长安商业市场调研66

长安商业市场调研报告2005年8月1目录第一部分政策及商业发展第一节规划发展政策……………………………………………………………………………04第二节商业发展状况……………………………………………………………………………07第二部分区域规划发展调查第一节长安区……………………………………………………………………………………11第二节郭杜教育科技产业开发区………………………………………………………………13第三节长安科教新城……………………………………………………………………………14第四节长安科技产业园…………………………………………………………………………16第五节长安大学城………………………………………………………………………………172第三部分区域市场调查第一节租金水平调查……………………………………………………………………………21第二节长安区商品房价格走势…………………………………………………………………25第三节人流车流量调查…………………………………………………………………………27第四节居住人口调查……………………………………………………………………………28第五节大学城调查………………………………………………………………………………31第六节商业设施分布调查………………………………………………………………………33第七节待建项目调查……………………………………………………………………………35第八节公交车调查………………………………………………………………………………40第四部分目标客户调查第一节目标客户构成……………………………………………………………………………45第二节目标客户喜好调查………………………………………………………………………51第三节针对大学生的调查………………………………………………………………………613第一部分：政策及商业发展4第一节：规划发展政策西安城市发展战略规划提出“重心”南移的新思路以西安为中心发展“九宫格局”西安城市发展方向近期主要向南，沿韦曲至秦岭北麓范围内，沿西边的西万路至沣峪口、中部的长安路至秦岭、东边的长鸣公路至引镇发展。远期考虑西安发展方向主要向西，与咸阳衔接，形成西安与咸阳一体化的大都市。目前西安在功能上已形成“九宫格局”：中央旧城，东郊工业区，西郊工业区，南郊文教区，北郊经济开发区，东南郊曲江旅游度假区，西南郊高新技术产业开发区，西北郊汉城遗址，东北郊为浐灞生态区。未来西安的发展空间将沿“米”字型轴向外延伸，总体布局仍然保持“九宫”形态：西安为中心，东有临潼，西有咸阳，南有韦曲，北有三原，东南是蓝田，西南是户县、周至，西北是空港区，东北是高陵、阎良。电视塔周围成中央商务区西安市规划新增设6个城市新功能区：6大物流中心，新筑的综合城市物流中心、北郊草滩的果品物流中心、西郊三桥镇的汽车及零部件综合物流中心、南郊长安路的科技产品物流中心、东郊纺织城的纺织品物流中心、北郊石家街的建材物流中心；5南郊中央商务区（电视塔周围），占地面积2．2平方公里；西安成为全国区域经济布局上承东启西、东联西进的桥头堡和战略依托，设立商务中心已成为历史和现状的必然。西安市城郊总体规划的商务中心，位于西安城南北轴线长安南路尽端，以陕西省广播电视塔为中心。地段为翠华路、朱雀路、丈八路与规划南三环之间围合的区域。商务中心区通过长安南路与原市中心的明城遥相对望。西安市商务中心区拟建设成为一个区域性的城市综合商务中心区。新长安战略长安区委、区政府大胆决策，斥资千万元全球买策划，通过国际招标，由中国城市规划设计研究院、日本（株）I.N.A新建筑研究所、日本西川幸治城市景观设计研究所、德国KSP（卡斯帕）建筑设计事务所、香港CNB有限责任公司等著名国内、国际策划（规划）单位，对区域经济发展战略进行科学定位，这其中包括长安区区域经济发展战略总体策划、中国西部大学城广场策划、子午大道景观规划、中国长安商贸城策划规划，国内外公司总部聚集区规划。这5个策划、规划构成了“新长安战略”发展中枢系统。“新长安战略”将长安区的产业区划分为：城市中心发展区、西部私营经济示范区、东部物流商贸区、秦岭北麓生态旅游区。新战略以可持续发展为理论基础，强调经济、资源、人文、环境协调发展的新观念，探索适合长安区经济发展的6新模式。长安地处中央商务区，同时也属于南郊文教区，随着区域功能的日益完善，区域经济有着长足的发展。“新长安战略”确立了长安的科学定位，绘就出具有国际竞争力的生态文化科教新城，构筑了西安城市副中心以及西安经济新增长极的宏伟蓝图。7第二节：商业发展状况西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，商贸业有着辉煌的历史。建国以后，特别是改革开放以来，西安以发展大商贸、建设大市场、搞活大流通为目标，以“建强创佳”为动力，调整结构，深化改革，加强设施建设，创建旅游购物环境最佳，已初步建立起统一、开放、多元、竞争、有序的商贸流通格局（非公有制经济市场份额已占75%，而国有经济成分仅为25%）。目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点13万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展。消费品零售总额同比增长11.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物价因素，实际增长13.6%。我市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）位居第三位。商贸业的发展有效地拉动了第三产业，对经济的贡献率也日益提高。西安三次产业比例已达到5.4∶43∶51.6，2002年，商贸业拉动全市第三产业增长28个百分点，贡献率为22%，为全市国内生产总值增长贡献了1.4个百分点，商贸业已成为西安经济发展的支柱产业之一。