最形象的房地产市场调研解读1011119943

房地产市场调研什么是市场调研？如何做好市场调研？如何运用调研数据？什么是市场调研？是去售楼处拿楼书是去售楼处问售价是拿着系统中的调研表去把相关字段填满有目的、有计划、系统地收集房地产市场／营销等方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为发展商预测项目经营状况，制定正确决策提供可靠依据。明确调研内容运用调研手段如何做好市场调研？调研内容项目周边调研项目内部调研配套交通景观ＶＩ应用售楼处包装／销售员配置项目销售状况样板房设置／装修情况产品规划本项目轨道交通临近轨道交通三号线、八号线以及规划中的十号线，其中三号线已开通，八号线将于2007年底通车。轨道交通三号线殷高西路站距离本项目2.5公里；轨道交通八号线市光路站距离本项目4公里；轨道交通十号线殷高路站与本项目一路之隔。公共交通五角场拥有近20条左右的公交线路，通往人民广场／外滩等区域，是目前居民的主要出行工具。自驾出行翔殷路隧道，中环线以及逸仙路高架可以快速通往市中心及浦东。轨道交通３号线轨道交通１０号线轨道交通８号线殷高西路站殷高路站市光路站翔殷路隧道逸仙路高架公交枢纽交通生态/市中心唯一生态城区50万平米绿化景观。6公里景观河道和排水河道。生态走廊、新江湾城公园等景观。景观调研内容项目周边调研项目内部调研配套交通景观ＶＩ应用售楼处包装／销售员配置项目销售状况样板房设置／装修情况产品规划售楼处包装／销售员配置销控台布置洽谈桌的数量和放置位置沙盘销售员是否有统一制服男女销售员比例销售员专业水准是否善于引导需求售楼处包装／销售员配置新天地景观湖项目销售状况推案情况各项差价促销手段成交客户情况产品规划房型配比是重中之重，通常解决这个问题的方法主要有二种，一种是楼层平面统计法，另一种是外立面辨别法，如果实在没有资料可参阅，只有安排到现场看房一途。社区规划配套规划建材装修房型配比样板房(段）设置和装修情况样板段体现样板房装修样板房管理样板房介绍人员专业水准调研手段手段一：和销售员交朋友适用项目大盘／高档盘／知名开发商（代理公司）手段二：聆听购房者心声适用项目开盘当日／开盘前排队手段三：做二手房门店的常客适用项目清盘楼盘／处于销售尾声手段四：男女搭配，购买婚房适用项目中、高档楼盘（需详细调研楼盘）如何运用调研数据？调研数据在项目定位中的运用案例背景大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建30万平方米，1、2期项目均已交房入住，此次需定位的为其3期项目，预计上市时间在2008年左右。三期项目经济指标：总用地面积：49156M2住宅用地：38952M2学校用地：10204M2总建筑面积：125208M2住宅建筑面积：93020M2学校建筑面积：6710M2公建建筑面积：5052M2综合容积率：2.13住宅容积率：2.52学校容积率0.66总户数：498调研顺序土地属性调研周边市场调研竞争市场调研产品细节调研项目定位产品定位土地属性调研华东政法学院中山公园华东师范大学长风公园凯旋路轻轨站金沙江路轻轨站地理区位项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。河滨景观项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。人文环境项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。生态环境项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。交通条件项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。板块支撑项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。结论：土地属性调研周边市场调研区域楼盘名称地址二手房单价销售时间房龄普陀水岸豪庭光复西路1185号110002002-7-11----2003-10-313年江南名庐曹杨路619号113002004-1-16----2005-5-301年深圳春天宁夏路287号120002001-2-18----2003-3-13年绿地世家宁夏路366号125002002-9-28---2004-5-212年逸流公寓一期武宁路189号128002002-11-9-----2003-12-13年世纪同乐顺义路100弄130002002-2-20----2003-8-313年大华清水湾２期凯旋路1555弄140002003-3-28----2004-1-312年长宁虹桥新城长宁路1661弄140002000-10-25----2002-6-303年大家源三期长宁路1306号150002001-10-1----2002-12-314年圣约翰名邸长宁路1188弄180002000-8-18----2003-3-13年园林天下长宁路888号200002002-11-30----2004-4-12年项目周边二手房汇总（1公里范围内）周边市场调研项目名称区域板块现状预计上市时间预计售价属性规模(总建面积)长宁区2005年3号公告88街坊32-8丘地块长宁中山公园土地平整未开工200825000商住;办公;商铺242803绿地顺义路、白玉路项目普陀内普陀未动迁200920000住宅110000尚诚国际普陀内普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀内普陀在建200714000住宅100000蔚蓝水岸普陀内普陀动迁中200817000住宅28000深圳之春公寓普陀内普陀在建200813000住宅20000风华水岸二期普陀长风在建200713000住宅20000项目周边未来供应汇总（1公里范围内）楼市现状项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处于销售间隙期。二手房源项目周边二手房主力价格段处于13000-18000元/平方米，去化情况良好。本项目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在20000元左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。地块稀缺项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。区域前景项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在16500元/平方米。