雨润集团江苏建湖项目商业市场调研报告39页

1建湖项目调研报告2目录一、建湖城市概况、城市发展规划二、雨润地块自然情况及规划简介三、建湖主要商业分布、与雨润项目距离四、主力店个案介绍（超市、传统百货、影院）五、新兴综合体业态个案介绍3一、建湖城市概况、城市发展规划4城市概况地理位置建湖县位于江苏省盐城市中西部，东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。地处黄海之滨，背倚苏北平原,素有“水乡明珠”之称。面积人口全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80.4万，其中城镇人口31.4万，县城常住人口24万。城市经济建湖县是竞争力百强县（市）、全国文明县城、中国产业发展能力百强县、中国民营经济最具潜力县、中国战略性新兴产业最具竞争力20强城市规划两区三园总体布局，分为建湖县经济开发区、高新产业区、石油装备产业园、上冈产业园和民营创业园。城市资源全国商品粮基地县、全国瘦肉型生猪基地县.,素有“水乡明珠”之称。是著名的杂技之乡、淮剧之乡、花炮之乡。5经济实力序号县市区人口（万）面积GDP（亿）财政总收入（亿）社会消费品零售总额（亿）城镇人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）1海门103114966325.620326000130002靖江66.82665625124109.125580121163启东1121300610123.322727380143604泰兴1201172560102.414326660126205兴化157.3239453468.8111524900120266东台1182345515110.6158.123800136007沭阳179229850080.1693.721512783838姜堰8092736466.7122.1523746108029大丰73305939410099230271379210仪征65902.5333.565.4270.1225661023011高邮8219623084696.8195001017012宝应921468291.540.2292.7168481032713建湖80.4115533568.495218501183014泗阳116.26183226921.7663.5816933956315盱眙7424302273752.15193361015416灌南75.28104121025.5948.181395261992012苏中、苏北各县级市经济对比——建湖经济指标分析对比表6未来建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带，而支撑其经济发展的工业将被规划在整个城市首尾两侧的偏僻区域。另外，未来建湖县将形成3个城市商业金融中心，满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求量的提升。根据政府相关文件，目前建湖规划主要向南发展.随着县城城市化进程，未来南区将形成一个新的融合金融、商业、居住的城市副中心。规划通过以点带面，多点爆发从而推动城市整体发展。建湖商业核心向南向东城南河西河东分界河—西塘河城市发展规划7项目周边发展规划8项目周边发展规划9二、雨润地块自然情况及规划简介10市中心城南新城区雨润建湖项目，商业（84.18亩）、住宅（192.67亩雨润项目地块位置11雨润项目地块位置大润发超市盐城商业大厦新建湖商厦东方广场乐天玛特农工商超市商业用地（84.18亩）住宅用地（192.67亩）12住宅地块）商住地块雨润项目地块位置13雨润项目地块周边情况雨润高新工业园区文化美食街双湖公园县体育中心县城市综合体文化中心公安局、建设局县实验初中县实验小学秀夫公园县人民医院县市民广场县高级中学交通局、教育局林业局、卫生局财富广场九龙国际酒店（五星级）城南新区14雨润项目北侧——严桥路（未修通）项目西侧，新规划路项目南侧——南环路项目地块实景项目东侧——湖中南路雨润项目地块周边情况15项目规划简介16项目规划简介17SWOT分析Strength——优势交通便利，交通网条件优越；未来商务人群，高端、中高端住宅聚集；政府、公、检、法等部门迁移驻入；建湖高级中学、人民医院紧邻本项目。Weakness——弱势尚属较生片区，消费习惯和人群都需要重新培育；新城区居民入住等周期较长，商业部分需要较长的培育期；目前人口基数严重不足。Threat——威胁政府配建的大量回迁社区严重充斥者当地的市场需求；新城区公安局旁边在建九龙华府项目有相当体量的商业项目实质上对本案构成危险。Opportunity——机会整体板块将是建湖未来的增长极，潜力无限；随着功能规划和其他高端住宅的逐步落地，随着大量消费人群的导入，商业形态的充实，将逐步形成较为独立的城市中心。项目SWOT分析18三、建湖主要商业分布、与雨润项目距离19县城主要商业格局建湖现阶段商业特点：商业形态主要有大型综合超市、专卖店、沿街商铺等，其中专卖店主要分布于人民路，经营状况良好；沿街商铺整体经营一般，业态布局较简单，难以形成品质化、规模化；大型综合超市量少但分布较合理，整体购物环境较好，受居民青睐。