世邦魏理仕_广州天河区东圃零售商圈市场调查分析顾问终稿_144P

呈交：广东天河城百货有限公司世邦魏理仕华南区|商业服务部广州天河区东圃零售商圈市场调查分析顾问(终稿）2009年7月16日l东圃商圈基础分析l东圃商圈竞争对手项目分析l东圃商圈目标消费者满意度与需求调查l拟经营项目状况分析（天银国际商务大厦与花花世界购物中心）l拟经营项目发展潜力预测与建议（天银国际商贸大厦与花花世界购物中心）CBRichardEllis|Page3广州城市简介地理位置地处中国广东省东南部，珠江三角洲北缘，其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分，濒临南海，毗邻港澳，是华南地区中心城市，中国的“南大门”。气候亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季如春，繁花似锦。全年平均气温22.8摄氏度，平均相对湿度68%，市区年降雨量为1,600毫米以上。行政概况广东省省会城市，位于中国的东南部，广东省的政治、经济、科技、教育、文化中心。城市面积(2008)整个城市：7,434平方公里行政区划n包括10个行政区和2个县级市；n城区：天河、越秀、海珠、白云、荔湾和黄埔；n郊区：番禺、南沙、萝岗、花都、增城、从化地区。人口n户籍：773.5万人(2007年*)n常住：1,018.20万人经济概况中国内地领先的商业及制造业核心地区之一，华南地区的交通枢纽，珠江三角洲的经济中心。广东省广州市*2008年广州统计公报人口统计不再使用户籍人口统计口径CBRichardEllis|Page4n城市发展战略目标l国际性区域中心城市l适宜创业发展又适宜生活居住l山水型生态城市资料来源：《广州市城市总体发展战略规划》n城市性质定位l文化名城和华南地区的中心城市l重要的对外经济、文化交往中心之一l珠江三角洲地区一小时城市圈的核心l国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心l资料来源：《广州市城市总体规划(2001-2010)》《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》n整体发展规划影响l调整城市空间结构，完善城市功能，使城市由单中心向多中心转变；l促进产业化水平的提高和经济健康增长，保持社会稳定。l与佛山率先实现同城化，作为打造珠三角具有活力和竞争力的城市群的示范。资料来源：广州市规划局城市整体发展规划广州市行政区域地图广州市行政区域地图中心城区花都从化增城南沙中心城区包括荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔CBRichardEllis|Page5n城市空间发展结构l城市空间发展的主要方向：南部、东部；l城市空间发展的基本取向为“南拓、北优、东进、西联、中调”。l南拓:扩大市区面积（重点发展番禺和南沙）è发展物流业、汽车工业和石化工业l东进:加强城市发展（重点发展天河东部、黄埔、萝岗和增城）è发展居住和物流业l北优:优化产业结构（重点发展白云、花都和从化）è发展物流业和空港产业l西联:与佛山等城市经济一体化（重点发展荔湾）è加强广佛两地经济互动l中调:整体提升城市服务功能è建设高度繁荣发达的现代化中心城区资料来源：《广州市政府工作报告(2007)》nn城市空间结构发展影响l将统筹推进南沙、萝岗、白云新城和广州新城等新城区建设，促进城市中心人口有效分流；l调整优化中心城区功能布局，加快老城区和“城中村”改造，完善基础设施，改善人居环境，整体提升城市服务功能。l天河区位于双轴的交汇处，城市核心功能明显。