开发项目》市场综合调研前期策划报告164页

《汉中市旧体育场开发项目》市场综合调研、前期策划报告1目录页码第一部分市场调研一、汉中市宏观经济形势分析3二、汉中市房地产概况及特征19三、项目住宅部分竞争区域市场调研21四、住宅消费者调研及分析结论37五、汉中市商业基本情况及消费者调研分析39第二部分前期策划一、项目地块分析62二、项目住宅部分定位67三、项目住宅部分建议76四、项目商业部分SWOT分析88五、项目商业竞争对手分析91六、项目商业部分定位99七、项目商业规划布局建议106八、太白路以南地块定位建议123第三部分投资估算整体开发节奏建议127太白路以南地块财务估算128太白路以北地块财务估算137项目整体现金流145附件1：《住宅消费者定量分析报告及深访记录》146附件2：《高层电梯公寓现实消费者定量分析报告及深访记录》180附件3：《商业深访记录》197市场调研2第一部分：市场调研市场调研一、汉中市宏观经济形势分析3一、汉中市宏观经济形势分析1.汉中市国民经济总体运行状况1)宏观经济环境调查①汉中市概况汉中市位于陕西省西南部，北依秦岭，南屏巴山，汉江横贯东西。西南与甘肃、四川毗邻，东北与本省的安康、西安、宝鸡接壤。全市辖汉台、南郑、城固、洋县、勉县、西乡、略阳、镇巴、宁强、留坝、佛坪共11个县区，234个乡镇（办事处）。全市总面积2.7万平方公里，人口372万。汉中气候温和，资源丰富，有“西北小江南”之称，具有较大的经济发展潜力。②汉中市近年经济指标地区生产总值汉中市近年来GDP状况141.31192.5163.44153-7.689.110.90501001502002502001年2002年2003年2004年亿元-10-5051015增长率(%)GDP(亿元)增长率(%)资料来源：汉中市统计局2001～2004年，汉中地区生产总值年均增长8%，与全国同期平均增长率持平。2003～2004年，年增长率均在9%以上，呈现加速增长的势头。市场调研一、汉中市宏观经济形势分析4经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展。产业结构汉中市近几年产业结构比重323336.845.01654756.670.02566170.177.501020304050607080902001年2002年2003年2004年第一产业增加值(亿元)第二产业增加值(亿元)第三产业增加值(亿元)资料来源：汉中市统计局农业是汉中传统优势产业，产业增加值逐年增长，在整个产业结构中所占比重一直保持在23%以上，这对很大程度上“靠天吃饭”的农业来说很不容易。2001～2004年，第三产业增加值年均增长11%，成为拉动汉中经济发展的主要因素。第三产业比重也从2001年的37%提高到2004年的40%第二产业波动较大，这与汉中工业化水平整体较低，尚没有形成支柱工业有很大关系。2003～2004年，汉中工业回升，工业产值和增加值快速增加，2004年第二产业增加值在整个产业结构已占到36.36％，比例接近第三产业。如果汉中工业增长势头得以保持，整个城市将有望实现经济总量较大幅度的提升。社会消费品零售总额市场调研一、汉中市宏观经济形势分析5汉中市近几年社会消费品零售总额状况
42.945.549.554.756910.401020304050602001年2002年2003年2004年亿元024681012增长率(%)社会消费品零售总额(亿元)增长率(%)资料来源：汉中市统计局2001～2004年社会消费品零售总额稳步增长，年均增长率7.6%，其中2003年和2004年增长率分别达到9%和10.4%，呈现快速增长的趋势，说明汉中商业零售的发展速度加快。◆城镇居民可支配收入汉中市近几年居民可支配收入状况
51844440574848506.97.810.99.2010002000300040005000600070002001年2002年2003年2004年024681012居民可支配收入(元)增长率(%)资料来源：汉中市统计局城镇居民可支配收入增长的主要推动因素是城镇居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。从2001～2004年，汉中市场调研一、汉中市宏观经济形势分析6城镇居民可支配收入呈现稳步增长趋势，年均增长率8.7%，其中2004年城镇居民可支配收入5,748元，比上年增长10.9%，增幅较大。城镇居民人均消费性支出汉中市近几年人均消费性支出状况31553615400445740100020003000400050002001年2002年2003年2004年(元)资料来源：汉中市统计局2001～2004年，汉中城镇居民人均消费性支出年均增长率达12.6%，其中2004年人均消费性支出4,574元，比上年增长14.2%，高于居民可支配收入年均增长率（10.9%），反应出汉中市居民消费意识强，对未来收入的预期比较乐观，这为城市商业的进一步发展提供了有利条件。城乡居民年末储蓄存款余额市场调研一、汉中市宏观经济形势分析7118.85135.75160.76186.94050100150200亿元2001年2002年2003年2004年汉中市近几年居民年末储蓄存款余额状况资料来源：汉中市统计局2001～2004年，城乡居民年末储蓄存款余额年均增长16.3%，增长速度较快。2004年全市人均储蓄存款余额达到5,000元。居民收入的快速增加为改善生活质量创造了条件，也为城市房地产、商业、餐饮、娱乐等行业的发展带来机遇。居民消费价格指数汉中市居民消费价格指数变化趋势101.599.7103.3106.296981001021041061082001年2002年2003年2004年居民消费价格指数反映城乡居民购买并用于消费的消费品及服务价格水平的变动情况。从2001～2004年汉中市居民消费价格指数变化趋势看，除2002年消费价格指数较低外（99.7），2003年、2004市场调研一、汉中市宏观经济形势分析8年居民消费价格指数较高，尤其是2004年物价比2003年上涨6.2%，居民生活成本提高。