蓬溪项目市场调研报告

四川鑫联行房地产营销策划有限公司二〇一六年三月二十七日蓬溪项目市场调研报告报告目的与意义市场调研结果是决策的重要依据：没有调查研究就没有发言权，按照地产项目开发流程进行市场调研是制定基本策略的重要步骤。市场调研、生活行为习惯调研、相关地产项目实地调研是成功开发的基础，本次市场调研的作用如下：1.有利于华盛公司进行正确的市场定位，制定和实施正确的市场营销战略2.有利于华盛公司实行正确的产品、价格、分销、采购、广告策略；3.有利于华盛公司了解竞争产品市场表现并制定有针对性的市场竞争策略4.有利于华盛公司评估、检测市场运营状况并及时进行调整；5.有利于华盛公司设计产品业态与经营方案，为开发与投资提供重要依据。工作时间安排：实地调研3月21日—26日市调分析汇总:3月27日—30日团队安排：市调团队共计4人调研目标：蓬溪县房地产市场现状、蓬溪代表项目等.调研重点项目：锦绣国际、香榭城、尚美国际、香溪美地、天太中央国际广场、亿联建材家居五金城及传统城区商业街等调研方法：数据整合调查,现场实施调研,定性调研，观察调研,客户调研【蓬溪项目市调计划】【整体调研核心架构】目录宏观市场分析蓬溪代表项目分析市场调研结论本案及本案所在区域分析土地市场分析销售市场解读目录宏观市场分析代表项目分析市场调研结论本案及本案所在区域分析土地市场分析销售市场解读【蓬溪县城市情况概述】地理位置：蓬溪县地处四川盆地中部偏东，涪江中游，位于东经105°03′～105°59′和北纬30°22′～30°56′之间。东邻南充、武胜、合川，西连大英，南接遂宁、潼南，北靠射洪、西充。幅员面积1251平方公里，耕地面积5.57万公顷，其中基本农田5.21万公顷。市辖区及人口状况：蓬溪县现辖31个乡镇、495个行政村、30个社区（其中城区9个）。蓬溪人口稠密区，总人口近80万人，常住人口77万人，县城区常住人口12万人（该数据为官方2009年公布数据，据我司估算目前城区常住人口约15万）；劳动力资源32万人。风景名胜：高峰山（清朝道观）、中国红海（4A景区）、赤城湖、金山寺、宝梵寺、白塔禅院、旷继勋公园、张鹏翮广场。交通状况：蓬溪地处成渝经济圈腹心，周边与重庆、成都、绵阳、南充、广安等大、中城市毗邻，车程均在1个半小时内。成南高速公路、达成铁路、绵遂高速公路、国道318线横贯全境。目前，全县已形成以达成铁路、成南高速公路和国道318线为主轴，省道为骨架，县乡路为网络，江河、水库航道水运为补充的现代交通格局。国民经济状况：2015年，全县地区生产总值115.24亿元，同比增长12.4%，城镇居民人均可支配收入22295元，农民人均纯收入9048元【蓬溪县城市情况概述】【蓬溪县城市功能组团划分】空间结构：概括为“一城三区多组团”。以老城为依托，以318线和芝溪河为纽带，以南部新城为城市主中心，以城南工业区为产业集聚发展区，沿芝溪河河谷地带拥河发展的组团式布局结构【蓬溪县城区实景图片】老城区已建成的新区【蓬溪县GDP走势】房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%4%-5%5%-8%8%萎缩停滞稳定发展高速发展【鑫联行评述】：蓬溪县GDP保持平稳增长态势，体现区域经济仍处于强势发展势头。在高位的GDP增长条件下，蓬溪县房地产业仍处于快速发展期。100115.2411.00%12.40%909510010511011512010.00%10.50%11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%2013年2015年GDP产值（亿元）增长情况【蓬溪县城区人口发展目标分析】35.14457.1245%55%65%01020304050600%10%20%30%40%50%60%70%2015年2020年2030年套数城市化率达【鑫联行评述】：根据《蓬溪县城市总体规划（2013-2030）》城镇人口发展目标：城镇人口2015年为35.1万人左右，2020年为44万人左右，2030年为57.12万人左右。