资料来源:广州城市规划局花都从化增城南沙番禺天河中心城区包括荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔萝岗城市空间发展规划天河东圃CBRichardEllis|Page6n城市格局发展策略l构筑“一主三副”的城市空间结构è“一主”即中心城区è“三副”指在中心主城区南、东、北各发展一个副城区，即南沙、萝岗-新塘、花都副城区l城市格局结构变化è从传统的“云山珠水”的格局跃升为具有“山、水、城、田、海”诸特色兼备的新格局è形成沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构资料来源：《广州市城市总体规划(2001-2010)》n城市总体发展规划l规划预测2010年中心城区总人口680万，其中城镇人口628万；番禺、花都组团总人口355万，其中城镇人口292万；l规划2010年市辖十区城镇建设用地总量为785平方公里，其中中心城区建设用地规模为549平方公里，（含广州经济技术开发区新增用地28.98平方公里），人均城市建设用地为87.42平方米；l规划确定中心城区的发展性质为“广州市域金融业、服务业、传统产业核心区，将继续担负广州传统城市中心的功能，是广州历史文化名城的重要组成部分”。资料来源：《广州市城市总体规划(2001-2010)》资料来源：广州市规划局城市格局发展规划花都副城区南沙副城区萝岗－新塘副城区中心城区珠二环CBRichardEllis|Page7城际交通发展规划南海韶关长沙方向福州方向已有高速公路城际高速铁路南宁方向赣州方向龙岩方向规划高速公路北海湛江茂名阳江云浮肇庆清远河源梅州潮州揭阳汕尾香港澳门惠州东莞佛山中山厦门珠海广州资料来源：《广东省高速公路出省通道“十一五”建设规划》广东省城际交通发展规划广东省城际交通发展规划•到2010年，出省通道完成14条，基本形成泛珠区域交通运输网的主体框架；•至2030年，出省通道还将增至21条，完成“九纵五横两环”的总体规划，实现全省“一日交通圈”；•广州将作为广东省高速公路网的中心枢纽，向各个方向辐射省内其他地区。CBRichardEllis|Page8城际高速铁路发展规划铁路辅线(将于2010至2020年间修建)港珠澳大桥(预计最早2009年年底动工，最早于2015年建成)珠海-香港约20分钟车程主轴:(预计2010年通车)广州-深圳约为48分钟车程、广州-香港约为1小时车程(将于2013年延伸至香港)广州-珠海城市高速铁路网(仅供示意)澳门江门珠海小榄虎门香港深圳惠州广州沥窖石壁佛山肇庆东莞中山北京方向杭州方向国家高速铁路网京广铁路客运专线(第一段武汉至广州段预计将于2010年通车)杭福深客运专线(厦门至深圳段预计于2010年完工)到2020年止，包括港澳在内的大珠三角9+2个城市，可以在1小时内互相通达，形成真正意义上的“1小时商业圈”。CBRichardEllis|Page9l国家级的港口和航空客运枢纽将有力带动广州的国际商贸活动，形成口岸产业带；l国际商贸活动的日益频密将刺激高端商务区内房地产物业（甲级写字楼、五星级酒店和高级公寓）的需求进一步增长；l以广州为中心的珠三角“一小时生活圈”和泛珠三角“一日交通圈”实现之时，将加强广州作为区域中心城市的地位，带来大量的跨省游客和商务客群；l广州游客和商务客群的增加将使市内商业物业的发展潜力增大；l城市轨道交通作为大型公共基础设施，高度的能达性及其对站场周边物业的刺激开发作用，将带来显著的房地产增值；l按照最新的地铁规划，天河区将有6条地铁线通过，2010年之前，广州将建成的7条地铁线中，有5条线经过天河区，占广州市近期建成的地铁线路的71.4%。其中广州东站为广州市五大综合换乘枢纽之一。l珠江新城地下集运系统将成为服务天河区内交通的主要地铁线路。l天河便利的交通将促使区域内商业物业的聚客力大增。资料来源：广州市规划局城市规划发展影响1号线6号线9号线3号线4号线5号线2号线8号线广州新机场11广州火车东站2广州火车站3黄埔客运港42345南沙客运港5广州基础设施规划对房地产市场的影响广州基础设施规划对房地产市场的影响CBRichardEllis|Page102.04%38.94%59.02%第一产业第二产业第三产业n2000-2008年间，广州的第三产业在产业结构中的比例呈上升趋势；n2000-2008年间，第三产业（服务业）增加值年均复合增长18.5%，其中2008年达到4,849.14亿元人民币，比上一年增长13.6%，重点产业如电子信息、物流运输、石化、金融、房地产、旅游等发展蓬勃；n预计未来三年内，第三产业年增长速度将维持在12%以上的水平；n到2010年，第三产业增加值将达到5,605亿元，占GDP的比重将达到59%；n服务业是广州市商业写字楼、高级公寓需求的主要来源之一，服务业的持续发展为高级写字楼和公寓物业市场提供支撑。