威海市房地产市场调研报告

地理：威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是中国著名的港口及旅游城市。行政划分：威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。威海市总面积5436平方公里,总人口249万，其中市区面积731平方公里,人口80万人。威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。城市性质：威海市是中国第一个“国家级卫生城市”中国首批“国家环境保护模范城市”“改善人类居住环境全球最佳范例城市”联合国最适合人类居住城市之一全国重要的海洋产业基地主导产业：船舶及零部件、通信与专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标，其中有三星、华泰三角、成山等大型企业。威海市概况威海特殊的地理位置和海洋、山林的调节作用，使这里具有海洋气候特点。年平均气温12度，平均降水量800多毫米，四季分明，气候宜人。平均相对湿度超过60%，每年有近一半的时间空气质量达到国家一级标准（相当于自然风景区）。威海距韩国乘飞机约55分钟，轮船8小时，相当于到大连的距离。威海是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。威海拥有1000多公里海岸线，占全国海岸线总长的十八分之一，是中国海岸线最长的城市。沿海多为优质沙滩，沙滩之外是未受污染的海水，被称为中国最干净的海水。威海市经济威海市GDP增长趋势05001000150020000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP增长率GDP560.89627.1703.5836.021008.81169.81368.51583.5增长率12.00%12.02%14.50%17.90%17.10%17.40%15.90%15.30%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP：07年威海市GDP总量达到1580亿，平均年增长率超过15%在岗职工工资：07年达到21166元，近5年来平均年增长率超过16.8%威海市人口年份总人口数（万人）市区人口（万人）市区人口增长率2003年248538%2004年2485911%2005年2496712%2006年2507311%2007年2518212%威海市03-07年人口增长趋势53596773828%11%12%11%12%01020304050607080902003年2004年2005年2006年2007年0%2%4%6%8%10%12%14%市区人口（万人）市区人口增长率威海市年人口导入量近年来呈快速上涨势头，每年增长12%左右，预计2010年可以进入全国百万人口城市的行列威海市三大产业年份第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率2000年85.877.60%294.8113.60%180.2211.00%2001年87.022.40%330.1813.60%209.914.10%2002年90.114.60%388.7117.40%224.6814.00%2003年92.494.60%492.0323.70%251.513.20%2004年98.914.10%616.3321.10%293.5714.40%2005年108.126.20%725.4220%336.2216.00%2006年116.584.20%849.5917.20%402.3617.00%2007年127.84.30%978.1915.60%477.4617.80%2007年三产比例：8：62：30威海市以工业立市，工业是支柱产业，其发展速度迅猛第三产业由于基础薄弱，发展空间巨大随着威海市旅游资源的不段开发，第三产业必将引来新的机遇城市规划“一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。1.一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心。2．四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个副中心。3.三条发展轴三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，构成“A”字型结构。人口规模：规划城市建成区近期2010年规划人口为100万人，远期2020年规划人口为130万人，远景2020年以后人口控制在150万人以内，基础设施按照170万人预留。威海主城中区（环翠中心区）：包括旅游，人居，文化，行政办公和商业服务、金融等六大职能。威海主城西区（高区）：职能包括文教科研、科技研发、高技术工业、一类工业、旅游、居住等。威海主城南区（经区）：职能包括普通工业、居住等。区域功能规划威海旅游资源刘公岛东西长约5公里、南北宽约2公里，面积约10平方公里。岛上树木茂盛，一片郁郁葱葱，最高峰海拔113米。在刘公岛的附近均有小岛散布，其西有黄岛，它与威海北岸山嘴外面的连林岛、黑岛、青岛、牙石岛互相对峙；其东有东泓列岛，与南口之间的日岛，以及南岸山嘴外的大罗青、二罗青、三罗青诸岛遥遥相望。其中日岛因经常“幻出奇景千万重”，出现海市蛰楼奇观，被世人称为威海八景之一。刘公岛年份商品房施工面积增长率竣工面积增长率商品房销售面积增长率销售额增长率人均居住面积2003年531.120%169.70%150.524.20%24.821.60%15.582004年538.71.40%155.3-9.20%19630.30%35.342.30%16.452005年723.834.40%188.621.40%190.3-2.90%37.15.10%17.722006年835.1715.40%230.522.10%225.2818.40%51.9940.20%18.312007年1067.2927.80%261.613.50%328.8346.00%92.1677.30%18.79房地产发展状况施工面积：威海市房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也比较稳定，没有出现较大波动。