芜湖县房地产市场调研翟明彦

芜湖县项目可行性报告调查分析内容芜湖县项目可行性报告调查分析内容芜湖县项目可行性报告调查分析内容芜湖县项目可行性报告调查分析内容一、项目地理位置二、项目概括三、项目SWOT分析四、项目的区位优势五、区域的经济发展水平、居民收入和城市化进程，区域的配套优势和发展机遇。六、县域内开发楼盘、商铺价格、住宅价格及销售情况，居民投资意向。七、项目存在的问题分析八、项目的产出回收分析1)住宅2)商铺3)自由物业九、店铺经营分析1)店铺业态布局2)店铺出租收入3)返租租金支出2一、项目地理位置芜湖县项目位于安徽省芜湖市芜湖市芜湖县新区，东侧和嘉中央城、南侧为书香名第住宅小区、西侧为芜湖南路、北侧为湾石路，与项目一路之隔的即是芜湖县政府。二、项目概括概括：本项目位于安徽省芜湖市芜湖县新区，东侧和嘉中央城、南侧为书香名第住宅小区、西侧为芜湖南路、北侧为湾石路。拟规划建设用地性质为：商业金融业用地；拟规划建设用地面积约：42891平米，皆在打造集宾馆、娱乐、休闲、餐饮、文化、健身、购物、高档住宅于一体的旗舰级城市综合体，成为当地的标志性建筑群体。为积极响应这一重要特征，成为本项目的挑战。我们以标志性建筑与标志性区域共存的理念来实现这一目标。43000平米的购物中心、近300米的东西向展开面，形成一纵一横的天际线特征。在纵向体量上，我们追求标志性建筑，在横向延展上打造标志性城市中心。经济技术指标：占地面积：70亩建设用地面积：42891平米规划总建筑面积：117160平米3地上建筑面积：90160平方米1.百货面积：35000平米2.家电面积：3000平米3.影院面积：3000平米4.综合步行街面积：36000平米5.超市面积：2000平米6.室内交通面积：11160平米地下建筑面积：27000平米（计算容积率面积：7500平米）1.机动车停车：7000平米；2.非机动车停车：3000平米；3.设备用房；2000平米；4.地下超市面积：15000平米容积率：2.3绿化率：10%建筑密度：55%业态组合及分布：停车位：590个（地下停车位：200个；立体车库停车位：240个；屋面车位：150个）三、项目SWOT分析优势：1.区位优势——项目位于芜湖县新城区与老城区的交汇处,未来城市框架构成之后将会是芜湖县的城市中心。2.政务优势——周边拥有芜湖县政府及其他政务办公中心等，具有浓厚的政务气息。43.资源优势——项目周边拥有几大高档住宅小区，坐拥庞大的客群及消费潜力，给本项目后期的商业运营奠定基础。4.交通优势——项目位置城市道路宽阔、与高速及市区街道紧密相连，且已开通1路等公交线路。5.发展优势——芜湖县城市发展向东南方向拓展，本项目处于新老城区的交汇口，未来的发展潜力较强。6.教育配套优势——旁边设有实验小学，芜湖县一中、芜湖双语学校、银行、宾馆等，优良的配套设施给本项目成为芜湖县商业新中心的前景奠定基础。劣势：1.项目目前规划为纯商业，根据周边住宅物业销售利好可以看出，此区域住宅物业极受到芜湖县消费人群的偏好，因此建议增加住宅类物业。2.项目周边再无其他商业业态，且该区域属于新城区，商业业态的培养需要时间。3.项目目前存在拆迁工程，是否会因拆迁对本项目正常运作造成工程影响。4.项目由于属于新城区，消费群体的聚集需要时间的积累，给本项目的招商带来一定的压力。机会：1.项目的各项指标及定位可以看出，本案是芜湖县大型“城5市综合体”项目，项目未来的升值潜力和商业价值等具有相当的市场竞争力。2.芜湖县商业中心目前主要集中在老城区，新城区随着各大住宅项目的兴起，各项消费人群的聚集，城市化进程的发展和提高，必然会促使新的商业格局产生，而本项目正处于项目的新城区拓展中心，因此具有强大的商业发展潜力。3.各个政务中心、教育中心、商务中心、物流中心、住宅小区等逐步向新城区的迁移可以看出，未来芜湖县的新城市格局已经产生，必然给本项目的发展奠定硬件（建筑）与软件（客群）的基础威胁：1.