126%706.95313.30商贸旅游业112%341.75161.33金融业250%712.33203.57建筑与房地产业327%406.4795.30石油化工制造业789%579.2565.13交通运输设备制造业154%519.81204.25电子信息业增长率增加值（2007）增加值（2000）项目资料来源：广州统计年鉴（2001)、2008年统计公报产业结构广州市产业结构（2000年）广州市产业结构（2008年）广州市产业结构现状广州市产业结构现状广州市重点产业发展对比（2000-2007年）单位：亿元资料来源：广州统计年鉴（2001、2008），广州2008年统计公报3.97%43.44%52.59%第一产业第二产业第三产业*2008年数据尚未公布CBRichardEllis|Page11产业发展格局2009年2月9日，广州市政府常务会议讨论并原则通过了《广州市建设现代产业体系规划纲要》，《纲要》明确了在区域布局上，广州将构筑“一带六区”的空间战略新格局，成为珠三角地区资源互补、产业关联、梯度发展的多层次产业圈中心和带动泛珠江三角洲区域发展的龙头。“一带六区”：东部产业带，南沙临港产业区，北部空港经济区，中心城区总部经济区，东南部产学研创新区，南部现代服务业发展区，东北部生态休闲旅游区。“广州要实现从“珠江水、广东粮、粤家电、岭南衣”到“广州服务、广州制造、广州创造、广州特色”的跨跃，必须有现代产业作基础。”《纲要》明确了广州市“打造世界先进制造业和高新技术产业基地，优先发展现代服务业，建设国际商务会展、现代物流、贸易中心和国家南方金融、科技创新、文化教育中心，大力提高自主创新能力，建设自主创新高地，率先建立现代产业体系”的发展目标，提出了发展重点和具体措施。在现代服务业方面：广州重点发展现代物流、金融保险、商务会展、总部经济、信息服务、科技服务、文化创意、服务外包等八个领域；在先进制造业方面：重点发展汽车制造、船舶及船用中低速柴油机及辅助机械、数控机床、石油化工、高端钢铁、重型装备等六个领域；在高技术产业方面：重点发展电子信息、生物医药和海洋产业、新材料、环保和新能源等六个领域；在改造提升优势传统产业方面，重点发展商贸旅游、工业名牌产品产业、造纸印刷及都市农业等四个领域。CBRichardEllis|Page12资料来源：广州统计年鉴2000-20082008年广州统计公报主要经济指标*人均国内生产总值采用常住人口统计数据计算**旅游人数采用城市接待过夜旅游者的统计数据2008年数据为初步统计数据，部分数字尚未公布2.2318,95122,4693,339770.19773.482,59571.5334.111,86315%71,80817%7,1092007-2.322.062.082.422.73.563.763.15城镇登记失业率（%）7.9%20,83615,44514,46813,12111,57010,67111,46711,349家庭年人均消费性支出(人民币元/年)7.7%25,31719,85118,28716,88415,00313,38014,69413,967城市年人均可支配收入(人民币元/年)5.5%3,5292,9602,8512,6752,3702,7062,5122,300旅游人数**(万人)4.9%1,018.2757.39746.62734.9722.68717.13705.89693.96城市常住人口(万人)1.2%（至2007）-760.72750.53737.67725.19720.62712.6700.69城市户籍人口(万人)12.6%3,1402,1831,8991,6751,4941,3711,2481,211社会消费品零售总额(人民币亿元)18.4%59.1943.9134.0232.0535.