郴州市地下人防商业项目市场调研报告

利瑞联行Services&KnowledgeForProperty利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市地下人防商业项目前期市场调研利瑞联行为业主而作二0一二年七月1利瑞联行Services&KnowledgeForProperty非常荣幸能为业主方提供郴州人防项目专业的商业地产服务。此报告仅能给贵方提供郴州郴州商业地产现状的初步认识。报告中所收集一二手资料可以为该项目未来的市场定位提供一定的参考，我们知道任何数据及信息都具有不完整性，尤其是商业地产方面的信息，出租房及出售方及中介公司经常提供高于市场的报价及刻意隐瞒自己的经营情况；同样市场的成交信息不但缺乏且不真实，例如成交的附带条件会影响成交价格，为逃避政府税费亦会刻意隐瞒成交价格。另外出租和出售价格往往具有时效性和偶然性，我们再次提请业主方注意该报告所提供的市场价格仅供参考。前言2利瑞联行Services&KnowledgeForProperty目录第一部分：郴州市简述第二部分：项目所在商圈分析第三部分：市场可参考案例3利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市简述第一部分4利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市概况郴州市位于湖南省东南部，罗霄山脉以西，南岭山脉北麓。地处东经112°14′-114°10′，北纬24°54′-26°51′之间。东界江西省赣州市，南邻广东省韶关市、清远市，西接永州市的兰山县、宁远县、新田县，北交衡阳市的衡东县、衡南县、常宁县、耒阳市及株州市的炎陵县、茶陵县、攸县。郴州市区距省会长沙市350千米。全市东西宽194千米，南北长217千米，总面积19317平方千米。郴州市辖2个市辖区、8个县，代管1个县级市。即北湖区、苏仙区、资兴市、桂阳县、宜章县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县、永兴县。5利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市区位湘南门户，城市断裂点，3+5城市群和珠三角经济圈的纽带，区位优越，发展潜力较大；郴州位于湖南省东南部，东接江西，南邻广东，西近广西，靠近港澳；向北看，发展中的长株潭城市群，将借“两型社会”建设机遇发展壮大，辐射带动力不断增强；向南看，珠三角城市群已成为我国经济增长的三大引擎之一，是相对成熟的经济体，已形成较强的“外溢效应”和带动能力。郴州处于两大经济体的中间位臵，区位优势突出。6利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市城市定位与特征湘粤赣省际区域中心城市,湖南最开放城市——郴州成为湖南省城市发展的实验田，即长沙3+5城市群之后，又一个跨区域发展的城市群战略目标，成为跨区域发展的特大型和区域首位城市。郴州市市委、市政府提出了建设“湖南最开放城市”和“湘粤赣省际中心城市”的发展目标。将郴州建成湘粤赣省际中心城市，快速发展成为“红三角”第一座特大城市。文化、旅游、矿产资源丰富，城市发展活跃，外向经济发展特征明显省级历史文化名城；中国优秀旅游城市；华南能源基地；国内唯一的有色金属深加工工业园；华南最大的地热资源,中国的温泉之乡；联合国在华唯一的小水电基地；全国四个最适合种植烟叶的基地之一；湖南唯一的国家出口加工区；7利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市自然资源郴州资源丰富。素有“中国有色金属之乡”、“中国银都”、“南方重点林区”、“湖南能源基地”之称。现已探明的矿产资源有7类70多种，其中铋、钼、微晶石墨的储量居全国之首，钨、铅锌会储量分别居全国第三、第四位，矿产资源替在价值2656亿元，人均占用量位居全省第一。全市煤炭储量11亿吨，是华南能源的重要供应地；水能蕴藏量170万千瓦，是联合国小水电基地之一。森林覆盖率62%，是湖南重要的林产区。郴州是香港农产品供应基地之一，临武鸭、桂阳烟、东江鱼、裕湘面、永兴冰糖橙、桂东玲珑茶等农副产品主享誉海内外。全市境内有色金属矿品种齐全，64种有色金属矿中已发现矿产品40多种，全市主要有色金属探明储量达600多万吨，占湖南省总储量的三分之二，享有“中国有色金属之乡”的美誉。8利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市旅游名胜郴州2003年被评为“中国优秀旅游城市”也是“中国温泉之乡”，充足的旅游资源旅使得游产业发展迅猛，位居湖南省前列，旅游业已成为郴州国民经济战略性支柱产业。国家级风景名胜区：苏仙岭、万华岩风景名胜区、东江湖风景名胜区。国家4A级景区：苏仙岭风景名胜区、莽山国家森林公园、万华岩风景名胜区、东江湖旅游区、天堂温泉、龙女温泉、汝城福泉山庄、王仙岭景区。国家3A级景区：悦来温泉、桂阳阳山古村旅游区、永兴板梁古村旅游区、桂东三台山森林公园。国家水利风景区：便江旅游风景区。国家自然保护区：莽山国家级自然保护区、桂东八面山国家级自然保护区。国家森林公园：天鹅山国家森林公园、莽山国家森林公园、九龙江国家森林公园、西瑶绿谷国家森林公园、熊峰山国家森林公园国家地质公园：飞天山国家地质公园。中国十大古村：桂阳阳山古村。湖南历史文化名村（全国首批特色景观旅游名镇）：永兴板梁古村。9利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市投资环境湖南省委、省政府把郴州作为特区在全省进行先行先试的试点，出台了有关支持郴州市承接产业转移先行先试的34条政策措施，使得郴州在建设用地、环保审批、财政支持、口岸通关、园区建设等11个方面，拥有湖南省最优惠的政策。郴州已形成有色金属、电子信息、能源、建材、食品医药、化工机械等6大强势产业。郴州拥有健全的对外开放平台，现有1个国家级出口加工区、9个省级承接园区、2个省级承接示范县以及一批特色工业小区。此外，郴州海关是内地政策配套最全的海关之一，具备深圳等沿海海关特有的“国际快件中心”功能。