芜湖县城市发展速度相对地级城市较为缓慢，项目未来的招商、运营及后期的经营等均具有一定压力。2.县城的整体环境决定市场需求，给项目未来的开发销售带来一定的阻力，需深度挖掘目标客群。3.房地产市场，特别是住宅市场政策打压较为严重，后期销售中可因客户蓄水、成交率及银行按揭等因素影响项目的正常开发及销售进展。4.芜湖县在售楼盘中其“皖江大市场”、“苏皖大市场”均为商业项目，必然会对本项目的销售带来客源上分流，其“苏皖大市场”为63万平米商业项目包含“专业市场”6和“综合商业业态”，必然会成为本项目未来的竞争对手之一。5.芜湖县正在开发的商业楼盘中，其综合体量接近100万平方米。必然会导致客源上的分流、招商上的分流、投资客户资源的分流等，进而会给本项目后期销售、招商、运营带来一定的阻力。四、项目的区位优势项目位于芜湖县新城区与老城区的交汇处，北临芜湖县政府，拥有成熟、完善的政务配套机关。且随着城市化进程的发展，以往老城区的三条城市道路交错围合形成：芜湖路、延安路、荆江路的商业地带必然会全面升级。因该区域商业多为老居民区域，期建设格局主要以底商为主，缺少统一规划，自发形成大小不一的商业带，总体档次较低，主要以生活配套服务为主。随着芜湖县规划的发展进程可以看出本项目属于未来芜湖县的核心区域，与老城区仅一路相隔，不仅立足于城市新城拓展的中心，又不失成熟老城区的商业，而且项目周围高档住宅项目的逐步兴起（中央城、八达政和苑、云森国际、芜湖滨湖家苑、现代家园等），总体量超过50万平米的建筑群体油然而生，且不包括周边的原住居民、政务机关的工作人员、周边专业市场的流动人员和其他流动人员等。因此从政务中心、城市的拓展、商业格局的升级、居住群体的优势、流动人群的体量等方面来看本项目都拥有绝佳的区7域优势和投资购买价值。五、区域的经济发展水平、居民收入和城市化进程，区域的配套优势和发展机遇。5-1、芜湖县简介：芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、红杨、花桥等5个镇124个村19个社区（其中2个单位型社区），县政府驻地湾沚镇。总面积670平方公里，人口约29万人。自2002年起，县域综合经济实力连续位居安徽省经济“十强县”行列。2008年列居全省“科学发展先进县”一类县第四位，2009年跃居至第二位,2010年居第二位。5-2、交通方面：芜湖县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖—宣城）、芜马高速（芜湖—马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵—南陵—宣城）、芜雁高速（芜湖—高淳）即将通车，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的3小时高速公路网络。县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。8交通运输：全年公路客运量1850万人，比上年增长21.7%；公路货运量3930万吨，增长23.2%。水路货运量6600万吨。年末民用汽车拥有量15020辆，比上年增长22.5%，其中私人汽车拥有量10315辆，增长33.6%。年末民用船舶2400艘。5-3、经济发展：国民经济：初步核算，全年实现地区生产总值103.00亿元，比上年增长21.0%。其中，第一产业增加值14.58亿元，增长4.6%；第二产业增加值67.03亿元，增长30.1%；第三产业增加值21.39亿元，增长10.0%。按户籍人口计算，人均生产总值26761元，比上年增长20.6%，按年末汇率折算为4041美元。三次产业增加值比例由上年的15.6：60.5：23.9调整为14.2：65.0:20.8。财政收支：全年实现不含基金财政收入13.67亿元，比上年增长36.4%；其中，地方财政收入8.95亿元，增长28.0%。