竣工面积：竣工面积除05年因宏观政策影响，出现负增长外，其他年份均稳中见涨。销售面积：销售面积近两年呈跳跃式增长，一方面因为市民为改善居住环境换房较多，另一方面反映出威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强。销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅度增加，也是威海整体房产价格上涨的驱动。人均居住面积：威海人均居住面积指标仍然很低，改善居住环境等对房产的刚性需求将在未来几年逐步释放。威海市03-07年房屋施工面积531.1538.7723.8835.171067.2920%1.40%34.40%15.40%27.80%0200400600800100012002003年2004年2005年2006年2007年0%5%10%15%20%25%30%35%40%商品房施工面积增长率威海市03-07年房屋竣工面积169.7155.3188.6230.5261.60%-9.20%21.40%22.10%13.50%0501001502002503002003年2004年2005年2006年2007年-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%竣工面积增长率威海市03-07年房屋销售额24.835.337.151.9992.1621.60%42.30%5.10%40.20%77.30%01020304050607080901002003年2004年2005年2006年2007年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%销售额增长率威海市03-07年商品房销售面积150.5196190.3225.28328.8324.20%30.30%-2.90%18.40%46.00%0501001502002503003502003年2004年2005年2006年2007年-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%商品房销售面积增长率8420821963480100020003000400050006000700080009000环翠中心区高区经区各区高档公寓均价高档公寓均价4998495846604400450046004700480049005000环翠中心区高区经区各区普通住宅均价普通住宅环翠中心区商业、生活、教育配套完善，房价居各区之首，由阳光海岸、99名邸、抱海花园等高档住宅社区的出现，进一步拉动了该区住宅的均价。高区依托高新技术产业支持，同时坐拥海湾景观资源，生活环境优越。代表楼盘，新浪屿颐景园、自由东方、国际海景城、仁泰旅游度假花园。经区房价较低是因为，07年之前高档住宅开发量较少，客户多针对工薪阶层。代表楼盘，广信百度城、滨海龙城、悦海世家、韩国城。威海各区房价各区域高档楼盘价格走势区域案名价格/时间（07年12月）价格/时间（08年2月）价格/时间（08年5月）环翠区99名邸158001780018500抱海家园—60007000伴月湾山海名宅—60006380环翠花园668067806880高区国际海景城—1700018000新浪屿颐景园680072007300仁泰旅游度假花园9000—9800自由东方—64006900经区广信百度城——6000悦海世家9600—10500滨海龙城5000—5300韩国城—7000720008年2月-5月，威海高档住宅整体价格上涨约5.8%其中：环翠区上涨6%，高区上涨7.8%，经区上涨3.6%楼盘涨价历史环翠区楼盘分析案名物业类别建筑类别容积率绿化率均价装修情况备注伴月湾山海名宅普通住宅高层、小高层1.140%6380毛坯—抱海花园普通住宅高层、小高层—40%7000毛坯高层1幢、小高层2幢环翠花苑普通住宅多层——6880精装修多层9层6栋、1栋公寓商业楼99名邸公寓多层0.59—15800精装修共83套主城区产品、客源丰富，建筑形态囊括多层、小高层、高层价格跨度较大，从6000-16000元/平米均有，一线海景房均价超过12000元/平米高区楼盘分析案名物业类别建筑类别容积率绿化率均价（元/平方米）装修情况备注新浪屿颐景园普通住宅多层、高层1.7540%7300精装修多层7栋、高层3栋自由东方普通住宅高层——6500毛坯地下两层停车场国际海景城公寓高层2.4745%18000精装修海景公寓仁泰旅游度假花园公寓多层、高层、小高层2.9639.60%10000精装修高层4栋、小高层2栋、多层2栋高区产品丰富，外部客源较多，建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景尚好经区楼盘分析案名物业类别建筑类别容积率绿化率均价装修情况备注广信百度城普通住宅小高层——6000毛坯一房一价滨海龙城普通住宅高层、小高层、多层、LOFT1.6140.90%6000初装修4栋高层、7栋小高层、10栋多层、1栋LOFT（精装修）悦海世家公寓、别墅高层、小高层、多层、联排1.2248%9600毛坯已售完韩国城公寓高层3.98—7000毛坯24层高层相对于环翠、高区而言，经区定位则偏低端，主要客源为工薪阶层建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层、LOFT产品价格处于全市较低水平，毛胚、精装修产品均有，价格在三大区域内有突出优势威海房地产特征开发理念几年前威海本土开发商的开发理念比较落后，仅关注于当地市民对居住功能需求，缺少对产品创新升级，缺乏对投资性、度假型产品的打造。缺乏大局观，不能合理规划，海景、度假元素没有充分挖掘产品缺乏国际元素，缺乏滨海休闲度假情调。存在机会威海市不仅适合度假、养老、旅游观光，更适合长期居住，是中国宜居城市之一，受国内外客户高度关注，东北、河南、河北、山东、韩国客源较多。五一假期调整，年假制度颁布，威海作为一个国家重点旅游城市，其分时度假产品必将存在巨大发展空间。投资型客户均为二次置业或者多次置业者，对住宅的功能需求已经不在停留在居住上，滨海、国际化、度假、休闲等元素应充