据保守预测，其项目价值以年10%以上递增。结论：周边市场调研深圳西区标志性高档住宅提升差异化附加值打造区域标杆住宅项目定位竞争市场调研大华清水湾中远两湾城泰欣嘉苑新湖明珠城苏堤春晓天山河畔花园仁恒河滨花园河滨项目分布图普陀楼盘长宁楼盘苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。竞争市场调研楼盘名称区域规模容积率建筑形态建筑风格可售面积新湖明珠城二期普陀558262.8高层;小高层现代建筑设计风格49413苏堤春晓普陀1800003.2高层欧洲建筑风格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高层现代建筑设计风格11108中远两湾城四期普陀5602173.3高层现代建筑设计风格23719天山河畔花园三期长宁723003.2高层现代建筑设计风格21486仁恒河滨花园长宁3900003.03高层现代建筑设计风格21185汇总136823在售河滨项目汇总楼盘名称区域价格主力总价新湖明珠城二期普陀14500180万苏堤春晓普陀19000230万泰欣雅苑普陀16500240万中远两湾城四期普陀13000135万天山河畔花园三期长宁15500170万仁恒河滨花园长宁23000460万在售河滨项目价格分析汇总竞争市场调研楼盘名称区域规模主力房型主力面积段类型比率装修标准(元/M2)装修配置苏堤春晓普陀180000三房121-20043%1,500夏普派离克系列冷暖空调;“欧琳”整体厨柜、水槽及龙头、炉灶、油烟机、消毒柜，厨柜五金配件采用德国海蒂诗、意大利法拉利品牌，板材为意大利进口SIA品牌、能率热水器、派离克冰箱;“亚细亚”或“斯米克”品牌面砖;内墙涂料采用多乐士五合一系列产品;免漆柚木实木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500双开门冰箱、嵌入式烤箱及微波炉、散盐煤气灶及脱排油烟机、16升热水器、净水器及软水器;独立淋浴间配恒温雨淋及手握花洒、双面盆、座厕及铸铁浴缸、电地热系统、电防雾镜及镜前灯、挂壁电话插座及卫洗器的水、电接口天山河畔花园三期长宁72300二房102-10935%1,000洁具：浴缸、座厕及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷热水龙头及花洒（“TOTO”或同等品牌），以及手纸盒、毛巾架（环）。淋浴房：除2房2厅以外，其余住户单元的主卫生间均设有玻璃淋浴房。洗手台：台面配石材，台面下配储物柜，台面上配镜子。灯具：筒灯/射灯。采暖：顶角线电加热片（“马利”或同等品牌）。空调：“特灵”或同等品牌挂壁机天花：乳胶漆，配灯座带灯泡。欧琳厨房龙头、摩思不锈钢水槽。日立空调仁恒河滨花园长宁390000四房200-25056%2,500科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜，进口高仪品牌龙头，配置电热地采暖。三星台面和洗涤池、净水器，SMEG品牌脱排油烟机、燃气灶具及微波炉，另配进口容积式热水器。配置固定厨或柜、分户门为沙比利饰面防火防盗门、数控门锁、室内为沙比利饰面木门竞争市场调研在售河滨项目产品分析项目名称区域板块现状预计上市时间预计售价属性规模(总建面积)时代欧洲公寓闸北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓闸北不夜城在建200728000商办30000新梅太古城闸北不夜城在建200828000商办280000达安河畔雅苑静安北静安在建200722000住宅20000河滨项目未来供应汇总竞争市场调研供应现状目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在1.3万平方米左右。价格分析在售河滨项目价格范围在13000-23000元/平方米之间，价差主要来自区域地段和产品品质的不同。产品分析房型面积和设置跨度较大，二房以100-120平方米为主，三房面积在130-200平方米之间。全装修产品较多，装修标准在1500-2000元左右。未来供应河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在30万平方米左右,且象本案一样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。景观设计加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。结论：竞争市场调研景观规划案例选取标准：相近原则——单价25000元/平方米以上，总价500万左右成功原则——其景观设计独具新意，充分将绿化、水景与人文特色相结合，已经成为高品质水景楼盘的代表。功能原则——紧邻苏州河或黄浦江沿岸，绿化率高案例选取：世贸滨江、苏堤春晓、虹桥河滨、东方曼哈顿、盛世年华等产品细节调研绿化布置社区花园楼宇回廊联通各个组团，使户外的活动不再受天气的局限。结合报廊、小品等设计，让社区花园更有生活气息。产品细节调研特色景观小品每个细节（路灯、垃圾筒、道路指示等），别致而有韵味，营造出一个舒适、优雅的环境。产品细节调研豪宅景观设计共性及对本项目的建议沿苏州河设计：加强苏州河堤岸的景观设置，改变普通防洪堤的脏乱局面。沿水岸设置大型公共绿地，增加项目的亲水性和品质感。立体平均式景观：坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园4个要点结合，将绿化景观步步深入。改变单一水景布置：结合喷泉、游泳池、凉亭、亲水平台等加强景观的品质感和人与自然的互动性。特色园林景观设计：从小品、雕塑各个细节上体现项目的人文气息。入口设置：采用人车分流设计，分别设置主、次入口，均有专门的入口保安设置。主入口：入口广场设置入口柱廊、入口门庭采用豪华装修，结合装饰强的艺术雕塑，加强社区的人文气息与品质感。人行步道：结合景观设计，融入水景与绿化，加强人与自然的互动。产品细节调研选取标准——单价25000元/平方米以上，总价500万左右单套面积250m2以上的个案。选取案例——金汇豪庭／伦敦广场／翠湖天地／北京星河湾／北京公园大道房型设计产品细节调研金汇豪庭——房型图4房2厅4卫，建筑面积242平米，1梯1户私密的主人空间特别的主卧书房丰富的贮藏空间大面积景观凸窗独立的工作空间厨房、洗衣房、保姆房、保姆卫生景观阳台产品细节调研金汇豪庭——功能分区分析金汇豪庭户型4房2厅4卫主卧主卫次卧1次卫1次卧2次卧3门