城北市场分析报告

常州城北房地产市场分析报告第一部分：常州房地产市场综合分析一、2006年常州房地产市场综述1、2006年常州楼市整体回顾2005年，房地产行业在经过“铁八条”等一系列宏观政策的洗礼后，整个市场在一段时间内进入到一个购房观望、成交速率急遽下降的盘整时期，06年上半年，以上海、常州等城市作为重点整顿对象，宏观调控气氛依然浓烈。而处于长三角沪宁线中心点的常州，其房产形势却如雨后春笋般一路滋长，市场迅速回暖，整体楼市呈现“稳中有升”的健康局面。而不同产品依据不同的区域及产品特性，获得各自不同的发展方向，不同楼盘由于产品力的差距，也出现高低不同的价格涨跌态势。回顾整个2006年，常州楼市大致可以概括为以下几个方面：①开发总量不断上升，买卖市场发生转换37.6%44.6%-61.5%45.2%8.9%-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%同比增长102.6亿元75.4亿元2.5亿元16.1亿元8.6亿元全市开发总投资住宅投资办公楼投资商业用房投资其他投资2006年1-9月全市房地产开发投资量1—9月份，全市完成房地产开发投资破百亿，达到102.6亿元。同比增长37.6％，其中住宅投资为75.4亿元，增长44.6％；办公楼投资2.5亿元，同比下降61.5％；商业营业用房投资16.1亿元，增长45.2％；其他投资8.6亿元．同比增长8.9％。前九个月民营房地产企业共完成开发投资73.9亿元，同比增长26.5％，占全部房地产开发投资的比重达72％。2006年类似加息、新政等一系列国家宏观调控的“铁手”使得中小开发企业感到了前所未有的生存压力，而受到市政府北迁等利好消息的促动，市场供应量不断增加，在这一年里，市场从供小于求逐渐转变为供大于求，买方市场的到来使得购房者拥有了更多的选择权，购客也在洗礼中逐步走向理性，走向成熟。②房价上升，中价位住宅成为市场主流，同质房面临考验随着常州房地产业的发展，房价在不断攀升，依据2006年3、4季度的数据分析来看，3800—4500元/平方米的商品住宅是常州房地产市场的热点，而同档次同类型的产品在同时间范围内剧增，其引发的供需矛盾非常明显。③自住型需求主导市场，购房需求仍然旺盛2006年为期三天的秋季房交会共成交159套，成交建筑总面积达14945平方米，成交金额共8245.7万元,非住宅成交共16套，成交面积达2066平方米,成交金额共1978万元。另外意向性住宅客户484套，非住宅26套。10月份，市区实现商品房合同销售61.13万㎡，同比增长207.80％，比上月增长93.63％。其中，实现商品住宅合同销售面积为48.06万㎡，合同销售套数4306套，同比分别增长182.54％、191.93％，环比分别增长84.92％、79.04％。在上月供应量突增的铺垫下，本月成交量首次突破“4000套”大关，创下历史新记录。④房屋品质提升目前在市场上热销的楼盘基本上在产品方面都有相当高的水准。方案规划设计、景观规划和建筑设计大多出自境外设计师的手笔。会所设置已由原来的乒乓房、健身房、活动室等老面孔转向创造运动健康、享受居家休闲的新格局。会所配备已基本成为主流，健身房要求有全套的进口设备，同时配备专业健身教练，大量新兴的休闲运动，如SP①高尔夫练习场等，被引入社区会所之中。值得一提的是，在这个时候，常州市场由于外资背景大型企业的介入，产品进入升级阶段。⑤品牌竞争白热化优质的品牌住房，质量上乘、档次高、物业管理到位，既是放心房，又代表着住户身份及品位，可以满足物质、精神等多方面的需要。企业利用其品牌，进行品牌化经营、品牌化融资、品牌化整合。新城集团作为常州本地房产行业领先品牌，整合各区域项目，不断推出系列活动，围剿市场，品牌项目联动成为拓展市场和提高市场占有率的重要利器。随着常州房产市场开发脚步的加快，海内外大型房地产企业纷纷进入常州，国内一些行业内的知名品牌都不断在各区域圈地，使得市场供应量激增，销售趋势放缓。