中国房地产市场形势分析(华侨城)0106fv(1)

中国房地产市场回顾与展望丁祖昱先生中国房产信息集团联席执行总裁上海易居房地产研究院副院长2011年1月2©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。我们看到引言绿地集团以总价53.98亿元拿下武汉武昌区车辆厂片地块；万科集团以总价52.27亿元拿下了北京海淀西西北旺2幅地块。2010年三次频繁调控下，市场表现如何？未来房地产调控将如何演变？2011房地产市场是否会进一步下行？市场的疑惑部分楼盘依然热销：企业拿地热情高涨：1月1日，首开在苏州的悦澜湾四期开盘热销286套，当天去化80%；同日，绿城在南宁的绿城世界项目，共推出224套，当天售罄。标杆企业再度降价：1月5日，恒大在全国各大媒体打出广告，拉开新一轮降价序幕。其中，洛阳、长沙等城市更是打出75折优惠。3©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。内容页码一、2010年市场回顾4二、2011年市场预测18三、2010年企业回顾26四、2011年企业预测32目录Contents4©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2010年市场回顾5©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。100110021003100410051006100710081009101010111012北京上海深圳政策——2010年的三轮调控政策09年10年1月受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升。国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷9.29新政限购、差别信贷050100150200250万平方米10年4月10年10月10年1月：09年底和10年1月分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。10年4月：新“国十条”出台，市场成交在5-7月出现大幅萎缩，8月9月起开始回升。10年9月：限购、差别信贷政策，市场调控再加码。2010年以来，宏观调控出现了新变化：从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求6©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。010203040509.3-9.99.10-9.169.17-9.239.24-9.3010.1-10.710.8-10.1410.15-10.2110.22-10.2810.29-11.411.5-11.1111.12-11.1811.19-11.2511.26-12.0212.03-12.0912.10-12.1612.17-12.2312.24-12.3012.31-1.61.7-1.13万平方米30个重点监测城市周度成交量走势四大一线城市十大重点城市30个典型城市26321816165561138949755336348405001000150020002500300010月11月12月10-12月日均来访量、认购量、签约量走势图日均来访量（组）日均大定（套）日均签约量（套）三次楼市调控影响力明显低于预期，12月成交出现反弹，年末呈现翘尾现象；从各类城市来看，一线城市受政策影响最深，成交起伏较大；二三线城市在政策后也出现一定的波动，但整体幅度较小。政策——三轮楼市调控，政策效果不明显数据来源：CRIC从月度成交数据来看：年末各地成交由于赶搭政策末班车等原因，都出现成交翘尾现象，原先受政策影响较深的一线城市表现尤为明显；从周度成交数据来看：11月整体市场周度成交基本趋于平稳；12月中下旬出现明显上扬，其中一线城市涨幅尤为明显；从易居代理数据来看，来访量有所下降，但认购量和签约量在12月都有所上升。020406080100120140160万平方米30个重点监测城市月度成交量走势四大一线城市平均十大重点城市平均三十个典型城市平均7©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2010年上海二手住宅成交套数和销挂比月度走势图2010年末二手房成交量有所回升，京沪销挂比企稳反弹，总体看成交弱于4.17调控前。数据来源：CRIC2010年天津二手住宅成交套数月度走势图2010年深圳二手住宅成交套数月度走势图2010年北京二手住宅成交套数和销挂比月度走势图0.00.10.20.30500010000150002000025000成交套数销挂比0.000.501.001.50010000200003000040000成交套数销挂比050001000015000成交套数0200040006000800010000成交套数政策——三轮楼市调控，政策效果不明显8©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2406.63759.43016.63759.95558.73245.53944.13392.33717.233004900453.9749.2708.71019.71289.2833.6962.71093.7895.392410620200400600800100012001400160018002000050010001500200025003000350040004500500055006000土地购置面积（万平方米）土地购置费（亿元）2010年全国土地月度成交情况数据来源：国家统计局土地——全国土地市场继续保持上升态势2010年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。