酒店式公寓及写字楼市场调查与初步建议

酒店式公寓及写字楼市场调查与初步建议执行力地产顾问执行力——创造品牌价值成都优质写字楼市场情况写字楼等级划分标准写字楼整体市场供应量现有优质甲级写字楼体量与分布未来甲级写字楼体量与分布优质乙级写字楼体量与分布本项目可类比优质写字楼体量与分布本项目可类比市场租金与售价水平本项目可类比优质写字楼典型案例分析优质写字楼小结写字楼等级划分标准序号参评项目衡量标准顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼1地理位置坐落于商务区相对集中的核心区域,周边配套设施完善坐落于商务区相对集中的，区域或市政规划商业区内坐落于市区，主要商业办公区2公共交通交通便利,周边交通网络发达,超过5条以上公交线路,近规划的轨道交通进出口交通便利,周边交通网络发达,有不低于5条以下公交线路,近规划的轨道交通进出口交通便利3基本要求土地性质为商业用地土地性质为商业用地土地性质为商业用地4可视性可视性极强可视性强可视性一般5建筑规模超过50,000米超过20,000平方米超过10,000平方米6建筑设计国际知名设计院/国内甲级设计院国际知名设计院/国内甲级设计院国内乙级设计院7建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高2.7米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积150平方米/停车位，空间少柱大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高2.7米左右、通道宽度适中，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积小于180平方米/停车位有大堂，按大厦总面积计算停车位服务面积至少每220-250平方米配置一个停车位8单层面积1,500–2,000平方米不少于1,000平方米不少于800平方米9净层高2.7米以上2.7米左右不低于2.5米10架高地板≥15cm≥11cm＜11cm或无11电梯电梯按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过4,000平方米,等候时间不超过30秒，载重1,600㎏/部，速度4m/s以上按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过5,000平方米，等候时间不超过40秒，载重1,600㎏/部，速度不低于4m/s按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过6,000平方米,载重1,000㎏/部，速度不低于3m/s12货梯客货分离,至少2部客货分离，不少于1部可无客货分离写字楼等级划分标准序号参评项目衡量标准顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼13、电气双回路市电,办公区提供不低于120w/㎡的电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办公双回路市电，办公区提供不低于80w/㎡的电量，备用电源充足办公区提供不低于50w/㎡的电量,有备用电且在紧急情况下可保证大厦公共设施正常运作14、弱电完善先进的5A系统、物业管理软件，国内通讯网络服务商均可进入大厦,平均每12平方米有一根电话线完善先进的5A系统、物业管理软件，国内通讯网络服务商均可进入大厦,平均每20平方米有一根电话线具备5A系统,提供至少三家国内通讯网络服务商15承重办公区活荷载不小于350kg/㎡办公区活荷载不小于250kg/㎡办公区活荷载200kg/㎡左右16卫生间高档装饰及配置，有行政人员洗手间高档装饰及配置，有行政人员洗手间洗手间高档装饰，提供手纸，灯具采用环保灯具17业权只租不售，单一业权开发商持有不低于一半单一业权或分散业权18物业管理提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24小时保安服务和维护服务提供高质量的物业管理服务，计算机物业管理软，24小时保安服务和维护服务提供优质物