蓬溪城市人口持续增长，城市化进程处于加速发展阶段。蓬溪县城市化率约为45%，处于加速发展阶段目录宏观市场分析蓬溪代表项目分析市场调研结论本案及本案所在区域分析土地市场分析销售市场解读【土地市场分析】——蓬溪县2015年土地成交情况（住宅、商业成交部分）区合同/划拨编号土地用途出让面积（公顷）出让价款（万元）成交单价（万元/亩）签订日期蓬溪县201535中低价位、中小套型普通商品住房用地5.19329717916.88230.012015/11/2蓬溪县201536中低价位、中小套型普通商品住房用地3.0145883617.5180.002015/11/2蓬溪县201529中低价位、中小套型普通商品住房用地4.2274155072.89880.002015/11/2蓬溪县201532中低价位、中小套型普通商品住房用地3.5442588240.4155.012015/11/2蓬溪县201538其他商服用地1.330418508.4925.482015/11/2蓬溪县201531中低价位、中小套型普通商品住房用地1.1267413549.24210.012015/11/2蓬溪县201537中低价位、中小套型普通商品住房用地3.6285014354.2180.002015/11/2蓬溪县201530中低价位、中小套型普通商品住房用地1.0920011474.20290.002015/11/2蓬溪县201533中低价位、中小套型普通商品住房用地5.8638337036.680.002015/11/2蓬溪县201534中低价位、中小套型普通商品住房用地5.37680812904.34160.012015/11/2蓬溪县201522中低价位、中小套型普通商品住房用地1.9180851524.8153.002015/10/22蓬溪县201523中低价位、中小套型普通商品住房用地2.0879991659.9653.002015/10/22蓬溪县201524中低价位、中小套型普通商品住房用地1.8839771497.7853.002015/10/22蓬溪县201521中低价位、中小套型普通商品住房用地1.7181331365.8153.002015/10/22蓬溪县201525中低价位、中小套型普通商品住房用地2.0437971778.2858.012015/10/22蓬溪县201520中低价位、中小套型普通商品住房用地1.3931012110.9101.022015/10/22蓬溪县201526其他商服用地21625.4254.182015/10/19蓬溪县201511其他商服用地0.1272324.36170.012015/8/14蓬溪县201513中低价位、中小套型普通商品住房用地4.7402294266.1860.002015/8/6蓬溪县201512中低价位、中小套型普通商品住房用地6.4050895764.5660.002015/8/6蓬溪县201506其他商服用地4.4739962948.1443.932015/6/9蓬溪县201505其他商服用地0.0322389.3519.342015/5/26蓬溪县201502其他商服用地0.13975469.7433.272015/5/26小结：1、蓬溪县城房地产市场还处于初级阶段。2、2015年上半年土地成交极少，成交主要集中在下半年10-12月份。3、土地成交价主要集中在100万元/亩以下。【土地市场分析】——蓬溪县2015年土地流拍情况（住宅、商业部分）2015年流拍地块流拍地块紧靠本案地块本案【土地市场分析】——蓬溪县2015年土地流拍情况（住宅、商业流拍部分）流拍流拍【土地市场分析】——蓬溪县2015年土地流拍情况（住宅、商业部分）【土地市场分析总结】蓬溪县县政府2015年共出让住宅、商业用地约633615平米（约950亩），未来蓬溪县住宅、商业将迎来持续较快增长。