福建莆田正荣时代广场前期商业市场调研及定13525236

正荣时代广场——前期商业市场调研及定位报告2011年4月27日目录一、城市概览二、区域介绍三、城市商业四、项目分析一、城市概览1、城市卖点—海峡西岸新兴港口城市中国-莆田2.总体介绍莆田市地处福建沿海中部，北依省会城市福州，南临泉州，与台湾隔海相望，距台中港仅70多海里，是祖大陆与台湾距离最近的地区。随着福厦铁路的开通和莆田机场的筹建，莆田在海西地区的战略地位更加凸显，将成为海峡两岸交流合作的先行平台。莆商被称为“中国犹太人”“天下莆商”，经商历史可追溯到唐宋时期，足迹遍及48个国家和地区，莆田在全国各地行商的莆籍人员有50多万人，据不完全统计，拥有资本达500亿元以上，还有港澳台同胞近200万人，海外侨胞近70万人，带动形成实力雄厚的民间资本和购买力强大的消费群体。在两岸四地较有影响的200个城市中，莆田市的综合竞争力排在第87位，其中效益指数在全国第33位。莆田市由4区1县1岛组成，面积4200平方公里，人口331.83万，其中市区面积139平方公里，市区人口77.91万。一、城市介绍3.1城市竞争力一、城市介绍单位：亿元单位：亿元单位：亿元单位：亿美元3.2居民富裕程度一、城市介绍单位：亿元单位：亿元单位：万元单位：%4.结论•因为莆田城市是资源城市，民营、私营企业较多，社会实际国民生产总值大大高于相关部门统计数据。第二和第三产业发展较快，这必将带动莆田市经济发展，提高人民经济收入水平，刺激消费，促进和推动商业市场的发展。•莆田市第二和第三产业发展较快，从业人口多，外来人口多，工资收入相对稳定，有消费基础。•2008-2009年GDP、人均GDP、固定资产投资等经济指标实现持续增长。一、城市介绍二、区域介绍1、项目所在区域概况莆田正荣时代广场位于莆田传统的城市商业区域荔城区，处于莆田市区“东园路与北大路”交汇处，项目严格按照“开放式情景休闲商业街区”进行规划设计，规划理念超前、合理，致力于打造全天候的情景式商业步行街，最大化的聚集人气，有效延长消费、逗留时间。正荣时代广场是莆田市政府“北拓东扩“城市发展战略中城市改造的重点项目之一，项目得到莆田市政府和荔城区政府的大力扶持，项目所在的东园路被莆田市委市政府定位为莆田市的迎宾大道，它为莆田城市的中轴线，东西贯通莆田市政府及沈海高速公路出入口和未来的莆田火车站，项目规划了近500米的商业步行街和1万多平方米的广场面积，形成莆田市的购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游的综合性城市坐标，处于莆田市区迎宾大道的核心位置，必然成为莆田的地标性建筑。二、区域介绍项目位置示意图北大路与东园路交汇处，交通便利，距离莆田市传统商圈不足500米。位于汽车站、市政府、体育中心核心位置2、经济结构概况2.1经济数据2010年，莆田市全年GDP总值816.98亿元，比上年增长15.2%，增长速度居全省各地市第一。城镇居民可支配收入19068元，比上年增长10.2%，人均消费性支出12621元，比上年增长9.2%。2009年，莆田市全年GDP总值691.72亿元，比上年增长14.5%，增长速度居全省各地市第一。城镇居民可支配收入17308元，比上年增长10.1%，人均消费性支出11560元，比上年增长8.5%。2008年，莆田市全年GDP总值609.96亿元，比上年增长15%，增长速度居全省各地市第一。城镇居民可支配收入16495元，比上年增长10.7%，人均消费性支出11199元，比上年增长12.0%。二、区域介绍2、经济结构概况2.2产业概况三产结构比例关系由2000年的20.0：45.3：34.7调整为2005年的14.0:53.9:32.1。农业保持平稳发展，农业生产结构和产品结构得到调整优化，水产、水果、畜牧、蔬菜和食用菌五大农业主导产业进一步发展壮大；新型工业化步伐显著加快，已经形成了制鞋、电子、食品等一批初具规模的产业集群，能源、化工、工艺美术、生物制药等一批成长性产业集群初露端倪，推动产业结构不断朝重化工业方向演进；服务业平稳发展，传统服务业得到提升，新型业态不断涌现。