二、热点区域行情分析1、湖塘板块体量大，短时间内难以消化；成熟周期3-4年。湖塘是2006年常州商品房开发体量最大、新建项目增长最快的区域之一，该区域的开发得到了政府的大力支持，整个湖塘板块正处于成长培育期。湖塘片区以新城南都为典型，部分房型最高售价突破3800元/平方米，各家开发商众星捧月，采取跟进市场策略，拉升、稳固了该区域房价；其中近百万平方的御城和新面市的水榭花都，都是区域内的超级大盘。06年上半年以来，湖塘片区同期推售面积占据首位，占全市总推量的31%，武进板块总案量约450万平方米左右。但如此大体量的住宅推出，综合交通，生活配套设施的建设等综合分析，短时间内主要以该区域内客户为主，很难形成居住规模和消费热点。针对这种集中开发且总量巨大的区域，其未来的竞争可以想象是何等的激烈。开发商如何合理有序地开发自己的楼盘将是楼盘成功的重中之重。分阶段、分批推出房源将是开发商开发该区域楼盘的理想选择，既可避免资金回笼的压力，又可减少楼盘间的竞争压力，同时引导客户的购房热情，形成持续的购房热点，对楼盘的形象宣传等等方面都有好处。2、城中板块区位优势明显，产品竞争激烈。房地产向来是地段决定价值，城中板块依据得天独厚的地理优势，无疑被本地人认为是最高档的居住区域，交通便利，生活配套成熟，以及地块资源的稀缺性支撑着该区域价格一路走高。市场租金高、回报快，区域内项目看好。目前，市中心以莱蒙都会、嘉宏盛世为代表，价格创历史新高突破8000元/平方米，国泰新都为中坚，价格也拉升至5800元/平方米以上。城中板块区位优势明显，06年随着莱蒙都会、国泰新都、公园大厦、嘉宏盛世、荆溪人家等项目入市，市场供应量大幅增加，但就目前而言，有了南大街商业步行街，再推出莱蒙都会、嘉宏盛世与国泰新都商业部分，虽然商业的规模性推出，易形成集中性商圈，但大规模的商业同步推出，市场短期内的消化能力值得商榷，所以未来一段时间内，城中板块的商业竞争还将继续升级。3、新区板块竞争激烈，已形成较为成熟的居住区域；新材料、新户型将引导竞争升级。新区做为城市“一体两翼”规划中的“两翼”之一，06年房产市场供应量放大，市场竞争激烈，已形成较为成熟的居住区域；并且随着新材料、新户型的使用及设计，直接引导市场竞争升级，以怀德名苑、华亭苑、长兴好日子等项目为中坚，整体价格拉伸至4400元/平米，随着市政府迁入、常州大剧院等市政配套项目的逐渐成型，众多业内人士及老百姓均看好此地块，新区房产市场在未来几年将更加成熟，竞争将更加激烈。三、2007年常州房产市场走势分析1、2006年常州房市总体在平稳中求发展2007年常州房市总体走势将延续2006年底的态势，基本平稳，不会有多大起伏，并继续完成国家宏观调控的“软着陆”。2006年国家宏观调控后，中国的房地产业经历了一个由紧缩下降到止跌回稳的变化。预计2007年上半年将继续平稳发展，下半年个别区域楼盘出现小幅度降价或变相降价的现象，其原因是新楼盘集中上市难以及时消化，住房空置率将有所上升，且将近年关银根紧张，房价难以维持而下降，但不会影响整个房市的平稳发展。2007年，常州将继续依照国家宏观调控的预期目标，通过稳定房价，抑制局部的市场投机、合理引导房市预期，放缓市场需求的释放，改善供求关系，有效抑制房价快速上涨，使之趋向更为平稳。这不仅能促进房地产业持续健康发展，而且能保护购房者与开发商的实际利益，还能赢得改善房产供应结构的宝贵时机。2、楼市普涨时代终结，区域性特征将更为明显2007年的楼市可能会相对回暖，但鉴于2006年继续执行2005年出台的所有遏制投机资本的税收和交易政策，控制房价上涨仍是建设部最主要的工作之一。因此，2007年出现房价快速上涨的可能性不大，楼市普涨时代终结，区域性特征将越来越明显。特别是去年的一些楼市敏感区域，由于透支了多年的购买力，还需进行市场消化。