烟台市塔山市场项目前期调查

房地产E网-房地产物业管理资料库精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料台市塔山市场项目前期调查第一部分市场研究第一章区域周边调查一、居住人口情况上夼西路居委会：3500户左右奇中社区居委会：3500户左右奇山居委会：3458户塔山居委会：3000户左右总计：13458户13458户×3人/户=40374人二、区域居住人口成分分析1、塔山小区部分是东方电子的家属小区，嘉诚世纪城也在该板块，聚集着众多的高端消费群体。居住户数3000户左右，这部分人群消费力在芝罘区属于中上水平。房地产E网-房地产物业管理资料库、华联新村因为是芝罘区首个高尚小区，居住人口的水准都比较高，烟台的首富居住于此，东方电子的首批爆富股民也多居于此，整个社区的消费水准都很高，居住户数在400户左右。3、上夼西路沿路两边和奇山小区居住成分比较复杂，多年分阶段自然形成，不是独立的社区性质，而是成片状和带状发展。都是比较早的社区，居住的层次也参差不齐，贫富夹杂，很难一概而论。但居住的密度很大。三、临街商铺租售价格上夼西路南端售价：4600元/㎡（5年以前的价格）上夼西路南端租价：1110元/㎡·年（现价）上夼西路北端售价：3000—5000元/㎡（5年以前的价格）8000—10000元/㎡（现价）上夼西路北端租价：750—1500元/㎡·年（现价）红旗中路西端租价：190—230元/平米·年（现价）红旗中路奇山西街交界租价：240元/平米·年（现价）四、该区域居民的消费习惯1、购物的首选是乘大润发的班车，一次性的全部购齐。偶尔小的生活用品会选择小区内的小超市，三笑或佳选连锁超市。2、对于衣物或大重商品的购买，一般会选择去振华或百盛。3、居民买菜一般去奇山早市或者红旗中路北的新市场，交通不太方便，缺乏便利性4、目前刚开业的“十八”超市，基本能满足居民日常生活用品的消费，但整体的布局比较混乱，后期的管理和运作还面临着挑战。房地产E网-房地产物业管理资料库第二章项目周边商业调查一、上夼西路、红旗中路沿街商业分类类型名称备注行政及金融服务农村信用社信用社和银行共8家社会福利中心商业银行招商银行恒丰银行建设银行工商银行中国农业银行超市商店山村果园售点14家其中规模最大得是刚开业得十八超市，较大一点的是佳选和三笑。佳达办公用品宏伟商店海丰水产超市佳选百货超市三笑家庭购物中心超市日用百货商店卫东商店爱书人音像超市蒙牛专卖塔山商店塔山奶站十八超市书店新华书店2爱书人书店房地产E网-房地产物业管理资料库大义洗衣部清新百合生态洗衣服装、服饰、鞋帽、布艺嘉彩精品服饰5搜衣廊服装韩国服装双星连锁店百布王布艺蛋糕、面包店大三元3好利来天天果蛋糕面包房产中介天龙房产5正大房产中翔置业中天伟业房产超市家乐福房产眼镜新亮眼镜2精亮眼镜通信中国移动通信3中国联通中国移动养生休闲汪氏蜜蜂园7千惠保健艺都花行三味咖啡茶艺闲园绿源茶艺花卉景色休闲园单位塔山集团6鑫塔汽车检测体彩工作室质量技术监督局出租车计价器检测站房地产E网-房地产物业管理资料库五金管件螺丝嘉丽五金建材不锈钢管件塑胶管材安乐铝塑呵哈漆、日丰管其他佛像大全5多友太阳能热水器塔山市场海参专卖千岛机器修理水业东港水业3天麒水业快接式净水设施幼儿园市级机关第一幼儿园2塔山幼儿园酒店餐饮餐厅五裕羊汤33黄家烧饼乐天拉面馆东岳大酒店雪峰海鲜城济南九一烧烤震东酒家川美苑火锅文碗公鸭脖小天一海参馆红太阳食为天三合园饺子馆西北天香阁酒楼渤海渔村仁和兴酒楼罗马假日洗浴餐饮有限公司青瓦酒店双和盛烧烤乡村粥宴东和顺全羊酒楼隆华海鲜城南聚园海鲜城鸡焖鱼老店棒仔牛肉面家家乐快餐厅房地产E网-房地产物业管理资料库、缺少鲜花店、精品店、饰品店、礼品店、蛋糕店、运作成熟的知名大型超市。这里的居民很密集，且收入层次和居民素质也较高，对于便利型的大型超市有着市场需求，虽然十八超市开业，但从经营风格和管理上看，并不能长期满足居民需求。2、作为烟台唯一的美食一条街，酒店、餐饮、娱乐类的营业情况都很好房地产E网-房地产物业管理资料库二、周边商业类比项目概况NO:1万光上夼综合市场（在售）项目名称万光上夼综合市场发展商烟台万光城建综合开发有限公司运营商万光城建项目类型综合商贸市场地理位置上夼大厦北侧（罐头厂东侧）主要商户无大型的商家入住交通状况周遍交通便利，但无公交车直接通过销售热线6090686/6086650占地面积6000㎡营业面积17000㎡层数六层（地下2层+地上4层）建筑风格中式档次中低档物管费未定车位地下二层车库共计48个停车位人流量尚可经营定位大型社区超市经营方式地下一层和一层为自主经营，二三层为十年整租辐射范围上夼西路以东的居民主力面积10—20㎡交房标准毛坯房工程进度期房05年底开业售价起价7000元/㎡均价8000元/㎡左右最高价12800元/㎡租价暂无暂无暂无房地产E网-房地产物业管理资料库，贷款按揭60%，10年一次性付款租售策略地下一层与一层为销售，二三层实行十年整租方案销售或租赁状况地下一层摊位为1万元/个，铺位为8000元/㎡，已均已销售完毕；一层沿街商铺部分为12800元/㎡，部分为9800元/㎡，内部网点为8600元/㎡；现已销售完毕，但有部分二手房；（7600—10000元/㎡）二层售价为8000元/㎡，销售率为90%以上，实行十年7.66%整租方案；三层售价为7000元/㎡，销售率不到40%，实行十年8%整租方案。