南京仙林及环紫金山板块别墅市场分析报告_XXXX年_43P_天启

南京仙林及环紫金山板块别墅市场分析报告（第一轮）2010年7月19日南京仙林板块分析——经济型别墅聚集地主力面积200-250主力总价300-500万仙林板块区位及规划南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。仙林是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成。四个片区为：大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒麟片区）、高尚住宅区（青龙片区）；2个组团为：玄武软件园和马群科技园。■仙鹤片区（大学集中区）主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施。■白象片区（科技产业园）科技产业园占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型产业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园。■麒麟片区（国际会展交流区）国际会展交流区临近沪宁高速公路，交通极为便利，为南京举办大型的国际会展活动留下了足够的空间。■青龙片区（高尚住宅区）高尚住宅区山水环抱，环境优美，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主，着力营造舒适宜人和出行工作、游憩方便的风情小镇特色。仙林板块土地属性•秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕•教育底蕴——仙林大学城•便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路仙林板块土地属性•秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕•教育底蕴——仙林大学城•便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路秀丽风景仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。区内山水资源丰富，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一。1）山体占全区总面积的65%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。2）空气质量极佳，仙林地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质。3）周边无噪音污染影响4）规划建设“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的62.5%。仙林板块土地属性•秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕•教育底蕴——仙林大学城•便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路教育底蕴仙林大学城坐落于仙林板块的仙鹤片区，其中具有南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学等诸多著名高校。同样在仙鹤片区，也配备这南师附中，仙林中学，仙林小学等有名的中小学校。如此多的学校为仙林营造了浓浓教育氛围。仙林板块土地属性•秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕•教育底蕴——仙林大学城•便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路便捷交通地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入仙林，在仙林新市区南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。地铁2号线东延仙林线计划于2007年开工，2009年建成通车，马群至仙林规划了4个站点距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程;距绕城公路4公里，4-5分钟车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。北部有快速道路直达仙林：模范马路—玄武湖隧道—宁镇公路。仙林南部由景观路进入仙林：⑴宁杭公路—环陵路（马群）—宁栖公路—仙林⑵中山东路—沪宁高速连接线—仙林大道—仙林仙林板块房地产发展阶段——从低开始•房产新政后，仙林共拍出5块共计1000亩左右的土地，总建筑面积在50-60万平方米，这些土地的容积率都在0.6-0.9之间，规划多以多层和Townhouse为主，这预示着仙林的房产开发正从目前的中档住宅向中高档、高档住宅转变。•2006年，仙林迎来房地产开发的高潮，仙林房价已近五千。那时仙林板块的三大主力楼盘是亚东城、赛世香樟园和东方天郡。其中亚东城的楼盘销售均价为4716元/平方米、赛世香樟园为4489元/平方米、东方天郡为5066元/平方米。在消费客群上，三大主力楼盘也是以教师为主。•2007年以来，随着南京仙林板块的配套设施的不断完善，以及人们对仙林关注的日益提高，仙林也出现了容积率在0.5左右的别墅建筑。•2008年仙林板块相继有东墅山庄，依云溪谷等项目推出。这些项目的一起大多是均价在8000左右，产品多是一种首置的性质。当然也有部分项目，开盘的价格定在了15000甚至更高，这部分产品主要是建立在更便捷的交通，更完善的配套设施，更优美的环境的基础上。主要瞄准的客户是一些投资者，或者改善型的消费者。•2009年到2010年期间，随着房地产整个宏观经济市场的变动，房价有所起伏，但是总体趋势看来，依旧看涨。像栖园的联排别墅的价格甚至都已经翻番。仙林板块在售项目截止2010年7月初，仙林板块中汇杰文庭346套别墅、山水风华390套别墅等已经基本售空，其中汇杰文庭成交总价大约在600万/套，山水风华成交总价大约320万/套。在售4个项目别墅供应量总套数达2800套左右，其中成交套数达到2500套。