广州万达番禺项目市场分析报告(汇报稿)

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密广州万达广场投资有限公司2010.5，广州万达番禺项目宏观环境分析22009年GDP总量（万亿）2009年末常住人口（万人）2009年人均收入（元）2009年社会消费品零售总额（万元）北京11865.91755156385309.9上海14900.931921.32168835172.88广州9112.761004.58168843646.83天津70001202114672430.83重庆6500285992212448.03珠三角已是全球第三大都市圈第四大经济体城市定位：作为珠三角城市圈龙头、国家五大中心城市之一、综合性门户城市，广州将迎来重大发展机遇城市规划宏观经济房地产发展政策走势3广东省行政管理中心，珠三角世界级城镇群的高端生产性服务业中心中心片区包括黄埔及萝岗两部分。定位区域港口，珠江三角洲现代物流中心，先进制造业基地和技术创新中心，历史文化旅游基地、配套产业的居住城区东部副城区番禺副城区，由汉溪-长隆-万博组团及19个居住单元构成。定位铁路客运交通枢纽，商贸、旅游综合服务中心，高等教育基地，承接主城区人口疏解的居住城区番禺片区国际枢纽港口，临港工业聚集区，宜居滨海新城南沙片区区域航空枢纽、临空型先进制造业基地、国际物流服务中心等北部片区特色生态农业示范区/现代制造业基地，区域生态旅游基地增城片区特色生态农业示范区、区域生态旅游基地、水源涵养地从化片区城市发展重心南移，区域未来发展空间巨大发展空间规划：广州继续实施南拓、北优、东进、西联城市空间发展战略，同步实施中调城市规划宏观经济房地产发展政策走势4广州北部副城市中心，面积2009㎡公里，总人口54.91万人，在广州北优发展战略下，正利用良好生态优势，大力发展生态产业。面积1616.47㎡公里，总人口81.8万人，全国闻名的荔枝之乡、牛仔服装名城、新兴的汽车产业基地和生态旅游示范区，以创建广州东部现代化生态新城区为目标。面积139㎡公里，总人口110.93万人，广州新城市中心，新兴金融中心，主要发展现代服务业，目前初步形成了以珠江新城CBD为基础，以ITD（即信息技术圈）为依托的“双圈”结构。广州北部副城市中心，面积968㎡公里，总人口为76万人，是中国汽车产业链最完整、发展速度最快区域，空港经济将成为未来发展新引擎。总面积786.15㎡公里，总人口124.76万人，位于穗港澳“小三角”的中心位置。广州“南拓”重点区域，广州新客站的建设将加速区域发展，以传统制造业作为主导产业。面积795.79㎡公里，总人口145.5万人，以现代物流业、电子、机械、皮革等为主导产业，以生态和空港凝聚活力的创新型城区作为发展目标。面积90.95㎡公里，总人口40万，主要发展石化、电厂等重工业。以打造临港商务区为重点，积极推进广州东部电子商务集聚区和广州移动电子商务试点示范区建设。面积90.45㎡公里，总人口143.8万人，珠江前后航道环绕的绿色岛区。主要发展会展、教育，正加快建立以会展产业、总部经济、商贸服务业、创意产业和高新技术产业为支撑的现代产业体系。面积59.1㎡公里，总人口71万人，广州传统经济、文化中心，未来将作为广州西联战略的桥头堡，广佛都市圈的核心区。面积33.8㎡公里，总人口110万人，广州最古老的中心城区，主要发展商贸经济,。未来将重点发展文化创意、信息服务、金融、商务服务、现代物流、健康产业、网络经济等产业。从化市增城市萝岗区黄埔区番禺区花都区南沙区白云区天河区越秀区荔湾区海珠区面积393㎡公里，总人口31.35万人，广州东部制造业基地，主要发展电子通信、食品饮料等。正重点发展电子信息、汽车、生物医药等产业，推动区域由单一的工业园区向集工业、科研、现代服务业于一体的多功能产业园区转变。面积527.65㎡公里，总人口60万人，广州实施“南拓”战略的龙头，灵感经济发展突出。作为广州市最年轻的行政区，南沙正致力于花园式生态型滨海新城的打造，重点发展高新技术、生态环保产业。番禺万达项目所在地各区域规划：番禺作为广州未来城市副中心、城市南拓重点区域，区域发展潜力巨大城市规划宏观经济房地产发展政策走势5交通规划：在区域规划重大利好下，城际高速公路和地铁持续为广州提速，区域辐射力将极大增强广州近期交通规划目标：10-20-60机动车交通时空圈保证机动车在市域范围的各重点发展区、重要节点进入高快速路网系统不超过10分钟，由任何一点进入高快速路网络系统不超过20分钟，中心城区至市域任何地区不超过60分钟。广州2020年轨网规划：30-60时空和65-40(70-70)客运目标30-60指环城高速内30分钟可到达市中心，外围副城区60分钟可到达市中心；65-40(70-70)：即公共交通占机动化出行量达到65%(主城区占70%)，轨道交通占公交出行量达到40%主城区占70%)将建2000公里20条城轨覆盖珠三角所有县级以上城市，以广州为中心,1小时内9个城市可以互相通达,形成真正意义上的“一小时生活圈”。泛珠三角区域交通规划以广州、香港为中心，涵盖公路、水运、桥梁、铁路等，呈扇形向内陆和沿海地区辐射。