站北区市场调研报告

版权声明：本项目是赣州黑马地产/江西黑马地产研究的成果，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：江西青峰医药投资集团有限公司站北区市场调研报告1赣州F22地块市场调研报告赣州商业研究.1赣州商圈调查.2站北区域商圈研究.3赣州大型商业项目调查2赣州F22地块市场调研报告赣州城市发展是一个由北向南、由老城向新城的发展过程，城市中心也将按照此发展趋势移动。赣州发展趋势标准钟南门口黄金广场中央生态公园赣州商业中心发展示意图•赣州城区向南的大跃进发展，在伴随着大规模的房地产开发和人口迁移的同时，也引领着赣州商业区域的形成和变化；•80年代，以标准钟为商业核心的赣州城区人口规模约20万人；•从90年代其起到2005年，以南门商圈成为城区核心商圈，城区人口规模为45万人；•自2006年起新区商业开始起步，到2011年城区人口总数达81.89万人；•到2020年，新区商圈将取代南门商圈成为赣州的核心商圈。商业发展3赣州F22地块市场调研报告目前，赣州市已形成“四核、一点、一带”的商业格局。南门商圈新区商圈东门商圈•随着城区空间布局“南进、西拓、旧区提升”的逐步实施，在新的房地产开发组团出现了消费力强劲的新兴商圈，并有与老城区一争高低，大有后来居上之势，已呈现出南门商圈与多个新型商圈并存的新格局。•滨江商业带自发形成的餐饮休闲功能定位，成为赣州商业格局的一大特色。•赣州专业市场以建材大市场为代表，以其辐射整个赣州地区的强劲影响力成为赣州商业重要一局。西门商圈专业市场以上图例不代表具体位置，仅作区域参考滨江商业带商业格局4赣州F22地块市场调研报告章江新区商业虽然刚刚起步，单凭借以九方购物中心为核心的高端商业形象，迅速建立了起辐射赣州地区的市级商圈。随着万象城等项目的建设，新区商圈必将成为赣州市未来的核心商圈。商圈情况•新区商圈商业体量大，未来竞争激烈，而以华润·万象城为首的大型商业项目将在竞争中占有绝对的优势。后期项目规划中多会考虑避其锋芒，选择差异化的商业业态。5赣州F22地块市场调研报告南门商圈是赣州市级商业中心，以国光超市、百货大楼作为商圈的核心，辐射能力覆盖整个赣州地区。•南门商圈是赣州的老牌商圈，由上世纪70年代形成，以文清路为核心轴，依托百货大楼和国光超市逐步发展，聚集了大量的零售业态：精品服装、金银首饰、图书音像、数码、文体用品等。•南门商圈以南门广场为城市地标性建筑，同时是赣州的交通枢纽，地一大道、步步高项目作为南门口改造重点工程，将全面提升该商圈形象。商圈情况6赣州F22地块市场调研报告西门商圈是以国际时代广场商业为核心而新形成的社区型商圈，商圈整体规模较小，辐射能力较弱，大润发主力店的开业对赣州超市的发展有较大影响。•大润发超市与2011年12月开业，标志着西门商圈的正式成立。大卖场对于三线城市起着重要的聚客作用，尤其品牌连锁超市，对赣州超市的影响力巨大。•国际时代广场项目以其10万方的商业体量成为西门商圈的核心，西门商圈因离南门商圈太近，且目前业态单一，购物环境不及九方，尚未形成全市影响力。7赣州F22地块市场调研报告东门商圈是赣州市级副商业中心，依托火车站、汽车站交通优势，以贸易广场为商圈的核心，辐射整个赣州地区。•贸易广场位于八一四大道，其位置紧邻新汽车站，距离火车站路程亦较近，属于传统的交通枢纽区域，依托火车站的强大物流运输能力和政府政策倾斜，东门商圈形成了大型的省级批发市场和摩托车、电动车大市场。•金钻广场以东门商圈城市综合体的定位面世，实际运营失败；•东门商圈目前规划的嘉福国际和IMALL梦工厂购物中心，以集中式商业街区和大型购物中心的定位，有望提升商圈形象。