市场调研报告

2016年市场调研报告2016年5月盛世雅苑政策篇货币政策经济政策地方政策乌市房产与城建政策市场综述供应分析成交分析土地篇市场篇营销篇市场综述供应分析成交分析整体行情促销手段报告结构PART.1政策篇货币政策、经济政策、地产政策、乌市房产与城建政策两会政店工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务，着力推进结构性改革，加快新型城镇化建设。今年是十三五开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，当前我国发展挑战更加严峻，经济下行压力加大，两会政店工作报告强调保持经济运行在合理区间，在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革。十三五规划纲要确定未来五年宏观目标，即经济保持中高速增长，产业迈向中高端水平。推进新型城镇化成为今年以及十三五时期工作重点，包括深化户籍制度改革、加快农业转移人口市民化，推动以城市群为主体形态的城镇化协调发展，加快推进金融财税改革。两会政策：信贷财税政策调整促消费，支持刚性和改善性需求经济总目标货币政策财税政策新型城镇化国内生产总值增长6.5%-7%，居民消费价格涨幅3%左右。今年广义货币M2预期增长13%左史，社会融资规模余额增长13%左右。全面实行营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，幵将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租够并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步的納入公租房供应范围。货币政策：降准降息等货币政策组合发力，力促市场消费图：2008年以来我国存款准备金率、五年以上长期贷款利率走势资料来源：中国指数研究院综合整理2015-2016年降准2015年2月降0.5个百分点2015年4月降1个百分点2015年6月定向降准2015年8月降0.5个百分点2015年10月降0.5个百分点2016年3月降0.5个百分点目前准备金率：大型金融机构16.5%；小型金融机构13%。2015年降息2月降0.25个百分点5月降0.25个百分点6月降0.25个百分点8月降0.25个百分点10月降0.25个百分点目前贷款利率：商贷五年以上4.9%；公积金五年以上3.25%。2015年-2016年央行六次普遍降准，流动性大幅释放，房地产开发企业资金压力将进一步缓解。央行2015年五次降息，利率降至历史低点。央行多种方式释放流动性，进一步改善企业融资环境。此外，央行还实行了扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，幵改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点增加市场流动性和可贷资金的举措，引导扩大金融机极信贷投放行为，增加实体经济资金流动性，进而达到改善市场预期、提振实体经济的作用。货币政策：央行再发房贷新政，不限购城市首付降至20%2月2日，央行、银监会共同发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。表：2008年至今首套、二套房最低首付比例变动情况时间贷款类别首套房二套房2016商业贷款20%（非限购城市）一套房已结清，享受首套待遇30%（限购城市）一套未结清30%（非限购城市）公积金贷款20%一套已结清20%（非一线城市）一套未结清（部分城市）2015商业贷款25%（非限购城市）一套已结清，享受首套房待遇30%（限购城市）一套房未结清40%公积金贷款20%一套已结清20%（非一线城市）一套未结清30%（部分城市）2014没有区分30%一套已结清30%一套未结清60%2011-201360%40%(1月）50%（2月）20102008-200920%20%“去库存”作为今年楼市首要任务，非限购城市购买首套房首付两成的信贷政策，将大大降低当地老百姓的购房成本，全国楼市“去库存”迎来实质性利好。非限购城市商业贷款购房首付门槛降低，有利于刚需和改善性需求入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人而言，可谓是“及时雨”，这一政策将刺激普通住宅消费需求。税收政策：财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税。对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。指标内容税率提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%房地产老项目可按5%的征收率缴纳增税。计税方式房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方式的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价位费用，扣除受让土地时向政店部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。企业购置不动产2016年5月1日后取得幵在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。二手房交易北京市、上海市、广州市和深圳市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。一线城市外其他地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。出租个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。对于开发商：短期内税负持平，长期来看公司内部管控面临挑战房企现有项目可适用5%的简易征收率，因此税负不将不目前营业税征收下的税负基本持平。房企在现行税制下的运行模式，将随着营改增的推行而迎来重大调整，从而确保利润最大化，住宅类开发企业和商业类为主的开发企业由于经营模式不同，调整策略将有明显差异。同时，房地产上下游企业，包括建筑业，以及作为服务业的经纪、代理公司，同样在此次新纳入营改增的四大行业之列，其自身和上下游联动性将增加企业应对调整的难度。对于地方财政：中央不地方税收比例将重新平衡我国增值税不营业税存在归属差异，根据现行财政体制，增值税属于中央和地方共享税（中央占比75%），而营业税属于地方税。虽然《政店工作报告》提出营改增后将“合理确定增值税中央和地方分享比例”，但地方相关税收收入减小概率较大。而房地产业作为此次加入营改增的行业之一，税收归属调整后，地方政府不再独享房企缴纳的营业税和二手房交易营业税，从而或一定程度弱化地方政府对市场交易的刺激动力。对于其他企业：不动产纳入抵扣刺激企业购房行为，利于商办去库存。企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，有利于减轻企业税负，而且将明显增加企业的购房积极性。从物业类型来看，住宅并不会成为企业购房的主要对象，而商办性质产品将受到较大利好影响。近年商品房库存高企，住宅产品在政店调控刺激下库存形势已出现好转，而商办物业由于前期大量开发投资，属于积重难返。此次调整，有利于促进房地产市场尤其是商办市场的发展。对于个人：税负持平，不会对交易行为产生显著影响我国自然人首次被纳入增值税缴纳对象范围，二手住宅交易过程中，增值税将取代此前的营业税。调整后，增值税征收率不此前营业税税率相当，但由于营业税存在附加税且营改增后两者计算或存差异，导致最终缴税金额预计有小幅降低。此外，一线城市差异化的缴税政策在营改增过程中得到延续。整体而言，个人二手住宅交易税负保持平稳，近期不会对交易行为产生显著影响。营改增细则落地影响税收政策：财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》经济政策：中央下调契税和营业税，减税降费进一步利好楼市2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整。表：调整前后契税税率及营业税税率对比调整前调整后首套房≤90平米：1%≤90平米：1%90-144平米：1.5%90平米：1.5%≥144平米：3%二套房3%—5%（各地标准不同）≤90平米：1%90平米：2%二手房营业税个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。针对新房，90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。针对二手房，营业税提出个人将够买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的。此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。地方政策：热点城市限购收紧稳房价，三四线城市继续聚焦去库存城市分化明显，热点城市调控政策转向。两会期间住建部表示要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作。3月以来一线城市调控升级，严控房价、打击机炒作；三四线城市政策不断放松，大力鼓励人们购房去库存。区域事件上海3月1日放宽公积金贷款购买第二套改善性住房限制条件•3月25日上海公布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》•非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税戒社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上，调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”；•二套房，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%；严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。深圳3月25日深圳市人民政府办公厅《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年；对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。海口3月7日海口市印发《海口市限价商品住房保障管理办法》申请本市限价商品住房保障以家庭为单位，申请人年龄放宽至当年应满18周岁（或年满16周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源）且具有完全民事行为能力，申请人及其共同申请的家庭成员为申请人家庭成员。年满30周岁的单身居民可以单独申请。将于今年4月1日起施行，有效期五年。3月29日海口市政店出台《海口市贯彻落实省政府关于房地产市场调控的实施意见》所有务工人员只需连续6个月参加公积金缴存即可申请办理购房公积金贷款，公积金贷款首付降至两成；且将配合户籍改革，实行海南省外积分落户制度，促进省外购房人员落户。广东、重庆将去库存目标量化到每年每市等方式。江苏