看出秦皇岛的房产业有巨大的发展空间和升值潜力，也就是说有很大的“机遇”存在。优势分析（Strength）秦皇岛有不可替代的地理优势，她在立足于京津的基础上，借助于