在地方财政收入中，营业税3.37亿元，增长28.8%；增值税（25%）0.95亿元，增长58.4%；契税0.83亿元，增长57.1%；企业所得税（25%）0.54亿元，增长32.7%；城市维护建设税0.43亿元，增长49.4%；土地增值税0.29亿元，增长122.9%。全年完成一般预算支出16.43亿元，比上年增长28.7%。其中，教育支出2.55亿元，增长18.1%；社会保障和就业支出1.65亿元，增长35.4%；农林水事务支出1.64亿元，增长18.9%；住房保障支出1.37亿元，增长88.7%；医疗卫生支出1.18亿元，增长12.6%；城乡社区事务支出1.17亿元，增长172.2%。9固定资产投资：全年完成固定资产投资169.00亿元，比上年增长40.0%；其中，城镇投资166.78亿元，增长40.9%。全年新增固定资产113.23亿元，增长38.5%。本年项目建成投产率达68.41%，固定资产交付使用率67.0%。固定资产投资中，第一产业投资1.64亿元，增长43.4%；第二产业投资110.05亿元，增长21.3%，其中工业投资110.01亿元，增长21.9%；第三产业投资57.31亿元，增长98.8%，其中房地产开发投资10.95亿元，增长207.4%。全年销售商品房15.47万平方米，减少5.4%；商品房销售额6.18亿元，增长18.9%。农业生产：全年粮食种植面积36296公顷，比上年增加397公顷；油料种植面积10142公顷，减少469公顷；棉花种植面积3664公顷，减少281公顷。粮食产量24.79万吨，比上年增产0.7%；油料产量2.13万吨，减产11.4%；棉花产量4126吨，减产1.4%;蔬菜产量13.56万吨，增产2.3%；肉类产量1.60万吨，增产2.1%；水产品产量3.01万吨，增产3.0%。当年完成造林面积170公顷。新增土地流转面积4.8万亩，其中集中连片面积2.72万亩。实施了农业部2万亩水稻高产创建项目。新增省级农业产业化龙头企业3家、市级龙头企业6家，农业产业化龙头企业累计销售收入18.60亿元，增长16.2%。新建8家县级农业科技示范园区。新增农业专业合作社13个。农业生产条件和基础设施：拥有农业机械总动力32.20万千瓦，比上年增长8.1%。农田有效灌溉面积21281公顷。全年农用10化肥施用量（折纯）2.30万吨，农村用电量0.63亿千瓦时。开工建设全国小型农田水利重点县工程和汪溪坝中小河流治理工程，汤泊河综合治理工程纳入规划，农田水利建设再获省“金杯奖”。新增电气化村36个，电气化村比例达60%以上。完成农村公路“村村通”延伸工程50公里。工业和建筑业：全年实现工业增加值57.41亿元，比上年增长32.2%，其中，年主营业务收入500万元以上工业企业（以下简称规模以上工业）实现增加值52.02亿元，比上年增长35.1%。在规模以上工业中，国有及国有控股企业实现增加值3.50亿元，比上年增长2.3%；股份制企业实现增加值48.58亿元，增长36.4%；外商及港澳台商投资企业实现增加值1.57亿元，增长28.0%。轻工业增加值8.44亿元，增长43.5%；重工业增加值43.58亿元，增长33.6%。全年工业产品销售率达到95.0%。工业效益：全年规模以上工业实现主营业务收入176.85亿元，比上年增长51.0%；实现利润总额14.52亿元，利税总额21.75亿元，分别比上年增长37.9%和38.7%。工业经济效益综合指数达到234.77%，比上年提高10.19个百分点。建筑业：全年具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业19家，完成总产值19.29亿元，增长19.5%；实现利税1.42亿元，增长12.7%。本年房屋建筑施工面积239.44万平方米，比上年增加49.26万平方米；房屋建筑竣工面积123.50万平方米，比上年增加19.19万平方米。11招商引资：当年合同利用外资800万美元。全年实际利用外资5533万美元，增长4.6%，其中外商直接投资5533万美元，增长4.6%。实