地下二层为车库；四层为住宅：40/90㎡，3600元/㎡各层经营内容地下一层：农贸市场一层：精品网点二层：食品超市三层：日用品超市NO:2今日花园底商（在售）项目名称今日花园发展商烟台国际工程发展有限公司运营商——项目类型底商地理位置烟台市环山路96号主要商户均为个人购买交通状况3、7、21、22、23、41、42、43、47、53直达销售热线6091999占地面积营业面积层数5栋11+1层；3栋18+1层；商业2层和1层建筑风格中式档次中高档物管费1元/㎡/月车位——人流量——经营定位自主经营经营方式自主经营辐射范围项目周边居民及项目自身居民主力面积商业主力面积为71㎡、100多㎡、200多㎡交房标准毛坯房工程进度现房房地产E网-房地产物业管理资料库——2.4万最高价4万多租价暂无暂无暂无付款方式商业一次性付款或者银行按揭6成；住宅一次性付款每平米优惠50元；按揭七成；租售策略全部对外销售，暂无优惠政策销售或租赁状况因价位比较高，地理位置一般，销售情况不乐观；住宅部分给返迁户，住宅销售较好。各层经营内容因为是自主经营，所以经营内容没有系统划分。NO:3香榭广场（在售）项目名称香榭广场发展商烟台国际工程发展有限公司运营商——项目类型底商地理位置上夼西路中段（十八超市的外铺和内铺）主要商户十八超市交通状况交通便利42、6路等经过销售热线6081888、6088878占地面积——营业面积4000平米左右层数地下1层+地上2层建筑风格中式档次中档物管费未定车位80个人流量一般经营定位地下超市+综合性物业经营方式业主自营辐射范围上夼、塔山的居民主力面积15—375平米交房标准初装工程进度现房售价起价9000元/平米均价——最——房地产E网-房地产物业管理资料库折，按揭4成10年，98折租售策略所有铺位返还3-5年租金，18—30%；免收3个月的租金、管理费，零租金进驻销售或租赁状况刚开始认购，未开盘各层经营内容-1层：十八超市1层：综合性的，根据销售情况而定（暂无细分）2层：未定NO:4祥龙嘉园（在售）项目名称祥龙嘉园发展商飞龙建筑开发有限公司运营商无项目类型临街地商地理位置南迎祥路中段主要商户无交通状况21、22、2、等多路交通经过销售热线6719278占地面积——营业面积——层数2层建筑风格中式档次中档物管费未定车位50个左右人流量一般经营定位无经营方式自营辐射范围迎祥路、奇山东路一带主力面积135—200平米房地产E网-房地产物业管理资料库元/平米均价6900元/平米最高价7800元/平米租价暂无暂无暂无付款方式一次性付款，按揭4成10年租售策略无任何优惠销售或租赁状况销售50%左右各层经营内容业主自己根据业态而定第三章芝罘区住宅类比项目概况NO:1天鸿凯旋城（在售）项目名称天鸿凯旋城发展商北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司项目类型专业商铺+商住办公地理位置芝罘区解放路国贸东交通状况1、5、10、18、50等多路交通经过，交通很方便总建面积167135.1㎡（包括住宅）商业面积31258.1㎡容积率6.64公摊——车位596物管费——栋数4栋主体楼，层数商业（地下一层+地上四层半）1#2#30层，3#31层，4#28层项目定位CBD商务区的典范主力面积——交房标准——售价起价6937元/㎡（住宅）均价8000元/㎡（住宅）最高价8996元/㎡（住宅）租价——————付款方式一次性按揭贷款60%10年主力卖点特权、经典，南北双主卧、阳光海景完美珍藏、感受上层典范生活房地产E网-房地产物业管理资料库广告诉求地王新标、传世臻品销售状况或租赁状况商业尚未开盘，住宅销售目前情况不错，1期推出40套全部售完（6937元/㎡起—8996元/㎡高，客群北京、上海、淄博、韩国3组）；2期预推出80套，暂时没对外发售，先拿出37套解决关系户，现在已售10套，其中1#2#销售面积为：199㎡、204㎡、205㎡；3#销售面积为：95㎡、120㎡、150㎡、160㎡、163㎡、185㎡；第二批价格为：起价7000元/㎡，均价8400元/㎡；最高价11000元/㎡；主要客户为烟台。综合点评1#2#公寓面积：21592.82㎡（1—5层为商业），2单元，2户/2梯，一层4户，共30层，主力面积：200㎡；板楼3#公寓面积：23076.93㎡，四部电梯，1层6户，主力面积90—160㎡，塔楼4#办公面积：24627.47㎡，1层4户，主力面积200㎡左右商业：地下1层，地上4层半，半为会所；各层经营内容未定NO:2雪玉花苑（在售）项目名称雪玉花苑发展商烟台雪玉置业发展有限公司地理位置南大街150号交通状况1.43.7.27.6.3.30.31.32路项目类型商住容积率______得房率______总建面积10万平米总栋数9栋售楼电话6696000总套数556(3号楼与8号楼除外)车位数600左右工程进度明年年底交房物业费未定交房标准毛坯房起价3240元/平米(层差50元/平米)均价3500元/平米最高价3800元/平米付款方式一次性付款优惠100元/平米;按揭7成20年规划形态多层________小高层1