8赣州F22地块市场调研报告黑马地产认为，商业格局变化的驱动因素主要有四个方面：人口因素、房地产开发、交通系统建设、政策规划导向人口规模增长、居民购买力的提高以及消费需求的变化是城市商业格局变化的内在驱动因素人口因素房地产开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的重要因素交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，对商业发展具有重大影响政府政策、规划是城市发展的指引和向导，同时对城市商业格局也会产生深远影响商业格局变化房地产开发交通系统建设政策规划导向9赣州F22地块市场调研报告人口因素对多中心商业格局形成的影响人口规模的增长及居民购买力的提高所带来的消费需求的变化是赣州多中心商业格局的形成的内在驱动因素支持人口因素人口规模增长•赣州市中心城区常住人口年平均增长率高达15.41%•人口规模的迅速扩大对传统商业格局提出了巨大的挑战消费需求变化•随着居民收入水平的不断提高，消费结构也发生了较大变化，人们对购物场所的环境、服务及便利性提出了更高的要求，客观上催生了大型购物中心的出现•大型购物中心项目的发展对整个城市商业格局的演变正产生越来越深刻的影响居民购买力不断提高•到2011年，城镇居民人均可支配收入16057元•城市居民人均消费支出在2011年达到11609元。•2015年居民消费总支出将达175亿元。10赣州F22地块市场调研报告大规模的房地产开发和城市建设推动了人口向新的区域迁移，催生了新的商业区域的形成和发展支持住宅地产因素标准钟南门口黄金广场中央生态公园赣州商业中心发展示意图•赣州的城市发展是一个由北向南的发展过程，先后经历了标准钟时代、南门口时代，目前正处于南门口和黄金广场区域并存的时代。•随着城市的发展和人口的迁移，未来新区中央生态公园区域将成为赣州商业金融和商务办公中心。城市发展11赣州F22地块市场调研报告赣州网状的道路结构客观上促成了多中心商业格局的形成，特别在路网交汇处易形成商业区域。支持交通因素中心城区路网规划图西门商圈东门商圈南门商圈黄金广场商圈中央生态公园商圈•便利的交通是一个商业形成的先决条件，通常在多条交通路线的会合处极易形成商业中心；•新赣州大道贯穿中央生态公园区域，不仅是连接新老城商圈的重要通道，同时也是连接南康、赣县和城区的重要道路；•未来规划的两条地铁路线都将经过中央生态公园区域；•中央生态公园区域便利的交通使其具备成为商业中心的条件。规划概述新区交通规划图休闲娱乐购物中心商务金融中心12赣州F22地块市场调研报告赣州政府商业网点规划为多中心商业格局提供了指引和向导。支持规划、政策•2020年，赣州市中心城区总体将形成“两主两副七区一带”的整体商业格局。•“两主”是指两个市级商业中心，即河套老城区的南门商业中心和章江新城区的新城商业中心;•“两副”是指建设两个市级商业副中心，分别为西城商业副中心和新世纪商业副中心;•“七区”是指卫府里商业中心、东门商业中心、站前商业中心、西门商业中心、百胜商业中心、沙河商业中心、水西湖边商业中心•“一带”是指滨江风情休闲带。《赣州市城市商业网点规划》13赣州F22地块市场调研报告从发展趋势来看，以购物中心为核心的多商圈并存格局日益形成，并对赣州市商业格局的走向产生深刻影响。区域购物组团南门购物中心组团黄金广场购物中心组团东门购物中心组团第一大道步步高项目（规划中）文清路商业九方购物中心春天百货金钻广场西门购物中心组团大润发国际时代广场商业……中央生态公园购物中心组团万象城（建设中）F22地块（规划中）区域购物中心组团队商业格局的影响•区域购物中心组团的出现给传统的、以百货公司为主导的商业格局带来重大冲击；•区域购物中心组团能给人们带来多功能、多特点、全方位的休闲购物体验，提升了商业的整体水平；•区域购物中心组团将加强所在商圈的影响力，形成商业商圈范围的进一步扩容；•区域购物中心组团的出现将对原油商业格局形成挑战，从而带动整个城市商业格局的变迁；14赣州F22地块市场调研报告•2012年2月9日，深圳东北城商贸有限公司与香港豪德集团投资有限公司联合竞拍，获得开发区潭东十一幅地土地面积共计3992.6亩，土地用途包括：商业住宅，商务金融，商服(商务金融、社会停车场)、街巷用地(汽车货运站)、仓储。