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1昆明学府路区域市场调研报告一:昆明市宏观背景1、昆明地理优势1昆明是亚洲的地理中心,是云南面向西南开放桥头堡的唯一区域性中心城市。(图1):昆明宏观发展地理优势12、昆明地理优势2昆明是中国连接东南亚国家的桥梁;城市化发展进程明显,城市建设处于快2速发展阶段。(图2)昆明宏观发展地理优势2昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一,是中国面向东南亚和南亚的桥头堡,在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用。放眼全国看昆明:昆明地处“东联黔贵通沿海,北经川渝进中原”的独特区位,是国家提升与周边国家合作能力,建设陆路对外通道的重要支点,是对外开放门户城市;昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用,带来城市及城市商业发展的强大机遇;3、昆明战略定位省会城市、区域国际化城市、知名旅游城市,中国未来面向东南亚和南亚的东南亚、南亚经济圈3“桥头堡”。•昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后,全国第四个“国家门户”级的枢纽机场;•昆明新机场战略定位为:中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的国家门户枢纽机场,对国家•西向战略、建设中国东盟自由贸易区和孟、中、印、缅区域经济合作等具有重要意义;(图3)昆明上水国际机场4、昆明——行政版图辖区14个。昆明共辖6个区、7个县、代管安宁一市,另管辖3个国家级开发区。面积:昆明东西最大横距140千米,南北最大纵距220千米,全市面积21473平方公里,市区面积330平方公里(其中主城区290平方公里,呈贡新区40平方公里)。4(图4)昆明行政区域图4.1、昆明行政区域——各城镇发展体系架构(表1)昆明城镇发展体系架构序号等级城镇主要经济职能分工11主城区贸易、服务、高新技术产业21空港经济区空港经济31呈贡新区行政、教育、物流、高新技术产业42安宁重化为主的新型工业552嵩明轻型工业、现代农业62宜良轻型工业、现代农业72昆阳新型装备制造工业、旅游服务82海口新型装备制造工业、资源精加工工业92晋城现代服务业103石林旅游服务、现代农业113寻甸新型资源深加工工业、现代农业123富民休闲旅游、观光农业133禄劝现代农业、新型资源深加工工业143东川新型资源深加工工业153倘甸旅游服务5、昆明——城市发展规划昆明城市格局——城市发展将主要围绕滇池,进行环滇池“一湖四片”,“一湖四环”。(图5)清末-2007年,同心圆发展模式(图6)新昆明发展模式65.1、城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变,将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心(环滇池的一湖四片)和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城(滇池流域外30-60公里)发展格局;中心区新增190平方公里核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区;5.2、从“一湖四片”扩大到“一主五辅”,城市规模进一步放大,空间布局更加合理,组团化,区域化发展趋势更加明显以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围,以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分乡镇的行政辖区范围划定为昆明城市规划区;由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区;(图7)现代新昆明城市体系(图8)城市规划区范围图76、昆明未来发展国际知名旅游城市、区域中心、国际化大都市减轻老城区的负荷量,缓解老城区的压力,昆明正在以多中心、单核心的规划路线向周边发展,通过在多个远郊片区做大体量商业的方式,来满足和完善各个片区的生活需求和配套功能;从卫星城建设的角度来看,它的发展正是依托其区位和交通优势在逐渐,通过自身的特色产业带动周边产业的崛起和周边片区的发展;由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈,扩大城市发展范围;城市郊区的发展就满足了三个需求:城市产业转移的需求、高房价下置业的需求和资源性开发建设的需求;(图9)现代新昆明城市体系1(图10)现代新昆明城市体系28城市定位加快城市职能片区化趋势,但从功能看,主城区将继续承载和延续现代都市服务产业的核心价值,主城区商业商务中心的地位不改变。7、轨道交通轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时,将极大改变城市商业的发展模式,以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流。从目前轻轨的规划情况来看,通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联,特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大;据规划,未来1小时都市圈的范围内,可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城;1号线线路起于主城核心区,到达呈贡南部大学城,是连接主城与呈贡新区,支持和促进呈贡新区建设的发展轴线;(图11)现代新昆明城市定位9(表2)昆明市中心城人口规划与轻轨运力关系(图12)轻轨建设分期远景城市规模昆明市中心城人口规模(万人)468规划线网线路长度(km)功能层次高峰小时断面客流(万人次/h)系统规模1号线34基本骨架线3.79大运量地铁2号线22.4基本骨架线3.26大运量地铁3号线19.1基本骨架线2.22中运量轻轨4号线42.9内部填充线2.07中运量轻轨5号线17.6内部填充线2.05中运量轻轨机场线26.6内部填充线0.59中低运量轻轨合计162.6——7.1、昆明城市交通布局与项目关系公路匹配度较高,轻轨略显不足。