大运河孔雀城项目市场调研报告

1谨呈：京御房地产开发有限公司大运河·孔雀城项目市场调研报告大运河·孔雀城世联地产2010.022通州区域概述香悦四季海棠公社龙湖·花墅香醍8哩岛北美佳苑中央别墅区概述誉天下中粮祥云马坡别墅区概述龙湖·香醍溪岸富力湾纳帕尔湾其他项目中央领仕馆挪威的森林恒大金碧天下盘龙谷报告框架3通州区域概述4通州之于北京通州地处北京东部边缘区域，与多个边缘组团共同承接北京东部外溢人口，便捷轨道交通及低价格为通州在东部市场中的核心价值认知新城产业依托资源通州综合服务CBD顺义临空经济带机场物流等亦庄高新技术产业CBD外围产业园的崛起带来城市功能及城市化配套；轨道交通加速了城市外围的新城建设与人口进驻；新北京规划提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局；核心城区进入休整期。发展“通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟”11个新城，以疏解中心城区的压力。“其中，位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄被确定为重点新城。”——北京市规划委副主任黄艳5通州基本情况依托地铁八通线，轨道交通便利，公路网发达，生活配套完善、区域内产业有限，分布在边缘区域。路网升级及配套完善使通州迎来二次城市升级机会京通快速京哈高速朝阳北路京沈高速两广路延长线M6M1M1支线S6M6支线六环M6:预计在2012年通车；S6：规划中；广渠路延长线：预计2010年底通车；交通升级：广渠路延长线——不收费快速路直抵通州，地铁S6、M6实现全城贯通，升级城市连接交通。商务升级：规划中的通州商务园促进城市商务及产业升级，建设以新型服务业孵化基地、金融后台服务基地、外包型国际总部基地为主的商务园区。商业升级：规划的世纪星城107万平米超大体量商业综合体，以商业、办公为主，兼有市政、教育多元化的综合型商圈。居住品质升级：K2·海棠湾的出现，一改通州产品品质差的形象，迎合改善型客户需求。通州区域商务环境、商业空间、居住品质面临全面的升级改善，城市化发展趋势明显。6通州未来规划发展前景一片光明通州城市定位承接北京部分职能的城市副中心；北京东部城镇带综合服务基地；通州发展目标大国首都副中心——分担北京核心区的职能世界城市新极核——构筑北京新的经济发展区域运河文化承载地——发掘运河文化的新内涵中国北方陆路港——沟通南北方的陆路枢纽适宜居住生态城——成为北京最适宜居住的区域——《通州区总体规划说明2004-2020》7通州的自然条件自然条件得天独厚潮白河温榆河通惠河境内大小河流13条，运河蜿蜒，势若游龙；潮白河碧波千顷，渔歌唱晚。三河三路两侧百米绿色通道颇为壮观，形成天然生态屏障。8通州的定位CBD的后院交通便利政府支持自然资源丰富CBD的后院9香悦四季10项目位置：顺义新城白马路与顺安北路交界项目类型：独栋别墅、11层洋房、酒店式公寓占地面积：45万平方米建筑面积：50万平方米绿化率：60%容积率：1.1开盘时间：独栋预计2010年5月洋房9号楼2009年12月12；入住时间：独栋2011年5月洋房2010年年底精装标准：2500元/平方米销售均价：15500元/平方米（洋房）项目基础资料北京罕有的高标准奢享级豪装，500种国际知名品牌，18位国际大师，经典风格奢贵搭配，点滴精细考究，用艺术书写一段百年品质传奇。项目特点香悦四季南派豪宅专家合景泰富倾力打造一座集“绿色生态、特色水景、国际品质、主题商街、示范新城、和谐生活”为一体的宜居住区。