9©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。资料来源：CRIC2010年1-12月，六成以上城市土地成交面积出现同比上涨，近七成城市土地成交金额出现同比上涨。可见，宏观调控并未对土地市场造成较大的影响，土地市场成交依然十分活跃。土地——多数城市成交规模同比上涨区域城市成交面积成交金额12月1-12月12月1-12月面积同比面积同比金额同比金额同比华东上海101.05-19.51%1236.4646.64%131.20-24.70%1374.5947.54%南京150.80369.55%537.0716.29%104.14340.33%560.67146.90%杭州87.99-19.16%702.57-5.82%57.95-72.58%803.27-20.28%华北北京590.15137.67%1571.4636.87%550.07119.30%1548.7978.32%天津53.73-78.65%2881.60-2.27%19.95-82.66%805.6834.28%沈阳85.53-65.20%1207.9398.99%53.03-2.38%322.2388.07%华南广州76.43-86.10%573.64-48.95%81.35-77.29%385.36-32.92%深圳34.05140.51%155.1321.07%49.65815.29%123.767.62%厦门58.92-50.64%406.5621.64%30.42-72.73%295.82-0.92%华中武汉424.73380.00%1679.35210.35%191.40193.45%740.44163.25%南昌40.64-72.20%351.0220.95%17.50-29.91%119.37141.56%长沙52.86130.56%273.7481.83%32.80390.01%149.10274.47%郑州19.91-16.36%284.644.68%17.0310.48%88.6320.83%西部重庆0.00-100.00%604.25-29.44%0.00-100.00%230.68-43.94%成都155.58-50.81%1428.98-3.88%111.86-20.41%602.9444.23%西安1.56-98.51%361.45-18.11%0.94-94.74%105.71-4.66%2010年1-12月全国主要城市经营性土地成交列表单位：万平方米、亿元10©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。容量——总体需求旺盛，市场容量持续放大全国商品房销售面积、销售金额月度走势图单位：万平方米、亿元2010年1-12月全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。2010年1-12月全国商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。数据来源：国家统计局715582068051677791636466688610446927810071218004116386144483335406030663533549850765308102000200040006000800010000120000500010000150002000025000商品房销售面积商品房销售额11©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。第三次调控后，高档、中高档项目去化情况仍较为乐观。小户型项目仍是成交热点，金地自在城、慧芝湖、融侨城等项目主力成交户型均为二房左右的小户型。近期推案热销项目列表数据来源：CRIC需求——三次调控压力下，高端项目、小户型产品销售较好企业城市项目名称项目区域项目档次新推盘时间推案套数去化率销售价格上批售价周边售价（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）绿城南宁升禾·绿城世界凤岭高档2011-1-1224100%7800首次开盘6200绿城台州绿城玫瑰园路桥高档2010-12-16200100%13000/13000保利集团杭州保利江语海下沙中档2010-12-1216390%160021800016000金地集团南京金地自在城板桥新城中档2010-11-21288套/9500-97009100-11000周边3公里内无同类竞争项目招商地产天津招商钻石山南开高档2010-11-20开盘当天热销超3亿/2000020000/万科集团北京万科红丰台中高档2010-11-20142套91%27000-29000首次开盘29000碧桂园东莞大朗碧桂园大朗中档2010-11-20386套100%洋房5300-6200元/平方米左右，别墅100-400万/套，最高超千万首次开盘5000-12000香港嘉华上海慧芝湖闸北中高档2010-11-13713当天450套34800(原定32000)//福建融侨苏州融侨城相城中高档2010-11-12216套80%110001100010000保利地产长春保利林语南关中高档2010-11-1300套90%住宅7000-8000，别墅11000-13000首次开盘住宅7000万科集团厦门万科·金色悦城翔安中高档2010-10-30402套98%992395795500-650012©2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。区域档次城市项目名称周均来访量（组）周均大定（套）周均签约量（套）调控前调控后调控前调控后调控前调控后9月10月11月12月9月10月11月12月9月10月11月12月华东高档上海翡翠别墅382468912058101上海恒盛.尚海湾豪庭53123156224012262916苏州景瑞.荣御蓝湾10