品牌战略实施取得突破，“才子”衬衫、“东南香”大米、雪津啤酒、卡朱米羽绒服、沃特运动鞋和三棵树内外墙涂漆获中国名牌产品称号，才子、雪津和金威世家获中国驰名商标认定。二、区域介绍2、经济结构概况2.3人口结构莆田市由4区1县1岛组成：荔城区、城厢区、涵江区、秀屿区、仙游县和湄洲岛，面积4200平方公里，人口331.83万，其中市区面积139平方公里，市区人口77.91万。有汉、回、满、畲、壮、苗、瑶、土家等33个民族。还有旅居海外的华侨、华裔及莆籍港、澳、台同胞计60余万人，其中华侨、华裔47万人，是中国有名的侨乡。项目所在荔城区常驻人口数量居人口前列，消费水平居首位，是莆田传统的城市商业区。二、区域介绍3.交通概况二、区域介绍3.交通概况铁路方面：莆田已开通福州、厦门、杭州、上海等城市的动车。莆田到福州市动车只需25分钟，到厦门只需70分钟。高速公路方面：莆田市公路交通主要以324线国道和3条省道为主骨架，已建成的高速直达福州、厦门等。机场方面：离长乐机场和晋江机场较近水路方面：港口资源得天独厚，拥有湄洲湾、兴化湾、平海湾三大海湾。湄洲湾港是“中国少有，世界不多”的天然深水港湾，港阔水深，风平浪静，不冻不淤，10万吨级船舶可自由进出，30多千米深水岸线可建成万吨级以上泊位100多个，具有建设大型港口的优越条件，其中秀屿港是一类对外开放口岸和台轮停靠点。目前，莆田港已与世界29个国家和地区的近50个港口通航。二、区域介绍4.结论区域经济对商业的影响；2010年莆田市全民GDP增长速度居全省各地市第一，外来人口流动大，商业发展处于初级阶段。区域交通对商业的影响；随着沈海高速公路的全面通车，以及未来火车站的建成，将带动旅游业发展，商业将进入一个快速发展期。项目的机会：项目所在的东园路被莆田市委市政府定位为莆田市的迎宾大道，它为莆田城市的中轴线，东西贯通莆田市政府及沈海高速公路出入口和未来的莆田火车站，未来前景广阔。二、XX区介绍1、全市主要商圈分布图三、城市商业主要商圈名称概况分析居民生活水平及消费能力中心商圈形成于上世纪80年代，商业极其成熟，市区及周边县区消费者认知度高，交通四通八达，大唐广场、泰然中心广场、步行街、梅园路商业街位居于此。莆田市民主要的消费场所，莆田市区的中心位置，面积大，交通便利，商圈高度成熟，没有区域限制，客流密集度（高），消费差别较大，涵盖低档到中高档的各线商品。新兴商圈形成于近两年，三信金鼎购物广场和正荣时代广场位居于此，目前三信金鼎购物广场距离文献路商业街较近，商业氛围较为浓厚，而正荣时代广场的崛起，带动了新商圈的形成辐射周边人均消费水平高，多为政府机关人员、公司白领、经商人员等具有稳定收入的群体。南部商圈嘉禾世纪广场2006年开始筹建，打造立体步行街“名店女人街”该项目周边临近龙脊山公园、筱塘小学、筱塘菜市场、中国农业银行、凤凰百货等配套设施。在交通条件方面毗邻主干道学园路，不荔城大道、筱塘南路、文献路、梅园路纴横交错。三、城市商业2.商圈分析三、城市商业3.主要竞争对手分图泰然中心商场文献步行街三信金鼎购物广场国货精品购物广场4.1.1重要商家分析之一三信金鼎购物广场：三、城市商业三信金鼎购物广场简介：三信金鼎购物广场于2010年2月份开业，是目前莆田市经营较为理想的项目之一，商业体量为6万多平方米，构建莆田市首个集大型主力店与室内步行街于一体，汇聚国内名品视窗（国内二、三线）、休闲购物、餐饮、娱乐的中高档综合性购物广场。4.