居民消费价格指数较高，另一方面，也说明汉中商品供应和竞争还不充分，商业还有较大的发展空间。人口增长状况年份城市总人口（万人）比上年增长（万人）非农业人口（万人）比上年增长（万人）非农业人口所占比重2001369.50/68.7/18.6%2002370.440.9470.351.6519.0%2003372.121.68721.6519.3%2004373.981.8672.980.9819.6%资料来源：汉中市统计局、汉中市总人口增长缓慢，城市化水平总体来说不高，非农业人口仅19%左右，但近3年来非农业人口占总人口比重每年以0.3个百分点的比例递增，说明城市化进程仍然取得一定进展。汉中市政府目前正在实施的大规模旧城改造、基础设施建设以及城市新区开发，必将推动汉中城市化水平迅速提高，带来城镇人口尤其是中心城区人口的快速增长，也会引起城市商业和居住布局的深刻变化，这为房地产业、商业等行业带来了难得的发展机会。旅游收入市场调研一、汉中市宏观经济形势分析9全年旅游收入(亿元)入境旅游(人次)外汇收入(万美元)国内旅游人数(万人次)国内旅游收入(亿元)20015.35,45064.54605.320026.65,90073.84906.620033.92,25029.32793.920047.46,530/526/资料来源：汉中市统计局2003年各项指标的大幅度下降是受“非典”的影响，2004年各项指标全面回升。汉中旅游收入大致相当于社会消费品零售总额的13%，旅游业对零售业的推动显而易见。汉中有着众多的“三国”和“汉文化”遗迹，旅游资源得天独厚，地方政府大力发展旅游业的政策必将有力地推动地方商业等相关行业的发展。与相邻二级城市经济比较汉中及周边二级城市2004年主要经济指标的对比。地区生产总值（亿元）人口（万人）社会消费品零售总额（亿元）固定资产投资（亿元）汉中192.5373.9854.767宝鸡320.337393.4140.2安康119.6294.9735.856.2广元127.5304.0855.655.4天水125.5347.7842.244.1资料来源：上述各城市统计局对比汉中与周边二级城市2004年主要经济指标，可以看出，汉中市的经济总量比宝鸡略低，而强于安康、四川广元和甘肃天水，在该市场调研一、汉中市宏观经济形势分析10区域里有一定经济优势和辐射能力。2005年上半年汉中主要行政区主要经济指标对比（单位：亿元）地区生产总值社会消费品零售总额固定资产投资汉台区18.8512.696.69城固县12.103.751.22南郑县15.632.721.03勉县10.882.692.80资料来源：汉中市统计局作为汉中市政治、经济、文化中心，汉台区在商业上对其它县具有绝对的吸引力。而汉台区大规模城市改造的实施会进一步强化这种趋势，也会吸引更多的人到汉台定居。汉中市城市规划市场调研一、汉中市宏观经济形势分析11汉中市城镇体系规划到2020年，把中心城区建设成城市人口在60万人以上的大城市,规划市区范围包括汉台及南郑。城市规划确立以中心市区（含老城区、鑫源及大河坎）为核心，包括周家坪、铺镇、褒城——河东店和圣水城市组团为一体的城乡间隔，相互联系、各具不同城市功能、规模和空间形态结构的组团式城市体系。2)相关政策环境调查①国家宏观政策环境2003～2005年，是中国房地产业最受关注，也是针对房地产业的政策出台最多的时期。总体来看，面对全国性的经济过热以及部分城市房价快速上市场调研一、汉中市宏观经济形势分析12涨、出现明显的地产泡沫经济，国家出台了一系列政策，从供需两方面对房地产行业进行调控。2003年6月13日央行“121文件”（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）出台。央行要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例。2003年8月31日，国务院发布18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了我国房地产行业已经成为国民经济的重要支柱产业，指出房地产市场发展还不平衡的问题，一些地区住房供求结构性矛盾较突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全；房地产开发和交易行为不够规范，对其监管调控有待完善。18号令被业界普遍当作“121文件”的翻盘，房地产又重新“活”了起来。但是其中指出的局部增长过快等问题，实际上是为后来的政策变革奏响了序曲。2004年2月26日中国银监会公布了为期一个月的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，明确指出了买房人月供与收入的比例不超过50％（含50％）。在某些地区房地产行业投机氛围日浓的情况下，加大了信贷监管的力度。2004年4月，央行提高存款准备金率，调高0.5个百分点，从7％上调到7.5％。根据预计该项措施共收缩了可贷资金约1,100多亿元，对信贷的规模进行了量的控制。2004年4月27日国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25％及以上提高到40％及以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均由20％及以上提高到35%及以上。此次通知，直接指向房地产，摆明了要抑制房地产过热倾向，银根再度缩紧，进一步防止潜在金融风险。市场调研一、汉中市宏观经济形势分析132004.6，国务院发出《国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知》通知，要求各地区、各部门和各有关单位对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理。2004年10月29日，央行上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.