城市规划宏观经济房地产发展政策走势6人口：广州对周边各省人口辐射力强，具有近半外来人口，番禺是外来人口最高的区域城市规划宏观经济房地产发展政策走势7数据来源：广州统计局2,3762,6863,0013,4974,1165,1546,0687,0518,2169,11313.111.716.517.725.217.716.216.510.305101520253002,0004,0006,0008,00010,0002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年广州历年GDP走势国内生产总值（亿元）广州市GDP2008年-2009年季度增长速度走势图9%分割线广州经济正从低位中回升，去年以来保持快速稳定增长的良好势头城市规划宏观经济房地产发展政策走势-20.1%-19.3%-14.9%-13.2%-11.5%-7.5%-7.0%-3.3%0.8%122.1%80.3%85.2%-20.9%-21.7%-21.0%-20.6%-20.3%-19.1%-18.1%-16.3%-13.0%37.7%41.1%32.1%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%商品进口总值(亿美元)商品出口总值(亿美元)2009.4-2010.3广州市对外贸易累计增长情况走势88城市社会消费总额已走出低谷城市规划宏观经济房地产发展政策走势9957.1956.8657.757.7659.0260.90%20%40%60%80%100%2004年2005年2006年2007年2008年2009年广州历年产业结构一产二产三产52.656.356.164.670.10%20%40%60%80%100%2005年2006年2007年2008年2009年广州历年各产业经济贡献比一产二产三产产业结构：广州产业结构不断优化，第三产业比重持续上升，贡献率急剧增长城市规划宏观经济房地产发展政策走势10固定资产投资：广州固定资产投资持续增加，近两年年以来增幅显著，2008年11月-2009年12月广州市固定资产投资累计增幅走势图数据来源：广州统计局13%分割线城市固定资产投资密度维持在较高水平，有利房地产发展2009年经济刺激政策，投资大增城市规划宏观经济房地产发展政策走势11固定资产投资：广州各区固定资产投资差异明显，除中心城区外，番禺固定资产投资密度较大，增幅显著01000000200000030000004000000500000060000007000000荔湾区越秀区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区增城市从化市2008年1季度-2010年1季度广州各区固定资产投资200803200806200809200812200903200906200909200912201003城市规划宏观经济房地产发展政策走势200803200806200809200812200903200906200909200912201003固定资产投资额（万元）2600826649821025990205773333516985972914388182579692518950同比上季度增长（%）155.68%54.29%100.56%-83.71%156.51%67.36%79.29%-79.88%12开发商拿地谨慎，开发商土地成本增加4月二级市场新政和5月广州土地出让金计收政策商品房市场急速升温带动开发商拿地热情全国范围内房价飞涨，地王频现。政策出台后得到抑制土地增值税清算，多次加息，加大开发商土地成本土地市场出现供大于求，多次流拍、低价成交全球金融危机爆发，年底出台经济刺激政策2005年2006年2007年2008年2009年2010年供应建筑面积1,377,7844,601,95613,597,07017,057,62013,973,9404,414,156成交建筑面积3,707,4925,990,28916,399,33011,983,97023,807,6003,794,72505,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,000单位：㎡广州历年土地供求政策影响市场表现开发商拿地首付款比例提高到五成土地供求：广州土地供求随市场波动较大，09年在经济刺激政策和二级市场迅速升温情况下，成交量骤增城市规划宏观经济房地产发展政策走势土地商品房商品住宅办公商业13010,000,000,00020,000,000,00030,000,000,00040,000,000,00050,000,000,00060,000,000,00001,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0008,000,0009,000,00010,000,000供应建筑面积(M²)成交建筑面积(M²)成交总价(元)土地供求：2009年以来广州土地市场出现供求两旺的良好形势，近期受政策影响，成交受阻2009.1-2010.5月广州市土地市场供求情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年1月-2010年4月，广州土地市场供应量与成交量都较大，土地市场率先出现回暖。进入5月开始出现供大于求情形，表明近期政策调控已经对土地市场产生影响。由于2009年底市场集中推量大幅增加以及房地产市场形势明显好转，导致了2009年12月份的成交量出现大幅增加，成交总额成为近15个月中的最高值。2009年广州土地市场供应：13,973,940㎡成交：23,807,600㎡2010年至今广州土地市场供应：4,414,156㎡成交：3,794,725㎡城市规划宏观经济房地产发展政策走势土地商品房商品住宅办公商业1414土地供应：各区域土地供应不平衡，城郊各区及番禺的大量成交土地对本项目将构成潜在竞争威胁数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统季度白云区从化市番禺区海珠区花都区黄浦区荔湾区萝岗区南沙区天河区越秀区增城市2009年1季度-445,04352,593-273,718--285,910283,1649,166-45,8172009年2季度-99,133-53,809630,840--166,12294,658159,40116,8763,253,4652009年3季度569,9031,084,720280,44550,270257,073102,424-1,003,311582,786154,07228,828649,1192009年4季度280,1281,914,9814,586,5691,187,1481,043,955-1,264,2271,113,828143,125252