据西安市商贸委提供的资料，截至2002年底，全市商业网点总数发展到10.6万个；到2010年，西安市社会消费品零售总额将达到1000亿元，商业网点总数将达到18万个。西安商业地产还有很大的发展空间。8根据现代大流通理论，结合西安的实际情况，要将西安建成涵盖“六个中心”在内的综合性商贸中心。即：集购物消费、休闲娱乐、观光游览、金融电信、商务展会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；以现代流通组织形式为主的专业市场、批发企业、超级市场、连锁经营、物流配送等多种业态并存的西部现代物流中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部乃至全国市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。西安市的市区城镇规划是按照中心集团、外围组团、轴向分点、带状发展的形态特征布局，划分为中心城市（中心市区和外围组团）、卫星城（含县城），形成三级城镇体系。西安市城区则主要由城中区、城东区、城南区、城西区、城北区和高新区组成。9西安市城区的商业分布特点依据城区“板块式”的结构特征，表现出“一点多面”的规划格局，即：一个市级中央商业区（钟楼商圈）和多个次级区域性商业中心区（如：土门什字商圈、小寨什字商圈、康复路轻工市场商圈和高新区商圈等）。从宏观规划上看，本区域项目的规模效应对南郊经济及商业的发展有较大的促进作用，符合西安市政府对西安市经济发展的长远规划。小结：作为西北地区经济发展的龙头城市，西安商业的发展已经逐步成为城市发展的支柱经济产业，商业地产还有很大的发展空间。10第二部分：区域规划发展调查11第一节：长安区长安区位于西安南郊，城区距市中心8.7公里，北邻西安，南依秦岭，总面积1578平方公里，10个街道办事处，15个乡镇，90万人口，是规划建设中的现代化城市。全区完成全社会固定资产投资24.17亿元，比上年增加8.15亿元，增长50.8%，其中：基本建设投资13.2亿元；非国有单位投资5.23亿元；房地产开发投资3.18亿元；农村集体投资0.19亿元；农民个人建房投资2.37亿元。长安文化底蕴深厚，旅游资源丰富，是陕西的文物大区和重要的风景旅游区。这里有沣镐遗址、汉宣帝陵、兴教寺、香积寺、杨虎城将军陵园一批国家和省级文物保护单位，有太兴山、嘉午台、翠华山、南五台、青华山等8座名山。长安通讯设施齐全，交通方便，水源充足，资源丰富。1500余公里的公路连接四面八方，陇海铁路支线、西康铁路、西柞公路、108国道、210国道、西宝南线和西户公路贯穿全境，建设中的绕城高速南段及城市三环擦境而过。西北地区电力中枢330kv变电站位于城区西北。境内有河流14条，年平均流量6.1亿立方米，常年向西安供水可满足工农业生产的需要。2002年6月2日国务院正式批准，撤销陕西省长安县，设立西安市长安区。根据去年财政状况，长安区国内生产总值比上年同期增长17.7%，财政收入同比增长26．5％，固定资产投资同比增长162.5%。国家西部大开发和西安市发展重心南移，使长安区的区位优势更加突出。长安撤县设区后，市政府提出全面加快建设秦岭北麓生态旅游发展带、西部大学城、长安科技产业园等“一带九园”的发展构想，以资源换项目，以市场换技术，以产权换资金，以存量换增量，搭建了“项目兴区”的大舞台。2003年，该区策划了36个实际总投资19.74亿元的省市重点建设项目。目前，总投资6亿多元的长安正街改造项目、子午大道建设项目和韦12曲科技园路网建设及一大批项目已基本完成，投资额已达93亿元的西部大学城正在紧锣密鼓地建设之中，还多方筹资10多亿元，着力打造“五横十纵”百余公里的区域交通新格局，同步实施水、电、通讯、天然气、宽带网等管网配套和绿化美化工程。与此同时，与西安高科集团合作，融资30亿元启动了长安新城建设工程，倾力打造郭杜西北第一强镇；与中铁二局集团合作，融资25亿元联手经营，全面提升韦曲科技产业园。自2001年以来，仅“一带九园”累计引进项目380多个，总投资近200亿元，全区经济总量和财政收入等主要经济指标已连续3年保持高速增长。尤其是以中心城区科教产业开发区、秦岭北麓生态旅游发展区、东部现代商贸发展区和西部私营经济发展区为代表的“四大经济板块”，不仅极大地拉动了区域经济协调发展，而且迅速建立起层次分明功能各异的城市网络体系。2003年全区实现GDP42.6亿元、财政收入2.37亿元，同比增长分别达到18.1％和36.5％。长安借助区位、资源优势，努力与国际接轨，建设现代化城区，以新战略打造经济社会发展新优势，已成为陕西乃至大西部最具发展潜力的区县之一。国内外经济专家普遍认为，它是确定长安区长远走向的灵魂性指导纲领，也是推动西安市长远发展的重大举措。长安区的高速发展为本区域项目的发展提供了良好的发展基础，但从长安区整体的商业状况来看，区域内缺乏大型的综合性商业设施，整个长安区内的商业设施比较单一，主要以百货大楼、临街商铺为主要形式，区域内缺少购物环境优良、商品种类齐全、功能完备的大型综合性商业设施。随着城市化进程的不断深入，长安区作为城市的副都心，必然需要一个类似于钟楼商圈的商业区域。13第二节：郭杜教育科技产业开发区西安郭杜教育科技产业开发区位于西安市长安区郭杜街道办事处，规划控制面积28平方公里，前身是西安市郭杜工业园区。开发区成立于1995年，是经国家农业部批准和省、市政府确定的国家级经济开发区。开发区自成立以来坚持高起点规划，并凭借其优惠的政策、优越的区位环境和七通一平的基础设施，吸引了一大批的项目入区投资建设，逐渐形成了以科研教育产业、高新技术产业为主的产业格局，形成了科技研发和生产基地型科技园区的雏形。现已累计引进项目92个，其中投资3000万元以上的大型项目61个，合同引资额79.5亿元，其中外资7300万美元。目前开发