业管理服务，不低于24小时报案服务和维修服务19入住率1至2年内入住率不低于70%1至2年内入住率不低于65%1至2年内入住率不低于50-60%写字楼整体市场供应量3804163430095100242214483901749002884713051382000002930000500001000001500002000002500003000003500004000002000200120022003200420052006200720082009成都写字楼物业历年供应（单位：㎡）成都办公楼市场从2000-2009年市场上共有约259.3万平方米办公物业供应。而2010年新增供应量预计达到75.8万平方米。过量的供应导致市场环境恶化，加上宏观政策的调控，2001年市场供应急剧下降。部分项目被迫延期，有部分大楼甚至成为烂尾楼。随着经济发展和外资企业不断进驻成都，写字楼市场从2003年开始复苏，2003年至2009年的总供应量超过155万平方米，这段时间内新建写字楼主要为出租和出售。在这期间大量烂尾楼也复工或转让，如：华敏翰尊国际、力宝大厦等。现有优质甲级写字楼体量与分布成都现有甲级写字楼市场，目前存量约456,000㎡，现有甲级写字楼供应区域较为集中，主要是盐市口—顺城街—天府广场的传统CBD区域和人民南路沿线。人民南路沿线凭借其便捷的交通优势，聚集了多数的甲级写字楼。目前人民南路沿线和东大街沿线为成都市写字楼重要发展轴，受政府的产业导向性规划及政策优惠，南部新区未来会有大量的办公物业入市，成为优质写字楼发展一个重要区域。现有优质甲级写字楼体量与分布编号项目名称供应体量（㎡）1冠城广场836402城市之心520003川信大厦657494汇日央扩542685威斯顿联邦大厦541916国航世纪中心1800007时代广场460008中环广场471479香格里拉写字楼4652610力宝大厦71785目前成都市有用的10栋甲级写字楼中，有6栋都分布在人民南路沿线。占比60%。未来甲级写字楼体量与分布供应年份项目名称开发商供应体量（㎡）2009仁恒广场新加坡仁恒置地60000锦江国际四川投资集团33000花样年喜年广场花样年集团800002010航天科技大厦中国航天科技集团70000来福士广场凯德置地78000天府时代广场九龙仓集团82000新希望大厦新希望集团54000华宇蓉国府华宇置业1700002011华人置地办公楼华人置地80000铁狮门项目铁狮门35000可以看出成都市未来甲级写字楼供应主要集中在市区，东大街和人民南路沿线。均为知名开发商修建的高档写字楼。包括国际一流开发商新加坡仁恒置地、凯德置地、美国铁狮门房地产开发商。国际地产大鳄陆续抢滩成都写字楼市场。成都甲级写字楼小结成都现有写字楼的标准相对与发达的一线城市来将，标准略有偏低，但未来集中的供应和未来知名开发商的进驻，将有助于成都甲级写字楼的整体水平的提升；现有甲级写字楼分布在主要四个区域，春熙路盐市口区域，人民南路沿线，顺城街骡马市区域以及东大街沿线，其中，人民南路沿线分布最多，达到266,300平方米，占总量的58%。在未来三年内，成都市主城区共有甲级写字楼新增供应629,000平方米，主要分布在人民南路沿线和东大街沿线；开发商均属国内外知名开发商，集中的供应将给市场带来激烈的竞争。成都甲级写字楼的租户行业主要集中分布在制造业、服务业、科技行业，以及一部分知名地产企业。优质乙级写字楼体量及分布编号项目名称供应体量（㎡）1天府中心40546.042铂金大厦1000003倍特康派34627.204光大金融中心350745财富中心（上普国际）1831106正熙国际445757华敏翰尊国际800008东方广场1期778111.73东方广场2期29718.409丰德国际广场17860110商鼎国际14322211宏达国际广场4572812国嘉.新视界8717713摩根中心12770414丰德国际广场3期7066915高地中心40000新供应成都乙级写字楼小结因春熙路、人民南路沿线等传统的商贸区域都处于锦江区和武侯区内，在乙级写字楼市场区域分布的租金和售价水平来看，武侯区，锦江区的租金售价水平都在全市平均水平以上，青羊区和高新区稍有滞后。