鹤壁淇县付庄城中村改造项目市场调研提案XXXX8

鹤壁·淇县【付庄城中村改造项目】第一阶段市场调研部分工作提案住友顾问2011年8月序首先，很荣幸能够参与鹤壁淇县“付庄城中村改造”项目的前期策划工作，这也将为本项目在后续的工作中少走弯路、实现贵公司的预定目标创造了更多的有利条件。经过贵公司和我公司的初步沟通及对项目周边的实地勘查，我们双方也进行了一些简单的操作意见交流。由此基础上，在这个方案的制作过程中，我们也充分结合了一些其他城市规模同类项目的实际操作手法。在互相学习，相互借鉴的基础上，我们即肯定了本项目的一些操盘思路，同时也区分了本项目和其他项目的一些不同之处。住友相信：“付庄城中村改造”项目更多要承担的是社会责任，它不仅会是一个城市的标志，更是一张城市的名片；它的未来不仅要追求利润的最大化，更要为一个城市的发展树立新的形象，做鹤壁淇县县城的建筑标杆。由此，我公司前期市场调研、产品定位等内容主要是围绕“项目利益”、“建筑标杆”为基础点来进行的。期望能与贵公司携手，共同谱写一曲淇县房地产市场的华彩乐章！目录◎PART1—市场环境◎◎PART2—项目分析PART3—定位分析◎PART4—产品建议PART1市场环境城市环境背景及宏观经济分析房地产市场环境及态势分析周边地产项目调研及分析鉴于：当前房地产调控政策的日趋加紧房地产行业受政策影响性较大所以，住友认为有必要对历来房地产发展及政策态势，作一个系统的梳理与回顾，希望能为当前项目的成功定位与顺利开发提供正确导向！房地产市场环境及态势分析【2000—2003年】【2004年】【2005—2007年】风险争议和初步控制阶段控制供应阶段从严全面调控阶段对房地产市场尚未形成明确统一的看法，仅从防范风险的角度出台相关政策。1、2002年下半年，中国人民银行提出房地产市场的风险问题2、2003年2月18日，国土资源部发布了《关于清理各类园区用地,加强土地供应调控的紧急通知》3、央行“121”文件：从七大方面对房地产信贷做了进一步规范，对房地产开发企业贷款、个人住房贷款、商业用房贷款以及土地储备贷款作出新的规定，提出了更为明确、量化和严格的贷款件。1、从控制投资规模的角度，运用土地和信贷政策，对房地产供应量进行控制。2、8.31大限：协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕3、三个暂停：全国暂停农用地转用审批，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地，利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。4、央行调整银行贷款利率及个人住房贷款利率：上调基准利率0.27％。房地产市场调控是沿着三条路径进行：一是紧缩土地供应：继续了土地市场公开化和整顿土地市场的步伐，相继出台了8.31大限和三个暂停。二是紧缩货币供应：利用货币工具，通过调整对银行的货币供应量来紧缩对房地产企业的信贷供应量。三是降低住房消费的有效需求：在连续多年降息之后首次调整人民币存贷款利率，预示人民币利率进入了新一轮的上升通道。1、2005年，“国八条”及其实施细则：（1）住房供应结构（2）土地供应调控力度（3）住房转让环节营业税政策（4）明确享受优惠政策普通住房标准2、2006年，国六条及其实施细则国十五条（1）套型面积：套型建筑面积90平方米以下建设总面积的70%以上；（2）闲置用地：对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。（3）按揭贷款：个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。90平方米以下20%。（4）土地供给：增加低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。（5）土地出让模式：在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。（6）营业税：5年3、2007年严厉的消费信贷政策中国人民银行、银监会2007年9月27日发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》:对购买首套且套型建筑面积在90平方米以下的，首付比例不得低于20%；房地产市场环境及态势分析page7【2008年】解决供需矛盾阶段1、2008年3月财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》2、自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。【2009年】全面救市与收缩阶段1、七折利率优惠：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2、国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制。3、5月份，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。【2010年】最严厉调控阶段1、2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2、3月份，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。3、4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。4、4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。