目录宏观市场分析蓬溪代表项目分析市场调研结论本案及本案所在区域分析土地市场分析销售市场解读2844285329.7302835284028452850285529.529.629.729.829.93030.12014年2015年套数面积（万㎡）【鑫联行评述】:1、根据蓬溪房管局网签登记统计数据：蓬溪县2015年网签销售商品房2853套，销售面积达30万平方米，销售套数、销售面积与2014年基本持平。2、从销售均价来看，始终徘徊在3500元/平方米左右，2015年商品房平均售价与2014年也未有太大波动。3、县城区商品房（住宅）存量大约为45万方。【销售市场解读】1、销售量、销售均价走势平稳蓬溪房地产市场总结2、以刚性需求为主：90-100㎡以下套型成交占比较大3、购房主力军：从农村转入城市的居民较多4、改善性需求正在增长：改善性需求居民主要集中在120㎡左右5、销售淡、旺季明显：春节旺、平时淡6、产品以平层为主，少见复式、错层、跃层、loft……..【销售市场解读】总结1、蓬溪县房地产处于开发初期，目前老城区主要为棚户区改造项目，单体电梯楼项目较多，大型封闭式小区较少，开发项目整体品质偏低。2、新老城区接合部是消费者购房首选区域。3、25—45岁是购房的主要购买群体，刚需为主。4、各个楼盘热销户型是三房，两房次之，面积在80—120㎡，接受单价在3500元左右。5、市场缺少品质较高，配套设施齐全，智能化管理以及品牌实力开发的物业。目录宏观市场分析蓬溪代表项目分析市场调研结论本案及本案所在区域分析土地市场分析销售市场解读开发商名称重庆市顺庆置业有限公司物业类型住宅兼商业开盘日期2012年12月交房日期一期：2013年9月二期：2016年10月建筑面积（㎡）住宅260000商业20000户数1700户已售约1100户（销售周期40个月）成交均价（元/㎡）3500车位：1:1【锦绣国际】1、项目概况项目位于蓬溪县城东片区锦阳路，属新一轮城市规划中心地段。为蓬溪首个28万方品质社区，小区设有2万多平方米的中庭花园、露天塑胶篮球场、露天游泳池、康乐中心等，特别打造超大农贸市场、示范幼儿园建设，两层地下车库车位充足。【锦绣国际实景图片】【锦绣国际】项目优势：1、交通便利：到蓬溪老城繁华区只要短短的十分钟，轻松掌握城市生活脉动。2、小区景观相对较好：总体景观与周边环境相协调，人与景观的视线互动，2万多平方米景观健身交流中庭花园，为人与人、人与自然提供了亲密接触的空间。3、户型空间多变：多数户型拥有可变和发挥的空间，4、得房率高项目不足：景观品质不高、植栽搭配不合理，2万多平方米景观中庭花园优势未能全方位发挥出来。2、项目简评开发商名称四川涌泯置业物业类型城市综合体开盘日期2015年11月交房日期2017年12月建筑面积（㎡）住宅100000商业250000户数约1200户已售390户成交均价3600元/㎡车位：1800个【涌泯香榭城】1、项目概况项目位于蓬溪县城市门户位置，北临客运站，南邻普安大道，西临学苑路南延段，东接安康路。一条规划道路将用地分成南北2个地块，北地块主要为商住区；南地块为以“美食梦幻儿童乐园”为主题的商业综合体。项目定位于旅游文化商业地产社区，打造当地高端的“HOPSCA”和城南中央商务区。集美食商贸、绿色生活、生态酒店、旅游休闲等为一体的多功能商业集群区。【涌泯香榭城效果图】【涌泯香榭城】梦幻儿童乐园商业集群区商业集群区【涌泯香榭城】项目优势：1、项目周边配套完善，赤城公园、人工湖、湿地公园、新城市广场四大主题公园环绕四周2、教育方面，更是名校云集，香榭城高品质璞美幼儿园、外国语实验小学、蓬溪中学，让孩子沐浴在良好的教育氛围内，将最便捷享受蓬溪最好的教育资源；3、银行、新县医院、县政府等行政机构、拟规划商居住区、城市功能中心都紧临四周4、突出的区位优势和地段优势，区位发展优势巨大。项目不足：1、项目工程进度缓慢2、招商力度不足2、项目简评涌泯香榭城【尚美国际】1、项目概况开发商名称蓬溪县定春实业有限责任公司物业类型住宅兼商业