北京摩东广场项目市场分析

摩东广场项目介绍北京汉博投资顾问有限公司2说明本报告是由汉博顾问作为独立第三方根据项目真实情况和实地调研作出的研究报告摘要版，提供给本项目潜在客户利用，仅供参考。未经汉博顾问的书面同意，不得复印，出售或转发本报告或其中任何部分。免责申明本报告并不提供量身定制的投资建议。报告的撰写并未虑及读者的具体财务状况及目标。本文件所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，及不应被依赖或用以取代任何有关个别情况的个别建议。摩东广场－京东第一MALL4内容提要项目简介北京宏观经济环境分析摘要项目商圈分析摘要项目核心商圈区域交通环境分析摘要项目核心商圈区域人口环境分析摘要项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要项目定位及发展战略摘要5内容提要项目简介北京宏观经济环境分析摘要项目商圈分析摘要项目核心商圈区域交通环境分析摘要项目核心商圈区域人口环境分析摘要项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要项目定位及发展战略摘要6项目位置（北京市）本项目本项目位于东四环和东五环之间，靠近北京市区东西中轴线；本项目临近CBD、燕莎和朝外三大商圈，距离CBD、燕莎商圈约10-15分钟车程。7项目位置（区域）北东三环东四环东五环京通快速路朝阳路朝阳北路姚家园路星火路青年路黄木杉路本项目位于东四环与东五环之间，东临青年路小区，西靠青年路，南临朝阳北路，北接高档住宅项目星河湾。项目占地面积8.4万平米，其中建设用地面积5.9万平米，规划总建筑面积（地上）28.3万平米，计划建设成一个集写字楼、商业、酒店、高级公寓各占32%、43%、7%和18%的大型综合物业。本项目8项目开发与顾问团队开发商：北京弘泰基业房地产有限公司规划设计：香港巴马丹拿国际公司建筑设计：香港巴马丹拿国际公司景观设计：香港巴马丹拿国际公司全案代理：北京汉博投资顾问有限公司9项目总体布局示意图（初步）中心绿化广场总平面图青年路黄杉木店路朝阳北路规划路商业写字楼酒店酒店式公寓公寓式写字楼临街宽150米，进深80米临街宽180米，进深80米临街宽40米，进深63米面宽50米，进深47米面宽53米，进深50米公寓式写字楼酒店式公寓商业写字楼酒店10项目技术参数项目总体部分：规划建设用地面积：58958平方米地上总建筑面积：283000平方米建筑占地面积：24000平方米绿地面积：18280平方米容积率：4.8建筑密度：40.8%绿地率：31%建筑高度：100米机动车停车位：约3000个ShoppingMall部分：建筑占地面积：20000平方米地上总建筑面积：120000平方米地下总建筑面积：—地下商业面积：20000平方米—地下停车与人防面积：50000平方米建筑高度：40米（地上六层）进深：不小于80米机动车停车位：约2000个11内容提要项目简介北京宏观经济环境分析摘要项目商圈分析摘要项目核心商圈区域交通环境分析摘要项目核心商圈区域人口环境分析摘要项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要项目定位及发展战略摘要12北京市行政区划与人口总量北京市总面积16807.8平方公里，包括16区2县。截至2004年年底，北京市户籍人口共计1,162.9万人，常住人口1492.7万，与1949年的420.1万人相比，55年间常住人口增长了2.6倍，平均每年增加19.5万人，年均增长率为2.3%。2020年，北京市总人口规模规划将控制在1800万人左右，年均增长率控制在1.4%以内。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右。13经济周期及GDP增速0.02.04.06.08.010.012.014.016.0198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004GDP增率5年6年7年8年9年10年11年12年13年1981—2004中国GDP增率移动平均结果资料来源：2004年中国经济统计年鉴1995—2004年北京市与全国GDP增长速度之比较资料来源：中国经济统计年鉴及北京市统计局0.02.04.06.08.010.012.014.01995199619971998199920002001200220032004全国GDP增长率（%）北京GDP增长率（%）本轮中经济周期从2002～2012年2004年为这个周期性顶峰，2005年开始增速回落。预计未来几年内GDP增率有所下降，但仍保持在7%以上。•预计2005至2012年间北京市的经济增速不低于9%。14社会消费品零售总额0500100015002000250019951996199719981999200020012002200320040.05.010.015.020.025.0社会消费品零售额(亿元)增率（%）资料来源：北京市统计局1995——2004北京市社会消费品零售总额及增率15城镇居民人均可支配收入资料来源：北京市统计局1999——2004北京市城镇居民人均可支配收入及增率024681012141618199920002001200220032004020004000600080001000012000140001600018000人均可支配收入（译员）增长率（%）扣除价格因素后的实际增长率（%）•2004年北京市城镇居民消费性支出人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长8.6%。