主要落户郴州的知名企业中国五矿集团、中国大唐集团、神华集团、中国建材、中国中化、中信集团、保利集团、中国华电、国电电力、中冶集团、中国华录、中国远洋、中国黄金集团、中国国际金融、中国盐业集团、云南锡业、台达电子集团、青岛啤酒、华磊光电、华信有色、中山奥美森、中国太平洋集团、华阳集团、华泽集团、嘉玛国际集团、中信集团、美国希马克、美国强生、斯美特食品、高斯贝尔、香港国民集团、西部矿业、莱富集团、中科讯电子、赫德电子、富士电梯、香港骏峰、欣錩鞋业、万旭电子、深圳格瑞普、上海杉杉股份有限公司、华新水泥、岳丰电子等。10利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市城市化水平初期中期晚期城市化进程演示城市化率低于３０％为初期阶段，城市化的发展速度比较缓慢，是大发展的准备阶段。城市化率达３０％～７０％为中期阶段，是城市化的加速阶段，城市人口迅速增长城市化率超过７０％以后为晚期阶段，社会经济发展渐趋成熟，城市人口保持平稳。目前郴州城市化率为43.3%,达到中期水平，未来20年内郴州城市化进程将加快，城市房地产发展也将随之加快。城市规划：2030年，全市总人口达到560万，城镇人口380万人（目前约193万），城镇化水平达到65%左右，则每年城镇人口增加约9万多人;郴州市中心城区至2030年规划城市人口100万，开始进入二线城市行列。11利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州城市总体规划郴资桂一体化，构建“大郴州”郴州的城市发展将以“核心带动、十字延伸；网状发展、组团推进”，构建“大郴州”。“一区四极”大郴州城市空间一区：郴资桂一体化区域的核心发展区。四极：郴州老城区、郴州新城区、资兴城区、桂阳城区作为郴资桂一体化发展的极核。12利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市区发展规划“南延东进、西扩北提”建设发展新城郴州市委、市政府已决定苏仙区行政中心整体搬迁东进，用3—5年时间把城东新区打造成面积10平方公里，容纳10万人口，功能齐全、产业发达的城市次中心。今年将投资10.2亿元，全面启动城东新区的基础设施建设，重点实施香雪大道东段、相山大道、云松路、白水路、学院路、前营大道、观山大道等“三纵五横”道路建设。13利瑞联行Services&KnowledgeForProperty根据郴州市总体规划要求，全力营造“358”的服务业发展格局，即构建“三条旅游带”、形成“五大商务圈”、打造“八大市场群”。五大商务圈：①传统商务圈：火车站—汽车总站，着力发展以经营贴近大众生活的服装、小商品、电脑IT类商品为主的市场，错位发展，规范经营，逐步从现货交易市场向展（览）贸（易）型市场转变；②中央商务圈：以人民中路为中心，半径500米范围内形成的商业圈为核心，以步步高（郴州）中心城、东风广场商务区的建设为契机，集中打造集高档购物、休闲、娱乐于一体的复合型商业核心圈；③五岭广场商务圈：重点发展金融、保险等中介商务服务业及总部经济；④武广福城新区商务圈：以武广高铁车站为中心，大力发展高铁经济，形成城镇化与产业化良性互动的格局，集现代服务业、休闲娱乐业、高品质居住和高科技产业于一体的具有商务功能的交通枢纽型的城市片区级中心。⑤湘南国际物流园商务圈：充分利用园区综合物流功能，重点发展商品会展与交易业务，引导建立各类大型专业市场。传统商务圈中央商务圈五岭广场商务圈武广福城新区商务圈湘南国际物流园商务圈本案郴州商业发展规划14利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市交通规划“一空四铁、八横八纵“的市域综合交通体系将使郴州成为湘粤赣省际区域交通枢纽城市的构想变为现实公路和城市道路郴州市域层面，形成“四横八纵”的干道网；中心城区层面，形成“五横七纵一环”干道网。铁路交通武广高铁客运专线郴州站；提升许家洞站，成为郴州旅游度假专线站场；郴州火车站至下湄桥货站的窄轨专线改造为标准轨，提升下湄桥物流中心和国家储备粮库的运输能力。航空规划建设华塘镇民用机场，机场等级远期为4C级，预留扩建4D级条件。15利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市人口分布地区人口数人口比重全市合计4581778100%北湖区4205319.18%苏仙区4032998.80%桂阳县69591815.19%宜樟县57956512.65%永兴县57296012.51%嘉禾县2960176.46%临武县3318717.24%汝城县3302547.21%桂东县2309485.04%安仁县3829208.36资兴市3374957.372010年第六次全国人口普查显示全市常住人口为4581778人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的4324812人相比，十年共增加256966人，增长5.94%。年平均增长率为0.58%。全市常住人口中共有家庭户1345619户，家庭户人口为4411236人，平均每个家庭户的人口为3.28人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.16人。全市常住人口中，男性人口为2374776人，占51.83%；女性人口为2207002人，占48.17%。全市常住人口中，0-14岁人口为1003967人，占21.91%；15-64岁人口为3203996人，占69.93%；65岁及以上人口为373815人，占8.16%。16利瑞联行Services&KnowledgeForProperty郴州市人口增长2002-2011，郴州市户籍人口年复合增长率为0.56%；2011年，郴州户籍人口约481万人，比上年增长0.84%；预计到2030年，郴州市人口将达到650万人，城市化率达65%。174204504805102002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年010203040502002-2011年全市人口及城市化率455.46455.27457.71460.88463.02466.39471473.8647748128.732.0134