1111层洋房独栋别墅1A户型：【四季花颂】三室两厅两卫128.46平米3B户型：【香境大宅】三室两厅三卫155.94平米2A1户型：【四季香栖】三室两厅两卫135.5平米4C户型：【香语香境】两室两厅两卫110.55平米5E户型：【光之殿堂】地上面积240平方米6F户型：【悦景豪庭】地上面积235平方米香悦四季涵纳洋房、别墅、主题商业街、酒店式公寓、翡翠会国际会所、幼儿园等多元建筑形态12香悦四季客厅：豪华面宽，彰显大家会客风范；与餐厅南北贯穿，清风自然流淌卧室：超大窗宽主卧，享健康明卫；阔景飘窗，赏阅四季香韵花园阳台：自然灵动空间，花园、茶室、咖啡吧，创业无限生活餐厅：时尚观景餐厅，与厨房、阳台紧密连接，科学东线便捷实用书房：宁静北向书房，创造灵感空间，配以飘窗，书卷画卷开启艺术人生A户型【四季花颂】三室两厅两卫：128.46平米13香悦四季客厅：与餐厅一线贯穿，南北双飘窗，清风与阳光自然流淌卧室：双卧均享阔景飘窗，阳光与鲜氧吐纳自然气息；纯南向主卧尊崇舒适卫生间：全明卫生间，干湿分离，清新自然每一天厨房：方正厨房，L型布局，与餐厅、阳台紧密连接，科学动线便捷实用花园阳台：南向花园阳台，灵动百变空间，迎接清晨第一缕花香C1户型【香悦时光】两室两厅一卫：88.66平米14香悦四季卧室：南向双卧，阔景飘窗俯仰皆景；双卧之间距离优雅，尊重主人私密生活客厅：短进深南向客厅，豪华尺度飘窗，与餐厅一线式设计，空间豁朗大气餐厅：与厨房、阳台一线式设计，动线简洁合理，幸福相守每一餐厨房：连接生活阳台，更多延展空间，便捷式操作台，烹饪不再繁琐C2户型【美伦花香】两室两厅一卫：82.42平米卫生间：明亮卫生间，沐浴时分享受繁星点点，浪漫情怀经营生活每一天15香悦四季E户型（地上面积）：240平方米【光之殿堂】庭院：下沉庭院设计，闲暇之余，种花、品茗，悠然奢享田园逸趣功能空间：空间方正，使用率高，可随心设计影院、酒窖、建设室等，奢享别墅级尊崇体验步出式庭院：客厅餐厅均为庭院步出式设计，让心灵随时与自然亲昵对话玄关：玄关空间独立完整，尽显豪宅设计理念下的大家风范卧室：独立卫生间设计，方便老人生活，温馨关怀无处不在主卧：豪华主卧，阳光中静享悠然；独立更衣间，彰显品味生活卫生间：三卧均涉及独立卫生间，独立采光，私密性与尊崇感不彰自显露台：浪漫风情露台，随时随地亲近自然，为生活平添无限意趣16庭院：下沉庭院设计，闲暇之余，种花、品茗，悠然奢享田园逸趣功能空间：空间方正，使用率高，可随心设计影院、酒窖、建设室等，奢享别墅级尊崇体验玄关：进门玄关挑空设计，细节之处彰显大宅风范仪容客厅、餐厅：南向双厅，方正大气，舒适的会客、用餐氛围，跃动阳光的旋律卫生间：一层客卧设计私塾卫生间，方便老人居住，温馨关怀无处不在庭院：有天有地的私家庭院，沉醉在田园意趣中，奢享别墅级尊贵生活露台：豪华面宽多露台，让自然情趣妆点高贵的生活礼仪主卧：豁朗主卧，尊崇私密，带豪华衣帽间，彰显主人督导的生活品味卧室：南向卧室，充裕的阳光玉鲜氧，吐纳自然生活韵味卫生间：独立阳光卫生间，让自然清新的气息，呵护全家健康香悦四季F户型（地上面积）：235平方米【悦景豪庭】17墅境——别墅之境，峰界人生香悦四季【林之境】17年别墅原乡，3660公顷森林公园，百年盛世奥运水上公园，富氧栖居【园之境】1.5亿开景造园，900颗百年名贵成树，7万株花卉，100座名家雕塑，70处互动空间【湖之境】或小桥，或清涧，飞瀑叠水，花台流泉，社区自西向东蜿蜒水系，于会所前汇聚成2000平米溪湖盛景【花之境】365日鲜花盛放，北京从此没有四季。甜蜜樱花，淡雅山茶，芳香紫罗兰，摇曳的波斯菊，名贵银杏，7万株花卉，能想象到的都在这里。【尊之境】拥享4000平米滨水国际会所，国际双语幼儿园，3万平米一站式商业中心，同步层峰人士尊享生活18海棠公社19项目位置：东五环与京沈高速公交汇处（五方桥）东北角发展商：北京安盛投资有限公司项目类型：洋房、联排、双拼占地面积：18万平方米建筑面积：33.8万平方米——分为南、北两个区域；南区为低密产品，北区为15栋高层容积率：一期1.39；二期0.69开盘时间：二期16-19号楼预计2010年4月二期20-23号楼情景叠院2009年10月入住时间：二期情景叠院2010年12月一期洋房部分2010年7月项目基础资料09年10月海棠公社新推二期叠拼产品96套，目前已去化完毕；预计2010年上半