而综观常州房市发展态势，我们认为2007年常州房价将基本平稳，且高中低端产品有不同表现，需求型产品仍将维持小幅上涨态势，其理由是：◇国家宏观调控已发生明显效果，抑制了房价快速上涨，但没有伤及房地产业，只是挤去了房价中的一些“水分”，使部分房价过高的城市房价回落或接近真实价位，因此，平稳房价仍然是2007年国家宏观调控的主要目标之一，只要宏观调控政策不变，常州的平稳房价也会继续进行。◇房价涨跌，符合市场经济运行周期的规律。有涨必有跌，跌了之后再逐步回升。目前，常州的房市正处在止跌回稳阶段。这个阶段比较平稳，能维持多久，还要看市场各个方面因素的综合平衡，一般来说，只要供求基本平衡，就能维持久些。目前，常州的供求基本平衡，2007年也将如此。◇投机客大量消退，炒房行为萎缩。炒房是市场经济中的投机行为，有专业炒房和跟风炒房两类。产生炒房的原因是前两年房价上涨速度较快。经过宏观调控后，房价平稳,获利空间减少,炒房随之减少.前阶段,有不少炒房者手中尚未全部出清而被套,现在,再炒房就显得不明智了。投机客炒房减少，相对在市场上哄抬房价的现象也一去不复返了，这样从一定程度上也促进了房价的平稳。◇市场供需两旺，大致平衡。前阶段，不少市民购房在一定程度上满足了住房需要，但生育高峰期的青年已进入结婚阶段而需要购房，外来户，拆迁户购房需求压力不少，可以说今后3～5年内这些需求依然较旺，与充足的市场供给能保持相对平衡。在此情况下，房价相对平稳是必然的。◇保持房价不会大幅度下降的实际因素之一，就是建房成本达到较高位置。开发商降价，也只能挤去房价的“水分”，不可能亏本买卖，况且目前还未到“背水一战”的地步。既然近阶段房价走势平稳，那么最佳的购房时机已经到来。购房者应当理性购房，要完全放弃对房价涨跌的猜想，不必考虑某些的劝告，只要自己需要就买房，这就是正确良好的购房心理和最佳的购房时机。未来一段时间内，随着需求性购房需求依然旺盛，那些在前阶段仍未被满足的真实购房需求将继续释放，其中未饱和区域和供应过量区域将拉开差距，形成鲜明的对比。3、房产市场多元化发展，不同产品各取所需2006年有许多不确定的因素会影响房地产市场，如加息、人民币升值、拆迁量的加大。常州房地产市场开始出现品质和品牌上的分化，常州又有许多利好消息的支撑，市政府北迁，武进新城的重点建设等等，房价的涨跌情况也由此变得更加复杂。依据06年上半年土地规划情况表我们不难看出，商住混合性项目占据最大比例，说明居民对社区服务及配套意识在不断增强，具有完善配套及服务的大型社区将成为下一轮主角。06年上半年土地规划物业类型比例（单位：㎡）综合,490565,31.84%商办,4695,0.30%纯商业,117507,7.63%商住,468980,30.43%纯住宅,459211,29.80%各区开发缤纷多彩，市场供应总量继续加大，部分区域已接近饱和，甚至已经出现了供大于求的现象；由于各区域新生个案的不断推出，2007年，市场的供需矛盾会不断加剧，购房者将以买方市场的姿态拥有了更多的选择权。未来一段时间内，高中低档商品房价格水平和走势将各有不同，其价格走势和幅度将由常州房地产市场的发展程度决定，不同档次的商品房价格将有各自的发展方向。4、传统居住城区外扩，城郊结合部成为2006年常州房地产市场热点板块。随着02年武进撤市变区、常州特大型城市框架确立、这两年房价的迅速攀升，导致市中心房价已超过广大中、低端购房者的承受能力，已经不能满足广大市民的换房需求，市民购房的目标区域已经潜移默化的向城郊结合部外延扩大，如2003年城西片区、新北区、湖塘片区成为常州房地产的热点区域已是很好的佐证。另一方面，土地资源的稀缺性和有限性，这两年城市基础设施的加大投入和常州“大交通”概念的确立，也使开发商向泛市中心区域扩张，使广大购房者不得不接受“大常州”的概念。一些传统认为地段较偏的区域，已经出现相当规模的新型社区（如新城南都）。5、房地产业开发、销售进入品牌时代和差异化群分时代①常州市场进入大盘时代，供应量上升，竞争加剧随着土地出让的不断增加以及政府对已出让土地的严格管控，今年的整个常州市场依然是南北两