项目区域轨道交通(2016-2017年营运)轻轨4号线:距项目835米,白泥山站(莲花池附近)轻轨5号线:距项目570米。10(图13)昆明轨道交通及路网配置二、昆明市房地产市场发展及趋势1、昆明市区住宅类土地供应情况昆明市主城区2010年至2012年上半年土地供应情况:·2010年,昆明市主城区居住用地供应为47宗,总供应面积为2877亩,单宗土地平均供应为58.72亩;11·2011年,昆明市主城区居住用地供应为163宗,总供应面积为10473亩,单宗土地平均供应为64.25亩。·2012年,上半年昆明市主城区居住用地供应为32宗,总供应面积为2226亩,单宗土地平均供应为69.57亩。(图14)2010年-2012年上半年居住用地供应情况1.1、2010年至2012年上半年昆明市区居住用地各板块交易情况(表4)2010年各板块居住用地成交情况区域成交土地类型成交总宗数成交总面积(亩)楼面成交均价(元/平米)平均容积率北市板块居住119316831.80滇池板块居住952238042.16东市板块居住555235951.30二环内板块居住2377141164.02高新板块居住433120024.78官南板块居住18438452.61世博板块居住642331701.952010年2011年2012年上半年居住用地供应面积2877.1110472.942226.14居住用地供应宗数491633202040608010012014016018002,0004,0006,0008,00010,00012,00012(表5)2011年各板块居住用地成交情况区域成交土地类型成交总宗数成交总面积(亩)楼面成交均价(元/平米)平均容积率北市板块居住31226613582.66滇池板块居住23137030792.33东南板块居住36290220312.96东市板块居住12731953.00二环内板块居住1757825964.84高新板块居住29025193.69官南板块居住621026395.01教场板块居住96576312.62世博板块居住511213204.83西山板块居住2819696962.54一环内板块居住54687614.17(表6)2012年上半年各板块居住用地成交情况区域成交土地类型成交总宗数成交总面积(亩)楼面成交均价(元/平米)平均容积率东南板块居住9108016961.71东市板块居住217135761.96二环内板块居住23335335.62高新板块居住312819613.60官南板块居住517330672.76教场板块居住334216302.81世博板块居住11827302.50西山板块居住114611061.40一环内板块居住413329605.39(图15)田野按城市功能及配套性综合考虑,划分主城区十一大板块(不含呈贡)131.2、2010-2012年上半年昆明市二环内居住用地成交情况(图16)昆明二环板块居住用地成交情况141.3、2008-2012年上半年昆明市城中村土地成交情况昆明城中村自2008年以来开始大规模改造,就目前来看将出现集中放量的趋势。(表7)城中村改造土地成交情况年份住宅及商业用地成交量(亩)城中村土地成交量(亩)城中村占比2008年2855200.7%2009年340480924%2010年5569126823%2011年12104565147%平均5983193723%(图17)城中村改造土地成交趋势285534045569121042080912685651050001000015000200002008年2009年2010年2011年住宅及商业用地成交量(亩)城中村土地成交量(亩)15三、昆明市商品住宅成交情况1、昆明住宅发展趋势分析新增商品住宅需求已经进入平台期,增长乏力。新增商品住宅升值潜力堪忧,不再成为投资品(图18)2007-2011年昆明主城区新增商品住宅供求关系(图19)2007-2011年昆明主城区新增商品住宅价格变化161.1、2011年8月-2012年8月昆明商品房市场成交情况分析(图20)2011年8月-2012年8月昆明主城区商品房成交量及成交价格连续性变化(表8)2012年8月昆明主城区商品房成交对比分析科目2011年8月2012年7月2012年8月同比增长环比增长成交套数(套)396358637776196%33%成交面积(㎡)425952550602724135170%32%备注:数据包含昆明主城区包括盘龙区、五华区、官渡区、西山区、三个开发(度假)区及呈贡新区。数据表明:昆明主城区成交面积和成交套数环比7月上扬。1.2、二级市场和三级市场价格连续变化情况17(图21)2011年8月-2012年8月昆明主城区住宅二三级市场整体均价连续性变化8月昆明主城区住宅二级市场均价上升,整体均价为8280元/㎡。8月昆明主城区住宅三级市场均价与上月相比有所回升,整体均价为7331元/㎡。数据表明:目前住宅市场在6、7、8月价格相对平稳的情况下,成较量出现一定上升,一次置业及换房客群在沉寂18个月后出现释放。2、未来市场预期中国和昆明房地产市场将进入一个长期的低速增长期(图22)田野房地产价格预测系统2012年预测(2012年1月)0100020003000400050006000700080009000100002006m012006m032006m052006m072006m092006m112007m012007m032007m052007m072007m092007m112008m012008m032008m052008m072008m092008m112009m012009m032009m052009m072009m092009m112010m012010m032010m052010m072010m092010m112011m012011m032011m052011m072011m092011m112012m012012m032012m052012m072012m092012m11趋势模型M1ARMA模型M218四、区域房地产市场情况1、学府路8号项目半径1.5公里内竞争楼盘关注度分析住宅总供应量(面积/套):3489套,356107平米,月均总去化率(面积/套):41.5套。(图23)项目半径2公里内竞争楼盘位置图(表9)项目半径2公里内竞争项目关注度评判关注级别项目名称现状目前价格五星万科云上城一期开盘10000关注因素:国内知名房企,在昆已有成功项目。区位与项目为直接竞争关系,一期市场反映较好五星滨江俊园二期开盘11000关注因素
本文标题:昆明学府路区域市场调研报告
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