竞争对手分析百货大楼品牌情况楼层品牌名称-2F沃尔玛大卖场、黑眼睛、柒牌特惠店、新秀内衣、原生橄榄油、流星站、上海柏林家纺、、英姿丽人内衣、十字绣、佳客来牛排、四两绿冷饮、美食美客、风典包、奇迹狼童装、含贝拉等等-1F沃尔玛大卖场、恵海IT连锁、诺基亚手机、中博手机城、中国移动等等1F哥弟、红蜻蜓、阿玛施、苹果手机、耐克、TBF、ASOBIO、ESPRIT、Lee、ZOLLE、justRed、欧兰姿、卡宾、马克华菲、conrerse、AlfieriSt.John、苹果、阿迪达斯、GXG、EP、MYMO、籮伦诗、Aojidun、HOPERISE、集欧社、佰草集、KFC、宝岛眼镜等等2F大城小饰、非勋非斯、七色花、任依轩、战地、HAPPYLANE、依思Q、安踏、玉晶阁、衫国演义、雅致、独辫子、三福、美特斯班威、耐克、悦色彩、艾米拉、邻家女孩、真维斯、CK、班尼路、361、拓谷、顶好饰品、艾锐克、阿迪达斯、宝人、欧米、麦根、赛琪、提拉米苏、骆妮、KFC等等3F来不及餐厅、红蜻蜓、HUNTCYTI、德尔惠、旗牌王、胖太太、Qsport、黑骑、唐狮、依时代、阿陀力、卡朱米、女子会舍、緋妮、开顺针织、印巴文化、十字绣、淑女坊、TH、女人缘、凯诗芬、蓝色天空、美思内衣、绮瑞、特步、CBA、BOSIMAN、骄傲名店、3S、艾夫杰尼、Jeep、AB内衣、三内茜妮等等4F七八九休闲、奥康、康龙休闲鞋、意尔康、与狼共舞、金利来、彬彬男装、保罗、洛兹、意大利阿玛尼、柒牌、富贵鸟、虎都男装、七匹狼、雅戈尔、ZIPPO、才子、哈利波特、DUGAS、苹果男装、易佰达、HANYUSHA、九牧王、帝等等5F361度童装、西瓜太郎、小毛虫、活力宝贝、大地影院、MAGIANKIPS、恐龙纺织、ESPRIThome、小玩皮、海威迩、喜洋洋与灰太狼、津森回转寿司、爵士牛排、美食城、梦幻时空等等4.1.2重要商家品牌落位：三、城市商业1.成熟商圈。2.交通便利，客流量大。1.由于和东百的合同纠纷自行管理，缺乏一个成熟的运营团队和经验，管理水平低。2.现百货区域空置，商品品类有所不足。优势劣势4.1.3、重要商家优劣势分析：三、城市商业4.2.1重要商家分析之一文献步行街三、城市商业4.竞争对手分析文献步行街简介：文献步行街东至胜利路、北至文献路、南西两侧紧靠下磨溪。总占地面积72971㎡，建筑面积418160㎡，其中商业部分23000㎡，2011年春节前后开盘，预计2011年年底首期商业营业，该项目以商业步行街、贩物中心等业态形成。三、城市商业三、城市商业4.2.2重要商家品牌落位：三、城市商业4.2.3、重要商家优劣势分析：优势劣势1.位于莆田主商圈、交通便利、地理位置好、客流量大。2.商场为钢结构，无柱子，有利于展示店面效果。1、商场位于南门一带附近，南门鱼龙混杂，管理不便。2、租金价格高。三、城市商业4.竞争对手分析4.3.1重要商家分析之一国货精品购物广场国货精品购物广场简介：国货精品贩物广场亍2001年在莆田市最为繁华的文献路步行街开业。名为贩物广场，但实际经营业态几乎全为零售业，采用传统百货经营模式，业态单一，品牌档次低，外观设计陈旧，没有停车位，现在无法有效吸引消费者；其客流量也被分散到其它后起之秀（大唐购物广场、金鼎购物中心等）中。三、城市商业4.3.2重要商家品牌落位：百货大楼品牌情况楼层品牌名称1F必胜客、海澜之家、乔丹、女友、KAPPA、阿四金行、野丫丫、饰全饰美、新紫金医药、吉马唱片、中国黄金、名门淑媛、卡宾、MM、Ochirly、韩真、MOVEUP、阿维得、大麦屋、邻家淑女、三联电讯、雅戈尔、艾芙杰尼、九牧王、七匹狼、富贵鸟（男）、苹果、Tata、老北京布鞋、黑眼睛、富贵鸟、Kisscat、璎珂、芙珂、千百度、百丽、羽西、蝶妆、自然堂、北京同仁堂、美宝莲、玉兰油、欧莱雅、泊美、ZA、梦妆等等2F戴安娜、海威迩、六福珠宝、骄傲名店、七匹狼、罗西尼、手机数码商场、邻家女孩、Tata、时尚格调、迪士尼、贝蒂、梦巴迪、阿依莲、蕾蒂达、特卖会、海让路、思歌、Lagogo、Lachapelle(运动）、施华洛、周大福等等3F白领主题、朵帕、诗梦园、心情板、潮流风（女装）、Kafd、欧特飞尔、Boyi、真情告白、艾丽特、衣之雅、全明星、咏琪、赑琦、金利来、思维雅、凯斯芬、依芙锦、启韵、黎姿、丽多俪、米兰登、泰马、浪漫一生、柔情女人、歌莉娅、古舞花色、芙罗迪、緋妮、图