总建面达314万㎡，其中商务金融总建面达228万㎡。•综合物流园区的规划，使得该项目在未来将成为赣州的商贸中心，替代现有的商贸网点。地块位置地块区位示意图项目影响赣州综合物流园区将成为赣州新的商贸中心，并加速商圈南移的速度。赣州综合物流园区规划赣州综合物流园区15赣州F22地块市场调研报告西城综合配套服务区•西城综合配套服务区总占地731亩，规划有商业和住宅近100万㎡，其中商业规划24.7万㎡；•根据赣州市商业网点规划，西城综合配套服务区将成为赣州两大商业副中心之一，主要服务于开发区居民及工业园区务工人员；•西城综合配套服务区将基本满足该区域内居民、人员的日常生活需求，但对高端物品及服务的需求还是要在老城区和新区商圈内满足。商业概况西城综合配套服务区做为赣州两大商业副中心之一，将对城区商业消费人群产生分流，对西城区客户进行截流。赣州西城综合配套服务区16赣州F22地块市场调研报告•南康是一个私营经济非常活跃的城市，整个城市形城了以家具产业为主导，服装产业、矿产品加工业为辅冀的产业集群。这也奠定了南康的商业区域分布基础，即专业市场和生活消费市场泾渭分明。•家具专业市场、矿产品加工业集中在东山工业区。•生活消费市场集中在老城区，业态涵盖百货、服饰、建材、家具、休闲娱乐、汽配、通讯、副食等，总经营面积15.8万㎡。•南康以广场天街为代表的新区商业正在崛起，未来将逐步取代老城区商业。商业概况南康商业正在经历升级，以新区商业为代表的现代商业街正逐步崛起，增强了对南康居民消费的吸引力，另一方面削弱了赣州城区商业对南康居民的影响。南康商业概况南康城区17赣州F22地块市场调研报告•赣县县城商业版图以货场路——光彩大道——燕塘北路——双龙大道，站前大道——赣新大道——梅林大街为分割道路，形成“四纵三横”的商业街布局格式。•根据各商业街主要的经营业态及周边商业发展现状，可分“光彩商圈”、“梅林商圈”、“赣新商圈”。•赣县商业总体量约16.1万㎡，业态以饮食休闲娱乐，占商业总体量的22%。•赣县商业整体形象陈旧，缺少现代话的大型商业，使得县城居民在中高端物品消费时选择到赣州城区消费。商业概况赣县商业主要以饮食休闲娱乐业为主，缺乏现代化的大型商业配套，对赣州城区商业的依赖性较大。赣县商业概况赣县城区18赣州F22地块市场调研报告赣州商业研究.1赣州商圈调查.2站北区域商圈研究.3站北区域项目案例调查19赣州F22地块市场调研报告站北区•站北区临近火车站、汽车站，人流密集。•本区域无大型集中式商业，商业形式以社区型商业为主，仅满足本区域消费。•站北区人员层次相对较低，以火车站职工及周边原住民为主，消费水平不高。•商业业态以中低端餐饮、装饰建材、物流类为主。商业概况站北区20赣州F22地块市场调研报告赣州商业研究.1赣州商圈调查.2站北区域商圈研究.3站北区域项目案例调查21赣州F22地块市场调研报告江湾帝都-商贸城地理位置赣州火车站赣江源大道南侧（原赣州卫校）建筑规模商贸城建筑面积约9万平米，独立商铺为6万平米，共1295个店铺业态范围鞋帽、箱包、皮具、针织品和布艺等小商品批发租售政策出售，由物业公司统一招商定位打造赣州首席针织百货小商品批发商城商贸城商贸城于2011年6月交付使用，10月1日正式对外营业，目前商家进驻率不高，经营较为惨淡。22赣州F22地块市场调研报告业态分布1F：461间商铺(约15000平米)鞋帽、箱包、皮具、针织品；2F：二层415间商铺(约20000平米)鞋帽、箱包、皮具、针织品、小百货3F：二层415间商铺(约20000平米)鞋帽、箱包、皮具、针织品、小百货物业公司统一招商，租金较低，一楼外围临战前大道处及内街仅靠近核心街道的商铺出租率较高，其他区域显有商家，且人流稀少，经营不佳。租金与招商初期定价差别较大，投资回报率低，在营业商户的经营状况不佳，对未来市场发展信心不高。时间租金招商政策2011年1月一层：60元---85元二层：40元---55元三层：20元---35元租赁期三年，试营业起免收一年物业管理费。目前一