年推剩余4栋楼，96套叠拼产品；项目动态距离CBD东9000M，交通便捷、配套完善海棠公社20海棠公社产品线：南区：8栋情景叠院，48栋别墅；北区：15栋高层在售产品：上、下跃：230-290平米（1层+地下1层为下跃，4+5层为上跃）平层：165-195平米（2、3层）销售价格：均价：17000元/平米上、下跃总价420-500万元平层总价：260-310万元规划不确定性城市属性混合社区，多作为居住物业类型升级，周边配套不足客户来源：主要来源CBD、双井区域，少量地缘和外地客户行业分布：客户多为私营业主或企业中层以上管理者；置业经历：大部分拥有多次（至少2次以上）购房经历，置业经验丰富。本项目多作为居住物业类型升级；关注点：客户主要关注项目低密度社区环境、类别墅产品形态、便捷的交通、准现房、产品的高附加值（下跃带下沉庭院、私家花园；上跃私家露台、多面积挑空等）客户情况周边缺乏配套、商业，无相应的生活、文化、娱乐设施。若大型购物需要驱车至四环商圈项目弱势21海棠公社传承新派英式建筑精髓，以全面景观化的思想指导建筑设计理念，通过布局的进退变化、建筑高度的错落、立面风格间的差异，利用退台、下沉式庭院、入户花园等“亲景”设计，使得自然巧工与人类艺术融汇，谱写和谐一生的浪漫之曲。情景叠院——英伦赭红建筑海棠公社古朴厚重的立面造型、附以经典的英伦赭红，以深灰色线脚为点缀，尊贵沉稳。建筑自然融入3米落差的起伏坡地，打造密林掩映的台地生活场。于建筑组团间，构建开放式公共庭院，围合优雅私家庭院，雕琢建筑艺术群落。22情景叠院——创新产品设计，尽显舒适豪华海棠公社•独立廊厅入户，更具私密性•40—50㎡，超大南向台地私家庭院•南北双重入户设计•南北双向超大空中庭院•12M超大面宽23龙湖·花墅香醍24项目位置：通州区京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左转物业类型：洋房、叠拼占地面积：9.8万平方米建筑面积：13.7万平方米容积率：1.4绿化率：35%物业费：别邸4元/平米月，叠拼6.5元/平米月停车位：1：1.7开盘时间：2008年5月入住时间：2010年10月项目基础资料建筑外观材质：6层手工外墙，屋顶手工紫砂筒瓦，STUCCO涂料，均为手工制作园林风格：托斯卡纳风格建筑特点为CBD定制的城市别墅项目龙湖·花墅香醍25托斯卡纳园林及建筑规划，体现项目品质手工紫砂筒瓦STUCCO手工外立面龙湖·花墅香醍26高附加值户型设计，提升产品价值点赠送一层的双向花园和花园层下沉花园二层主卧主人套面积45平米首层配备老人房，双面（西、南）采光10.3米超大面宽，12.2米进深，6.7米客厅开间明厨明卫，中西厨独立操作家庭厅配花园露台龙湖·花墅香醍27在产品打造及包装上按照客户的情感脉络走，在园区、样板间装修中打造出温馨而略微凌乱的亲切感与归属感，如利用翻开的书本，打开的矿泉水瓶，轻松营造出如家的亲切感。龙湖·花墅香醍产品打造及包装上温馨，让客户感受到亲切感与归属感28细致入微的物业服务，完全突破客户心理防线龙湖物业，善待你一生！“软服务”被龙湖人做得淋漓尽致正如歌中所唱我和你在一起！龙湖·花墅香醍项目园区内的销售代表、工作人员、保安、保洁保持统一整洁形象；保安接待客户谦卑热情，为客户打开车门，迎接客户进入销售中心；销售代表亲切有理，沟通方便且拥有个人风度，使客户拥有良好的身份感。298哩岛30项目位置：朝阳北路东端北京物资学院北侧项目类型：花园洋房、叠拼占地面积：11.6万平方米建筑面积：14.6万平方米绿化率：42%容积率：1.6物业费：洋房2.8元/平方米/月别墅3.5元/平方米/月开盘时间：2009年5月入住时间：2010年8月项目基础资料建筑采用源自芝加哥的都市主义加以解构，形成创新性的新都市主义产品形态。点式玻璃栏板、大面积玻璃窗，简洁而富有动感。现代手法演绎的花架、坡屋顶、老虎窗，体现主人现代理性的高贵气质，转角处的玻璃体滨水灯塔，成就河边一道亮丽的风景线。建筑特