高新区因目前因新项目年份比较新，且拥有较不错的硬件设施，加之天府软件园，孵化园等园区坐落高新南区以及政府的对此区域未来产业的规划，故此区域的目前面世的高新国际广场一直拥有较高的满租率，且售价也高出全市平均水平。成都市乙级写字楼乙级写字楼目前总体量达到了130.7万平米，供求趋于平稳租金每月从30元/㎡/月——60元/㎡/月，售价5,000-7,000元/㎡入住率较高，达到了90-95%，主要租户为低办公成本，对办公空间需求不大的中小企业。目前成都市乙级写字楼整体档次不高，缺乏专业化、个性化的服务与商务配套。本项目可类比优质写字楼体量与分布编号项目名称供应体量（㎡）1丰德国际广场1786012商鼎国际1432223喜年广场800004威斯顿联邦大厦541915国航世纪中心180000根据本项目在眉山房地产的地标地位，选取了5个可类比项目分布在成都东大街沿线和人民南路沿线的优质写字楼。其位于的区域也为成都市写字楼市场主要发展轴，市场成熟度较高，具有一定借鉴意义。其中甲级写字楼包括喜年广场、威斯顿联邦大厦、国航世纪中心，乙级写字楼包括商鼎国际、丰德国际广场。可类比优质写字楼市场租金与售价编号项目名称平均租金均价1丰德国际广场85元/㎡.月8300元2商鼎国际100元/㎡.月12500元3花样年喜年广场120元/㎡.月17000元4威斯顿联邦大厦105元/㎡.月15000元5国航世纪中心100元/㎡.月15000元从以上表格可以看出在可类比的写字楼项目中租金均价区间在85-120元/㎡.月，其中喜年广场的最高租金已经达到140元/㎡.月，除丰德国际广场均价8300元，其余项目均价及二手售价均已过万。本项目可类比优质写字楼典型案例分析威斯顿联邦大厦项目简介开发商：四川怡和置业有限公司地理位置：人民南路建筑面积：54191㎡楼层数：大厦共26层，地面23层，地下3层停车位：350个市场指标市场指标平均租金：105元/㎡.月售价：15000元物管费：13.50元/平方米·月主要租户德国领事馆、巴基斯坦驻成都总领事馆、美国领事馆农业贸易处、法国安盟保险、戴尔电脑成都办事处、英美烟草公司、百威啤酒、奥林巴斯、新加坡华侨银行成都分行项目简评怡和置业由烂尾楼翻新改造重新推入市场，短期内租售一空，一度成为成都最好的写字楼的代名词。地处人民南路四段，紧邻美领馆，处于棕北高尚生活圈，商务精英、海外华侨聚集地，商务氛围浓厚。地处人民南路商圈，区域内有高档百货仁和春天、银杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商务人士入驻本项目可类比优质写字楼典型案例分析花样年喜年广场项目简介开发商：花样年集团地理位置：锦江区东大街古玩城旁建筑面积：80000㎡楼层数：A座地上49层，B座地上32层，建筑高度达到190米停车位：机动车位606个市场指标平均租金：120元/㎡.月售价：17000元物管费：公寓2.1元/月/平米，写字楼16元/月/平米项目简评占地9,039平方米，总建筑面积约132,218平方米，汇聚了国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商业中心四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。项目分为东西两个塔楼，其中，东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，完工后将是成都市首个超高层国际顶级写字楼。西塔为星级酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-31层为精装修公寓。趣园精品酒店公寓作为城市商务复合体喜年广场中的一部分，位于西塔楼15-32层，3-14层为星级酒店，酒店由国际知名品牌酒店管理集团统一管理。趣园精品酒店公寓的装修设计专门为高端人士打造，邀请了曾设计过（半岛酒店嘉麟楼）、（赛马会沙田会所百俊厅）等等精彩作品的香港室内设计之父高文安先生量身设计。本项目可类比优质写字楼典型案例分析国航世纪中心项目简介开发商：中国航空集团建设开发有限公司地理位置：武侯区人南立交桥人民南路与航空路交汇口建筑面积：100000平方米楼层数：A、B两栋24层停车位：机动车位550个市场指标平均租金：100元/㎡.月售价：15000元物管费：18元/平方米·月主要租户国航西南分公司、上海银行股份有限公