项目占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率物业类型主力面积单价总价栖园29220.75联排2682.18-2.68万580-720万叠拼150-2201.65万240-360万新湖仙林翠谷63350.44独联（下半年推）——————联排2500.9-1.0万220-250万双拼（下半年推）——————东墅山庄8.25.350.65叠加150-1702万300-340万联排（7月推）200-300————招商·依云溪谷24170.47独栋400-6003.5万1500-2000万双拼294-3762.6万800万板块指标独栋双拼联排叠加仙林板块累积上市量（套）7443210061265累计成交量（套）494278611225累计成交比例（%）66.20%98.80%85.60%96.80%东墅山庄建筑风格：英式风格地址：紫金山东麓仙林大学城学子路与灵山北路交界处容积率：0.65绿化率：46%建筑面积：53536m2建筑占地面积：82363m2规划以及布局：整体规划以优雅的都铎式建筑风格、中央溪地及景观大道为主轴，围绕中央景观带和各个景观中心，分布着极具英伦特色的高端独联体别墅及独栋VILLA，是南京首创且惟一的英伦原乡风格化别墅，共218户。规划建设46栋联排、独立别墅。户型主力面积集中在200~300平方米之间，建筑主体3~4层设计，每户均拥有车库、前院、后院及特色中庭等多重庭院景观。交通方面：紧邻地铁二号线配套设施方面：金鹰国际仙林店、鼓楼医院仙林分院、苏果超市、南京外国语学校仙林分校，大成名店购物中心入网总套数可售认购成交销售面积均价成交比1132029126020934684.04%价格情况：2008年6月第一期的别墅面积在200~300m2左右，价格在13000~14000m2左右，2010年6月推出第二期叠加别墅，面积在150~170m2左右，价格在20000元/m2左右具体成交信息：2008-05-28成交13套2008-12-28成交32套2009-01-23成交38套2009-11-11成交8套2010-06-10成交2套（6月出共推出20套左右的叠加别墅）户型主体4层赠送地下一层，全功能私家空间大宅，享有三面环绕式私家庭院，与景观环境零距离接触，拥有大空间的生活空间，自然流露出雍容气魄。全明设计，功能齐全，步入式储衣间，私人收藏陈列室，体现主人生活的风雅。综合上述信息来看，本项目目前销售主要以150-170的中、小户型的叠加别墅为主，价格相对于一起刚开盘的13000增长到目前的18000左右，有较大幅度的增长。依云溪谷建筑风格：现代风格地址：南京栖霞区仙林大道南侧物业类别：别墅容积率：0.47绿化率：40%建筑面积：168690.98m2建筑占地面积：241863.9m2规划以及布局：该项目位于南京市栖霞区仙林大学城仙林大道南、仙霞路西。该项目规划总用地面积241863.9m2，总建筑面积168690.98m2。包括独立、双拼等几种类型，其中一期占地5.6万㎡、建筑面积3.8万m2，容积率0.47，为低密度独栋和双拼别墅组成。目前该项目已经动工。预计07年下半年推向市场。一期90套双拼别墅4套独栋别墅。项目位处高校云集的南京东部仙林大学城板块，有着得天独厚的人文气息和地理条件，是南京文化发展的前沿地带。该区域作为一个新兴的南京文化承载地，正逐步发展成为居住，教育重地。依云溪谷提出绿色家园、江南水乡以及人与自然和谐共存的设计主题思想，创造优雅怡人的居住氛围。规划中，根据水网纵横的江南意象，重塑以岛屿、带状绿化为构成因素，以流水、湖泊为基本骨架的规划结构；同时，结合水岸创造出的自然缓坡与半围合半开敞的庭院绿地，着力刻画出小桥、流水、人家的田园诗一般的浪漫情境。通过结构道路有续地组织交通，并有机地划分出各个组团空间。交通方面：紧邻地铁二号线配套设施方面：亚东商业广场、大成名店购物中心、苏果文苑路社区店、鼓楼医院仙林分院、金鹰商业步行街入网总套数可售认购成交销售面积均价成交比5245514681332641308683.98%价格情况：2008年6月首推的主力双拼别墅面积在217~266m2左右，价格在15500元/m2左右，总价约为315万元。2009年8月新推双拼别墅，均价调整为17000，每套总价在400万元左右。2009年8月底，仅剩的双拼价格再次抬升，每平米涨价到18000。2010年5月再次开盘，推出的独栋，双拼别墅，其中双拼面积大约为300m2，总价为800万，独栋面积大约在400-600m2，总价约为2000万。2010年7月在售项目中，双拼别墅面积为300m2，价格为800万，独栋面积为400m2价格为2400万。具体成交信息：2007-12-24成交94套；2008-06-15成交56套；2008-08-08成交107套2009-05-01成交212套；2009-12-28成交1套；2010-05-08成交54套综合上述信息来看，本项目目前销售主要以300m2左右的双拼别墅和400m2左右的独栋别墅为主，产品主要为大中户型，价格方面，从刚开盘的300多万一套到今天的2000万一套，无疑增长了好几倍。目前的销售状况来看，去化速度还不错。超大的主卧室，配套齐全，直面东猜测山湖，彰显身份尊贵。工作间与书房相对分离，营造优雅独立的思考氛围。每房配置独立的卫生间，私密性很好。采用多重露台，内外通透，保证视野开阔，时时享受室外山水秀丽景色。栖园建筑风格：法式风格物业类别：别墅容积率：0.75绿化率：50%建筑面积：220000m2建筑占地面积：290000m2规划以及布局：栖园位于南京东郊版块的仙林大学城，距南京市中心15公里。在紫金山、栖霞山、青龙山的环抱之中，空气清新怡人、生态环境极佳、风景优美、交通方便，是南京人公认的一块风水宝地和高尚居住区域。栖园依山傍水，在青山绿水中，用最独具匠心园林设计为您呈现出最自然、最原生态同时也是独一无二的景观。贯穿社区的水系园林，是身心的栖息所，是屏蔽都市繁忙的天然静谧之地。小区的亭台楼阁、小桥溪水、内部以水为主题的景观营造，为项目又增添了许多的灵动与居住舒适感，同时也与大学城中心三个共达18万平方米的人工湖相呼应、相融合，意境唯美，气质超然。栖园整个小区占地面积约为29万平方米，总建筑面积约为22万平方米，小区总户数为714户，以联排别墅与叠加别墅为主打户型；纯低层低密社区人与空间和谐相融，使您的生活空间无限扩大，让更少的人与您分享更多的贵族领地；在这样的社区里，心是放松的，没有丝毫的压抑之感。小区绿化率高达40%，让您仿佛置身大自然，优雅享受为您量身定做的风情景观。周边配套信息：交通方面：地铁二号线配套设施方面：金鹰国际、苏果超市、鼓