潼南市场调研报告

一、潼南经济发展水平和城市规划研究潼南县，位于重庆市主城区西北部，地处渝蓉直线走廊、渝西川中经济结合部；潼南县是重庆市城市发展新区和新型工业基地，是国家成渝经济区规划的川渝合作示范区；潼南县是重庆对外开放的渝西北窗口，成渝快速通道上的桥头堡。潼南是重庆对外开放的渝西北窗口，成渝快速通道上的桥头堡，发展前景好。潼南重庆市主城区成都遂宁公路方面——遂渝高速公路穿境而过，距重庆93公里，距成都190公里。铁路方面——遂渝快速铁路横贯县境。潼南县目前的对外交通联系仅1条高速、1条铁路及2条普通干道，对外交通辐射能力有待提高。潼南重庆市成都遂宁01000020000300004000020082009201020112012201300.20.40.6潼南近六年人均GDP12103133211530122912253012962210%15%50%10%17%GDP年增长率0.0050.00100.00150.00200.0020082009201020112012201300.10.20.3潼南近六年GDP（亿元）86.3195.59116.79146.93162.75190.7711%22%26%11%17%潼南近六年GDP(亿元）增长率潼南宏观经济的发展增速从2012年开始，逐渐放缓。潼南的人均GDP与周边相比，排名靠后，经济实力有限。05000010000015000020000025000020082009201020112012201300.10.20.30.40.50.60.70.8潼南近六年房地产投资总额（万）41442484578563212011817120622608917%77%40%43%32%潼南近六年房地产开发投资总额（万）增长率潼南近六年房地产投资仅在2010年处于正常状态，其余5年均处于异常状态，有投资过大的风险。2013潼南房地产各类指标正常值状态房地产开发投资额增幅32%5%~15%异常房地产开发投资/GDP0.120.1-0.14正常房地产开发投资/固定资产投资12%22%~30%商品房销售额/房地产投资额10.9-1.0正常020406080100120140160180200200820092010201120122013-0.100.10.20.30.40.50.6潼南近六年固定资产投资（亿元）47.772.5100.596.9125.2184.452%39%-4%29%47%潼南近六年固定资产投资增长率近六年潼南销售面积变化幅度较大，近两年出现较大回落。31.1926.7748.8363.936.9658.32010203040506070销售面积（万㎡）2008-2013年潼南商品房销售面积走势图（万㎡）20082009201020112012201305101520253020082009201020112012201320.00%24.00%28.00%32.00%36.00%40.00%44.00%潼南近六年城镇人口（万）20.5621.8924.7125.8327.0528.1628.70%30.50%38.60%40.20%42.00%43.41%城镇人口（万）城镇化率近六年潼南城镇化率相对缓慢，2013年有1.1万人进城，预计在2020年前达到55%的城镇化率，人口将达到37万人，任重道远。数据来源：重庆市统计局旭日地产研究中心江北新城大佛坝片区老城区凉风垭片区•老城区是潼南县先期的金融、政治中心，由于行政中心向江北新城的搬迁，老城区的功能将转变为潼南县的人口密集居住区。•早期的凉风垭片区是由梓潼镇镇政府和潼南一中衍生出的行政、教育配套区域，2003年潼南工业园区南区落户于该区域，该区域将作为建成后的工业园区南区的生活配套区域。•江北新城规划为潼南县未来的政治、文化、经济及商务中心，但由于工业园北区化工产业对该区域污染较为严重，该区域的居住价值受到影响。•大佛坝片区的发展以旅游业为龙头，带动周边住宅、商业的发展。潼南城市空间布局“一江两岸三大片”一江为涪江，两岸指江南老城和江北新城，三大片指凉风垭片区、江北新城片区和大佛坝片区。本案本案火车站长途汽车站依云.九街区位于潼南县江北新区奋进大道东侧；拥有得天独厚的地理环境。北临火车站枢纽中心，南靠江北区行政中心，是规划中江北新城的中心地段，更是潼南政府着力重点打造的商贸住宅区域，拥有巨大的发展潜力。本案处于江北新城，距离潼南火车站约3公里路程二、潼南房地产整体市场供需特征研究江北新城老城凉风垭本案老城片区主要在售待售项目个数3项目规划总体量（万㎡）113.8已推体量（万㎡）17.44已亮相项目未推出体量（万㎡）96.36备注：2014年预计推量是从目前到2014年底凉风垭片区主要在售待售项目个数13项目规划总体量（万㎡）394.43已推体量（万㎡）82.04已亮相项目未推出体量（万㎡）312.39江北新城主要在售待售项目个数18项目规划总体量（万㎡）311.2已推体量（万㎡）110.38已亮相项目未推出体量（万㎡）200.82潼南房地产市场整体供应主要在售待售项目个数项目规划总体量（万㎡）已供应体量（万㎡）已亮相项目未推出体量（万㎡）34819.43209.86609.57特征一：市场整体供应量大，已亮相项目未推出体量达到530万㎡，未来竞争激烈。数据来源：旭日地产研究中心江北新城老城凉风垭本案备注：老城2013年在售项目仅1个，进入一期尾盘，因此去化量较少，去化周期不具备参考性潼南房地产市场整体供应区域主要在售待售项目个数项目规划总体量（万㎡）已供应体量（万㎡）已亮相项目未推出体量（万㎡）2013年认购体量（万㎡）预计已亮相项目未推出体量去化周期（年）老城3113.817.4496.361.1—凉风垭13394.4382.04312.3940.848江北新城16231.2110.38200.8232.176.5合计32739.43209.86609.5774.118.5特征二：市场存量大，以2013年商品房销售的速度，市场存量要8.5年才能售完。数据来源：旭日地产研究中心特征三：营销节点主要集中在春节前后，其它时间销售压力大。