目前，建湖的商业中心区域主要分布在人民路、湖中南路、兴建东路及向阳东路，其中，人民路（北至冠华东路，南至汇文东路）是最繁华的商业中心，集中了百货超市、电器卖场、专卖店、娱乐餐饮等多种商业业态大润发超市盐城商业大厦新建湖商厦乐天玛特农工商超市20主要商圈沿街商铺租金核心商圈4.5-5.5元/㎡·天0.8-1.8元㎡·天最高20元/㎡·天10-15元，最高20元/㎡·天3.5-4元/㎡·天人民路、湖中南路租金由中间向南北两侧依次递减，兴建东路租金水平由东向西依次递减；商业形态主要为沿街线型分布，尚未形成大型的成熟的集聚商圈；县城商业起始于人民路，后逐渐沿人民路南北扩散，并向阳东路及兴建东路外溢，未来，商业出现沿向阳路向西发展，同时跨过建港沟向北延伸的趋势21大润发超市向阳路与秀夫路交界世纪联华超市汇文东路446号农工商超市近湖镇向阳路8号乐天玛特（原时代超市）人民路99号文峰超市秀夫南路708号家乐福湖中路和汇文路交汇处主力超市清单22主力超市分布23主力超市距雨润项目距离24建湖国际电影城(大地院线)秀夫南路708号建湖影剧院人民南路268号建阳电影院建阳镇天马影城人民南路262号华丰国际影城（上海大光明院线，2014年5月29日开业）人民路275号现有影院清单25现有影院分布26现有影院距雨润项目距离27新兴综合体距雨润项目距离28四、主力店个案介绍（超市、传统百货、影院）29类别内容位置向阳路近秀夫路（东南角）开业时间2009年12月规模占地面积26.7亩，共计2层，总建筑面积约为26000㎡，营业面积12000㎡定位以“购物、餐饮、娱乐休闲为主”的主题，苏北地区综合性大卖场经营业态日用品、生鲜食品、电子电器、珠宝首饰、休闲服饰、娱乐餐饮、少女饰品等租售情况出租租金/售价超市整体租赁特点近3万种超值商品，330个汽车免费停车位，3000个摩托车、自行车免费停车位，3000㎡室内商业步行街大润发当地较高品质的购物场所，购物环境、布局规划、商品结构、经营理念等均迎合现代消费观念和生活方式，是以“购物、餐饮、娱乐休闲为主”的主题定位的卖场，建湖人气最旺卖场之一，2012年销售2.4亿元。30法国家乐福集团在中国开设的第192家大型卖场，也是家乐福中国区第一家县级城市店。开业时间：2013年12月30日地址：汇文路与湖中路交叉口营业面积：9300平方米交通路线：2路、8路、11路、13路公共汽车到湖中南路站，汇文广场停车位：447个免费车位家乐福31类别内容位置人民北路99号开业时间2006年12月31日规模门店面积15104㎡，2层定位核心商圈大型综合类超市，形成一站式购物中心，一楼服装经营业态拥有5万余种生鲜食品、日用百货、服装、电器及餐饮娱乐租售情况95%租金/售价超市整体租赁特点人性化的空间规划，6米层高宽敞明亮的卖场，拥有大型停车场等辅助设施，购物免费班车，形成一站式购物中心乐天玛特地处人民路核心商业街，客流量较大，底层商业定位大众化，缺少精品店、休闲娱乐、餐饮等业态，超市经营情况良好，人流较多，县城主要购物场所之一。32类别内容位置向阳路8号开业时间2001年规模营业面积近1万㎡，共计2层定位“以民为本”的顾客，“以农为本”的商品定位，“以人为本”的管理定位经营业态百货日用品零售为主，兼有食品、服饰、餐饮租售情况只租不售租金/售价超市整体租赁特点以中档商品为主的购物场所，商城内服务设施配套齐全，但较陈旧，经营环境良好，管理到位，产品齐全农工商超市建湖最早的大型超市，品牌知名度高，商品齐全，硬件设施较旧，缺少停车位，目前经营情况较差，顾客稀少。33类别内容位置向阳东路与人民路交叉口开业时间2010年12月重新开业规模营业面积上下三层近9000平米，共计3层定位以女子百货为主题中型百货商厦经营业态化妆品、服装服饰、饰品、女性用品等租售情况100%租金/售价480元/年·㎡特点是以中青年女性为核心客户群，以化妆品、女装、女鞋、女性时尚珠宝等为主要品类的小体量、精细化定位的主题百货新建湖商厦商场管理有序，内部布局合理，业态定位针对性强，注重包装宣传，硬件设施不足；主通道较窄，不够大气，地段优势明显，日均客流较多。34类别内容位置向阳路与湖中路交叉口开业时间2010年规模3层，共计约15000㎡定位城市中端消费层次经营业态1层珠宝、饰品；2层女装；3层男装租售情况底商100%出租租金/售价450元/年·㎡特点当地中型百货商场，主营服装，目前运营情况较差，地段位置较好。曾经经营过超市，因经营情况较差倒闭，后重新装修开始经营百货，目前运营情况一般，虽然低端位置较好，但商场客流较少。盐城商业大厦35隶属于大地数字电影院线，影院整体建筑三层，建筑面积1200多平方，共有放映厅三个，座位402个建湖国际影城地址：秀夫南路708号建湖国际影城建湖国际影城364星级影城，属于上海大光明院线，配备6个数字豪华影厅，可容纳800多观众，所有影厅均配套金属幕，巴可数字放映机，被动3d设备建湖华丰大光明影城地址：人民路275号建湖华丰影城建湖华丰影城37五、新兴综合体业态个案介绍38中利哥伦布广场开发商：中利世纪置业有限公司计划开业时间：2015-1-1建筑面积：20万㎡，商业面积：16万㎡停车位：1500个项目地址：汇文路与人民路交汇处主要业态：集大型超市、巨幕影院、时尚购物、休闲娱乐、餐饮美食、星级写字楼为一体主力店：幸福蓝海、必胜客、屈臣氏、周大福、百丽中利哥伦布广场39华丰商城开发商：盐城华丰房产开发有限公司开业时间：2013-10-1建筑面积：2.5万㎡，商业面积：1.9万㎡停车位：100个项目地址：江苏盐城建湖县人民路275号主要业态：百货、超市、零售服装、餐饮、娱乐主力店：华丰国际影城，托馥咖啡厅、有意思茶餐厅等，四层定位数码手机卖场，二、三层定位服装卖场华丰商城