房地产市场环境及态势分析page81、2010年及2009年，房地产投资增长20.60%、19.30%，投资速度比2008年降低3个百分点,基本处于暂时的均衡；2、2007年之前，房地产投资增速一直高于固定资产投资额的幅度；受宏观调控影响，2008年、2009、2010年房地产投资增速减缓，低于同期固定资产投资增长速度。2010年20.60%31.20%平衡年宏观调控中房地产的发展——房地产投资-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%土地开发面积土地购置面积土地开发面积31.59%26.47%14.17%-10.95%5.18%17.30%0.70%-5.60%-19.90%土地购置面积38.47%33.95%13.84%12.01%-4.44%-3.71%11%-8.60%-18.90%200120022003200420052006200720082009page92009年上半年受大环境经济危机影响，房地产土地购置面积急剧下滑，同期土地开发面积也急剧下降，2010年下降放缓，有了抬头趋势。2010年-14.40%-12.60%参考意义年宏观调控中房地产的发展——房地产开发page100100002000030000400005000060000700008000090000100000年份200420052006200720082009房地产销售4686554035606287619262089937131234562009年，房地产市场出现“小阳春”，商品房销售面积急剧增长，突破历年来记录，销售面积达到93713万平米；2010年与09年相比，有小幅下降，但总体基本持平。72010895642010年稳中有降宏观调控中房地产的发展——房地产销售page11政策一：购买首套自住房且建筑面积90平方米以上,首付不低于30%;二套房首付提高至50%以上，利率不低于基准利率1.1倍。调整户型比例，增加90㎡以下中小户型比例，应对市场变化。楼市新政要求，购买首套自住房且建筑面积90平方米以上,首付不低于30%;二套房首付提高至50%以上，利率不低于基准利率1.1倍。新政的实施让许多购房者开始青睐90平方米以下的紧凑户型。住友观点：政策要点：2011年房产新政解读及预期2011年房产新政解读及预期政策二：2011年05月01日起执行一房一价政策政策要点：2011年4月份，国家发改委发布一房一价政策，要点为：5月1日起，商品房销售中须标明每套房源的总价和每平米的单价；在售地下停车位面积和销售总价；物业服务内容和收费标准等，都要一一公示。住友观点：一房一价政策的出台，从形式控制了楼房短期内涨价的现象，但从目前来看，政策的可操控性比较差，开发商应对此政策的手段也相继显露。page132010年调控重点是抑制房价的过快增长、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。2010年4月以前，随着经济回暖，受到流动性过剩及供需矛盾突出的影响，全国住宅市场出现恐慌性抢购，投机泛滥，房价增长过快，国家出台“新国十条”进行调控，以遏制房价过快增长。颁布以后，市场观望情绪浓重，交易锐减，新建住宅、二手住宅市场交易量极度萎缩。截止2011年6月份，随着政策的近一步加紧及政府对民众的表态，以及国家保障性住房的扩大及落实，使得民众对预期房价下跌信心大增，诸多城市销售出现暂缓现象。【市场回顾总结】只有市场才能决定房价的走势，政策只是导向。现在对房价的期望大家都比较乐观，随着政府的进一步调控，应有一定的稳定期，但长期还是向上的走势。长远来看，房地产市场将会走向健康良性的道路，有利于房地产市场的长远发展。住友总观点城市环境背景及宏观经济分析城市简介●交通区位：淇县，地处豫北，总面积567平方公里，总人口25.8万人，辖8个乡镇区，175个行政村。区位条件优越，交通便达。北距首都北京500公里，南至省会郑州120公里，京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯全境南北，国家西气东输工程、南水北调工程西傍县城而过。●自然地理：全县地势西高东低，其中山丘区面积占三分之二。盛产小麦、玉米、棉花、花生、大豆、梨、柿子、核桃等优质农副产品。淇河鲫鱼、缠丝鸭蛋、软核蜜枣历史上曾为皇帝贡品，被誉为淇县“三珍”。●优质资源：淇县水力资源充沛，拥有夺丰、红卫两座中型水库。淇河常年水质达一级标准，是华北地区唯一一条未被污染的河流，被誉为“北方之漓江”。●城市定位：一座新兴的现代化生态人文城市城市经济●2010年全县生产总值完成101.9亿元，增长13%。社会固定资产投资完成67.1亿元，增长54.9%，其中城镇以上固定资产投资完成50.4亿元，增长48.5%。社会消费品零售总额完成19.3亿元，增长18.6%。农民人均收入达到6409元，增长12.6%。城镇居民人均可支配收入达到12661元，增长15%。金融机构存款余额达到49.1亿元，增长12.8%；贷款余额达到59.1亿元，增长20.3%。●淇县畜牧业生产发达，在全国首创了“公司＋基地＋农户”模式，涌现出了大用、永达、永昌等一批国家级畜牧龙头企业。其中大用公司在全国肉类食品加工50强企业中名列第19名，永达公司被国家九部委命名为“农业产业化国家级重点龙头企业”。●城镇化进程进一步加快，城中村改造稳步推进。建设乡村道路95.5公里，新增农村户用沼气6022户，打造绿色生态示范村27个，全县城镇化率达到39.4%，较2010年提高3.2个百分点。城市印象干净、优美、注重细节、消费能力高结论•城市人口25万，经济实力雄厚，定位为新兴的现代化生态人文城市。•2010年全年完成生产总值10