•城市居民恩格尔系数为32.2%，16消费价格指数111.6105.3102.4100.6103.5103.198.2100.21019095100105110115199619971998199920002001200220032004居民消费价格指数资料来源：北京市统计局1999——2004北京市城镇居民人均可支配收入及增率17内容提要项目简介北京宏观经济环境分析摘要项目商圈分析摘要项目核心商圈区域交通环境分析摘要项目核心商圈区域人口环境分析摘要项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要项目定位及发展战略摘要18商圈分布银帆·西雅图核心商圈次级商圈辐射商圈核心商圈：以东四环、东五环、姚家园路和京通快速路为界；次级商圈：以东三环、定福庄、东风桥和百子湾为界；辐射商圈：可达阜成门区域、望京区域，亦庄开发区和通州区；19商圈人口及销售额预测商圈总人数人均消费额捕获率消费频次消费人次消费总额（万人）（元/人/次）（次/月/人）（万元）核心商圈3518050%352.59450次级商圈6018015%0.87.21296辐射商圈2001802%0.20.8144总计295---60.51089020内容提要项目简介北京宏观经济环境分析摘要项目商圈分析摘要项目核心商圈区域交通环境分析摘要项目核心商圈区域人口环境分析摘要项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要项目定位及发展战略摘要21区域道路系统北东三环东四环东五环京通快速路朝阳路朝阳北路姚家园路星火路青年路黄木杉路走向街道名称属性长度（米）东西走向（从东向西排列）姚家园路城市主干道4800朝阳北路城市主干道4700朝阳路城市主干道4800京通快速路城市快速路5000南北走向（丛南向北排列）东四环城市快速路3000星火路社区干道2300青年路城市主干道2800黄木杉路次级主干道2800东五环城市快速路3600注：青年路和朝阳路将于今年开始改造，改造后均为城市主干道。22区域公共交通分析北东三环东四环东五环京通快速路朝阳路朝阳北路姚家园路星火路青年路黄木杉路四惠东地铁站23项目辐射距离与到达车次步行5分钟路程（18个车次）主要站点：青年路、甘露园、黄木杉路到达车次：115、306、342、382、411、718、731、815、831、834、846、859、908、991、运通111、120支、412、419步行10分钟路程（13个车次）主要站点：十里堡、太平庄、十里堡北里、姚家园、农民日报社到达车次：112、202夜、364、388、608、808、350、703、705、729、754、989、721步行15分钟路程（6个车次）主要站点：高碑店、红领巾桥、豆各庄到达车次：312、397、728、976支、628、302步行20分钟路程（2个车次）主要站点：四惠、板井等到达车次：322、36324地铁交通系统地铁1号线贯穿北京城市东西，西至苹果园，东至四惠东，在复兴门和建国门与地铁环形线相连，根据《北京市轨道交通网规划》，北京市轨道交通网由13条线路和3条支线组成。通过轨道交通网络，本区域能够与市中心区、CBD区域及其它重点功能区域进行方便快捷的联系。地铁八通线也由四惠和四惠东站把通州地区直线拉近。在靠近区域南边是地铁八号线和一号线的换乘站——四惠东站，可以迅速抵达地铁沿线各站，辐射范围极广，但是此站点距离本项目较远，仍需换乘公交车才能到达。计划2010年开工、2015年完工的地铁6号线与朝阳路并行，经过星火路和青年路，且将在十里堡、青年路上设站，届时，本项目所在地交通状况将进一步提升。25内容提要项目简介北京宏观经济环境分析摘要项目商圈分析摘要项目核心商圈区域交通环境分析摘要项目核心商圈区域人口环境分析摘要项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要项目定位及发展战略摘要26区域现有住宅楼盘分布123456891011121314151617135246789101113141516171221222327项目核心商圈区域内居民户数小区123456青年路小区甘露家园一二期东恒时代一期碧水星阁炫特区朝阳无限户数760058090030040001600小区789101112叠彩园朝阳园都会国际晨曦园白领家园通惠家园户数6009603002007666000小区131415161718迎曦园甘露晴苑甘露园远洋天地石佛营西里八里庄南里户数320200220386734503000小区1920212223共23个十里堡西里十里堡北里康家园京棉新城（京棉1—4厂居住区）晨光家园合计户数8500180030001080015006046328区域未来1-2年内入住住宅楼盘分布12345689101112131415161729项目核心商圈区域内未来1-2年内新增居民户数小区123456东恒时代二、三期都会二期CASA特区808酷特区朝阳捷座户数2373500500300485400小区8910111213朝阳雅筑东岸青年汇财经中心北京星河湾华纺易城户数10001450400045030004100小区1415161718朝阳嘉园国美第一城珠江罗马兴隆家园中水金海佳苑户数400700026006000364小区19202122幸福123公寓（规划中）首创十里堡项目（规划中）和黄逸翠园（规划中）伊顿社区（规划中）合计户数2002500300060004662230项目核心商圈区域内常住人口总数现有人口：根据我们对项目周边区域的实地调研，现阶段地块核心商圈区域行政面积约20平方公里，常住人口总量约为20万人，人口密度约为1.0万人/平方公里。未来新增人口：区域地处朝青板块核心区域，优越的地理位置吸引了众多地产项目汇聚于此。现阶段本项目地块周边存在20个左右的新兴居住社区和中高档公寓，如国美第一城、青年汇、兴隆家园、北京星河湾等，随着未来2—3年内这些项目的陆续入住和商业配套的逐渐完善，预计区域2-3年内还将增加约4.6万户居民，新增人口将超过15万人。至本项目shoppingmall开业时，项目核心商圈区域内常住人口总数将达到35万人。31项目核心商圈区域消费者分布特征教师学生工人政府工作人员/公务员军人/警察私营业主公司职员公司管理层医生离退休人员自由职业者其他63.8%22.9%7.6%4.8%1.0%20-3030-4040-5050-6060以