上海高档房产市场现状及趋势分析

上海高档房产市场现状及趋势分析电通上海东派广告有限公司2003年5月23日上海房地产业发展趋势未来几年供给略大于需求5000元以上中高档价位产品不断提升未来高档房供应将呈现自西向东的发展趋势顶级物业发展潜力巨大装修房成为市场发展趋势未来几年供略大于求未来上海商品房供需规模预测（单位：万平方米）1800210018252000185020001750190015001600170018001900200021002003年2004年2005年2006年需求量供应量上海未来商品房基本上是处于供略大于求的状况。数据来源：《上海房地产市场报告》中高档产品地位不断提升上海商品房不同价位市场占有率（单位：元/平方米）2.21%3.93%9.60%9.19%12.53%20.10%46.15%55.67%55.20%42.45%27.87%16.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2000年2001年2002年70005000-70003000-50003000数据来源：《上海房地产市场报告》价位在5000-7000元的商品房越来越得到了消费者的青睐未来高档房将自西向东发展未来四年中，高档房（单价7000元/平米以上）供应量充裕，市场竞争激烈。集中供应区域有自西向东的趋势，传统的西区已经较为成熟，未来热点地区将伴随着大规模旧区改造、黄浦江和苏州河改造而涌现。其中黄埔和浦东地区将成为未来高档房发展的重要区域。顶级物业发展潜力巨大未来上海高档商品房供应价位段结构预测（单位：元/平方米）未来三年中，单价1万-1.4万的市场竞争将非常激烈，市场风险加大。而处于金字塔尖顶的顶级物业（单价大于1.8万）将有较大发展机会：一是由于未来这样的优质地段越来越少，市场承受能力强；二是随着上海经济的蓬勃发展，顶级物业将受到更多的海外人士青睐。57%20%23%1万-1.4万1.4万-1.8万1.8万数据来源：《上海房地产市场报告》装修房成为市场发展趋势上海历年消费者对装修房的需求变化24.94%35.09%32.55%48.40%54.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%1998年1999年2000年2001年2002年需要装修交付（含初装修及菜单式装修）数据来源：《上海房地产市场报告》近几年消费者对装修房需求呈现逐年上升的态势。上海别墅市场状况别墅价格在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势。经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅市场竞争会更加激烈。浦东、松江成为未来最为看好的发展区域。客户群由外籍转向国内、由高端向中高端发展已成为趋势。上海别墅市场状况别墅价格在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势。上海别墅市场每年以11％的涨幅攀升，至今上海在建的各类别墅项目约170多个，开发用地近2万亩，占到了上海住宅开发总面积的1／3，市场年供应量在1．5万套左右。２００２年全年上市别墅总量约５４０万平方米，占地约１９００万平方米，到２００２年底，保有量约为８５０万平方米。数据来源：《中华工商时报》上海别墅市场状况——价格分布价格分布的供求关系为15%45.50%17.50%12%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%100万100-200万200-300万300万价格分布图100-200万经济型别墅需求量最大旺盛数据来源：《中国房地产报》上海别墅市场状况——分布区域从区域分布来看，２００２年上海市在售别墅楼盘约１８０个，主要集中于：闵行（包括奉贤，共４９个）、浦东（包括南汇，共４５个）、松江（４３个）、青浦（２２个）、长宁（１７个），这５个区域别墅总量约占全市供应量的９５％左右。从别墅未来发展区域来看，浦东及松江最为看好。浦东凭借十多年的开发开放和经济发展，在四个功能区的建设、国际机场的东移、世博成功申办、浦东及南汇广阔腹地的支持下，将成为上海下一个别墅发展重点区域。松江目前已发展成为别墅的一个热点区域，凭借其优美的环境及良好的地域优势以及松江大学城及松江开发区的建设推动，也将有较大发展潜力。数据来源：《中国房地产报》上海别墅市场状况——购买人群客户群主要是上海内地消费者由外籍转向国内、由高端向中高端发展已成为趋势37%8%28.35%26.80%上海籍国内其它地区港澳台外籍人士数据来源：《中华工商时报》