解读：目前潼南在售项目大部分项目开盘时间集中在春节期间，仅少量项目目前在售产品是在3-11月期间开盘，主要原因是潼南是劳务输出大县，大量返乡置业集中在春节期间，另外，目前潼南在售待售项目大部分在5-8月无推盘计划，由此可见，潼南项目集中在春节期间推盘，营销节点过于集中，造成内部竞争激烈，其它时间销售压力巨大。91%9%2014年潼南项在售、待售目预计5-8月开盘项目占比无开盘计划项目有开盘计划项目74%26%潼南在售项目开盘时间段占比12月至次年2月3-11月数据来源：旭日地产研究中心特征四：大规模、高配套、品牌房企型项目面市将会使产品竞争力更加凸显。江北新城老城凉风垭本案欧鹏·中央公园隆鑫·中央大街项目名称建筑规模（万㎡）开发商配套欧鹏·中央公园200重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司巴川幼儿园、巴川中学、近20万㎡城市商业综合体隆鑫·中央大街80隆鑫地产20万㎡商业中心潼南目前在售高层项目价格主要集中在3500-4500元/㎡之间，其中3500-4000元/㎡与4000-4500元/㎡的项目数分别占整个潼南在售项目个数的32%与45%。9%32%45%14%在售高层项目价格占比3500以下3500-40004000-45004500以上单位：元/㎡特征五：潼南在售高层项目价格浮动较大，差价达到2000元/㎡。数据来源：旭日地产研究中心2%26%65%8%2%19%72%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%一房功能两房功能三房功能四房功能及其以上潼南在售高层项目各户型功能供应与去化情况供应套数占比成交套数占比特征六：潼南在售高层项目主要以具备三房功能的户型供应最多，整体去化较好。数据来源：旭日地产研究中心0%5%10%15%20%25%30%35%70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110㎡以上三房功能去化占比走势图供应套数占比成交套数占比特征七：潼南地区三房功能的产品在90-100㎡之间产品市场接受度高，整体去化较好。数据来源：旭日地产研究中心0%10%20%30%40%50%70-80㎡80-85㎡85-90㎡90-100㎡二变三去化占比情况供应占比去化占比0%10%20%30%40%50%91-100㎡100-105㎡105-110㎡110㎡以上正规三房去化占比情况供应占比去化占比特征八：在整个潼南市场，二变三产品市场占有量较大，整体去化情况较差，正规三房市场接受度相对较高。其中二变三产品在85-100㎡产品市场接受度高，正规三房面积在90-105㎡之间的产品市场接受度高。数据来源：旭日地产研究中心潼南地区三房功能情况表户型供应占比去化占比去化率二变三64%58%46%正规三房36%42%71%三、潼南房地产市场各片区供需特征研究1、江北新城江北新城特征一：项目较为集中，主要集中在巴渝大道和奋进大道周围。本案在售项目待售项目售完项目潼南江北新城房地产项目分布情况江北新城主要在售待售项目个数18项目规划总体量（万㎡）311.2已推体量（万㎡）110.38已亮相项目未推出体量（万㎡）200.822013年去化体量（万㎡）33.07已亮相项目未推出体量预计去化时间（年）6.5江北新城特征二：江北新城市场总体供应量达到311万㎡，目前存量为200万㎡，按照2013年33万㎡的去化量，目前存量需要6.5年才能消化完，未来竞争压力大。本案米兰阳光御景湾花盛香醍北城居金色维也纳春天诗意北城丽都水晶之城柏林公馆恒泰美庭鸿铭春天铜新花园江城丽都上城华府福江香郡阳光碧城华城玉葶檀香山隆鑫·中央大街福江名城花漾年嘉年华在售项目待售项目售完项目数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征三：2014年江北新城项目预计推出44万㎡供应量，且2013年剩余33万㎡的体量，而目前年均去化量仅33万㎡，因此2014年销售压力巨大。主要在售待售项目预计推出体量明细区域项目名称销售状态首次开盘时间2014年预计推体量（万㎡）2013年销售体量(万㎡）江北新城阳光·碧城在售2013年6月2.951.57江北新城科艺·福江香郡在售2014年1月3.54——江北新城森楠·金色维也纳待售预计2014年2.9——江北新城铜新花园在售2012年04.7江北新城江城丽都在售2011年5月1.21.7江北新城云廷·檀香山在售2014年1月5.75——江北新城纬益·上城华府在售2013年2月3.12.5江北新城皇冠·嘉年华在售2014年1月4.8——江北新城森昊·鸿铭春天待售预计2014年6月2.4——江北新城共谊·春天诗意在售2013年4月1.82.2江北新城北城丽都在售2011年1月1.82.2江北新城卓然·水晶之城在售2013年5.75.7江北新城花样年在售2012年2月3.55.2江北新城米兰阳光在售2012年03.9江北新城御景湾在售2013年01.7江北新城花盛香醍在售2011年4.41.72014年预计供应体量（万㎡）43.842013年剩余体量（万㎡）33.47合计77.312013年成交体量（万㎡）33.07数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征四：江北新城主要在售待售项目规模主要集中在15万㎡以下，总体来讲，江北新城项目规模较小。68%21%11%潼南江北新城主要在售待售项目总体规模占比15万㎡以下15-30万㎡30万㎡以上数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征五：江北新城主要在售项目中产品三房供应占比较大，整体去化情况也最好。一房功能两房功能三房功能四房及以上功能供应占比2%30%65%3%成交占比2%22%73%4%去化率56%50%77%75%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%潼南江北新城在售项目各功能房型供需情况备注：以上数据仅包括在售项目高层数据来源：旭日地产研究中心江北新城特征六：江北新城主