天津某综合体项目市场分析

目录第一部分：业态分割及初步定位摘要...........................................................................................1第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析...................................................................2一、写字楼市场分析.......................................................................................................21、天津写字楼宏观经济环境分析.................................................................................22、天津市写字楼市场整体状况分析.............................................................................33、区域市场分析...........................................................................................................104、本案写字楼部分初步建议.......................................................................................13二、酒店市场分析.........................................................................................................141、天津酒店宏观经济政策分析...................................................................................142、天津存量酒店供需情况分析...................................................................................153、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位...............................................................20三、酒店式公寓市场分析.............................................................................................201、天津市酒店式公寓现状...........................................................................................212、潜在竞争项目...........................................................................................................243、现有及潜在酒店式公寓分布...................................................................................254、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位...........................................25四、商业市场分析.........................................................................................................261、商圈的定义...............................................................................................................262、天津市区主要商圈分析...........................................................................................263、小白楼区域商业业态分析.......................................................................................26第三部分：天津市综合体项目的发展状况分析.........................................................................28一、潜在综合体项目基本情况.....................................................................................28二、综合体项目情况小结.............................................................................................28第四部分：本案所处区域分析.....................................................................................................29一、小白楼CBD区域规划概述...................................................................................29二、区域对本案影响分析.............................................................................................30三、本案在区域中的地位作用.....................................................................................311第一部分：业态分割及初步定位摘要经过对天津市及本案所处区域市场的分析，根据本案特点，考虑到发展上要求，本司对项目的各业态分割作出如下建议：项目最终涵盖业态将包括写字楼（甲级、SOHO）、集中式商业（部分街铺）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具体业态分割配比为：写字楼部分6万平米，其中4万平米高端写字楼，2万平米SOHO类商住。高端部分建议发展商自行持有1万平米左右招租以提升形象，其余部分进行销售满足回款需要。商业部分3万平米，规划四层裙楼，引入中高端集中百货。建议前期由发展商自行持有，待经营成熟后可考虑整体转让。裙楼沿马场道、合肥道、南昌路方向可考虑分割街铺出售，预计引入业态将以商务餐饮、娱乐休闲为主。出售街铺面积约为1万平米。酒店部分3万平米，引入四星级以上酒店。由发展商自行持有，经营成熟后可考虑整体转让。酒店式公寓2万平米，依托酒店管理进行产权式经营，完全出售。高端公寓6万平米（需保障煤、水、电等后期生活成本与住宅享受统一待遇，贷款保证7成30年），完全出售，位于项目南端，考虑板式或塔板结合。由此计算，由发展商自行持有部分面积为：酒店3万平米，集中商业2万平米，写字楼1万平米，共6万平米。出售部分面积为：高端公寓6万平米，酒店式公寓2万平米，商铺1万平米，写字楼部分5万平米，共14万平米。运用市场比较法，考虑到时间因素的调整，若目前本案推出市场发售，在保证一定销售速度的前提下，可获得回款17.8—18.2亿元（按预估推出时间）。持有部分获得租金7500—8200万/年。2第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析一、写字楼市场分析1、天津写字楼宏观经济环境分析1.1、宏观经济发展状况2000年-2005年6月天津市GDP增长情况1639.361840.12084.662447.662931.881577.59179932015422380265323155005001000150020002500300035002000年2001年2002年2003年2004年2005年亿元05000100001500020000250003000035000元GDP(亿元)人均GDP(元)来源：天津市统计年鉴长期以来，天津市的经济水平保持了两位数的发展，2004年，天津市地区生产总值完成2931.88亿元，比上年增长19.8%，增幅达到15.7%。全年人均GDP达到31550元。05年上半年，又完成地区生产总值1577.59亿元。经济的长期稳定增长为各行各业的发展创造了良好的经济环境，也为写字楼市场的发展带来了乐观的预期。31.2、第三产业发展状况年份第三产业增加值（亿元）增长速度占国民经济比重2000754.4210.7%46.0%2001856.611.7%46.9%200296011.2%47.5%20031084.911.5%45.5%20041269.4311.7%43.2%来源：年天津统计年鉴作为大型工业城市，天津市的第三产业比重长期保持在50%以下的水平。但是，随着地区经济的飞速发展，第三产业也有了长足提高。2004年，天津市第三产业完成1269.43亿元，按可比价格计算较03年增长11.7%。随着天津市建设北方金融中心力度的加大，第三产业将继续蓬勃发展，为写字楼的长期需求提供有力保障。1.3、政策法规根据市政府第22次常务会议关于加快停缓建项目处置工作的要求，2005年，市政府将力争全部盘活停缓建项目，消灭所有烂尾楼项目。随着这一政策的实施，未来一到两年内，天津市的写字楼市场将呈现集中放量的局面，形成激烈的竞争。1.4、宏观经济状况小结分析天津市宏观经济发展和政策法规证明：长期来看，天津市宏观经济的改善和第三产业的发展将为写字楼市场提供足够的需求保障；但是，未来一至两年，写字楼市场集中放量的局面将比较明显。从时间节点看，08-09年，天津市经济的发展对写字楼市场需求的刺激正逐步显现，但也将面临写字楼市场供应放量后的激烈竞争，机会与风险均很大。2、天津市写字楼市场整体状况分析2001年后，天津市写字楼市场交易日趋活跃，特别是跨国公司及外省市企业进入天津设立机构日益增多，IT业、金融业、医疗保健、医药类、通讯、贸易、咨询、投资管理等公司进入天津市场。2002年、2003年写字楼市场整体需求一直处于需求上升的量变阶段。4截至目前，天津市内综合素质较优的物业出租率普遍稳定在80%左右，而南京路沿线综合素质优的物业出租率则能达到90%。，租金在保持了2－3年的“刚性”之后，呈现出缓慢上行的趋势。写字楼回暖趋势明朗。至目前为止，天津共有高、中、低档写字楼100多座。但分布相对分散，主要呈现出热点地段和重点区域相结合模式：热点地段包括小白楼地区、友谊路沿线、南京路沿线、中山路沿线、东站附近区域、十一经路区域及围堤道沿线；重点区域为中央商务区即CBD区域。2.1、存量市场分析存量写字楼分布南京路沿线、友谊路区域、小白楼CBD区域、十一经路区域以及鞍山西道沿线是写字楼，尤其是甲级写字楼密集的区域，区域的特点主要集中在交通便利，周边商务配套相对齐全。小白楼地区是天津市政府规划的市中央商务区，是天津市高档写字楼发源地，。以滨江万丽酒店为圆心1.8公里为半径的的一个圆形商务中心，是云集天津最高档写字楼和商务配套的集中地。友谊路商务区是天津市政府规划的天津市的