当前房地产市场形势分析与政策建议

1当前房地产市场形势分析与政策建议（2008年9月25日）一、形势分析——市场低迷，行业景气指数迅速下降凸显行业风险1、市场现状8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%，二手住房销售价格同比上涨3.9%，涨幅比7月低2.1个百分点，。1-7月，开发购置土地面积21974万平方米，同比增长5.2%，增幅同比下降6.7个百分点；7月份土地购置面积、土地开发面积和新开工面积分别比上月下降27.7%、35.7%和35.7%。1-7月，商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，同比提高9个百分点；销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点,其中，现房销售面积同比下降17.8%，增幅下降27.6个百分点;期房销售面积同比下降8.2%，增幅下降42个百分点。当前房地产市场供求矛盾迅速变化，90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到31.1%。远郊区，普通商品房，同质性竞争。１-6月40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。北京交易量下降已经接近了50%，交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号。22、态势分析房价同比增幅下降，个别城市房价同比下降；全国性现房、期房销售量同比下降；开发企业资金链紧张人大财经委经济分析报告：对于价格上涨趋缓和成交量大幅下降的同时投资仍高速增长的现象，全国人大财经委建议：一方面，要深入调查研究房地产行业资金链、交易量和开发投资方面的情况，密切关注并及时分析房地产市场走势，稳定和调整调控政策,合理引导住房消费预期。另一方面，要科学评估和防范房地产市场对地方财政和金融体系产生的潜在风险，把握好政策调整的节奏和力度，避免出现因房价大幅回落而集中暴露财政金融风险，对经济造成大的冲击。3、景气指数密切关注宏观经济景气指数和房地产景气度的下行速度，防止错过政策调整的最佳时机导致经济失控。07年宏观经济景气指数显示为“趋热”，调控是必要的：3尽管我国宏观经济景气指数连续处于稳定的绿灯区，但是国房景气指数却快速下滑，而且自2007年以来波动趋势和上证股指密切吻合，说明当前制约房地产业的因素和资本市场是一样的，是管理部门应当注意的危险信号：4、前景预期和建议尽管房价在近期不会大幅下跌，但是市场交易量已经腰斩，应促进恢复合理市场交易，尤其是针对量大面广的90/70住宅，应出台激励政策，积极恢复内需。只有在市场恢复正常交易的时候，房价才能找到新的平衡点。市场会出现有价无市，绝不会出现有市无价。尽管近期开发企业不会大面积倒闭，但应促进积极的企业自救，政府应减缓预征的税收，如土地增值税、企业所得税预征等；尽管近期银行不会出现由房地产贷款引发的大比例坏账，但应扩宽融资渠道，促进直接融资，释放银行压力，活跃民间金融。房地产在快速上升区间时，表现为积累泡沫，在下行区间时又具有对金融乃至于经济的巨大杀伤力，当前应采取有效措施防止房地产业下行对经济、财政、就业等的负面影响。010002000300040005000600070002006年3月2006年5月2006年7月2006年9月2006年11月2007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月9899100101102103104105106107上证指数国房景气指数4二、房地产行业存在的主要问题1、税费过重且种类繁多，体系混乱目前在房地产的流转环节的税负过高，严重阻碍了房地产市场的发展。在有的房地产项目里，税费竟占成本42.7%，占收入的23.3%。同时，目前我国与房地产直接有关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占我国实际征收税种数量(24种)的一半。各种收费的项目就更加繁杂，一般都在几十种，多的地方甚至超过百种。我国目前房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重，某些税种如土地增值税清算实施细节也不明确，以税代租、以费代税、以税代费、以费代租、重复收费、不合理收费的现象都有存在，降低了税收的严肃性、规范性，滋长了乱收费的不良风气，也使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱。2、税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用。而在房地产的流转环节，除了税费种类繁多以外，土地增值税的税率高达30%-60%，若再加上5%的营业税和33%的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。流转环节的税负过高，不仅阻5碍了房地产市场的形成和发展，也使逃税等规避和投机行为多发，使税收的严肃性受到挑战。3、融资渠道单一，缺乏风险对抗能力我国的房地产金融市场还处在相对初级的阶段，对于房地产企业而言，主要的融资渠道只有银行开发贷款和销售回款（银行按揭贷款）。单一而畸形发展的融资渠道，客观上增加了整个房地产业的系统风险。在宏观调控形势下，房地产企业难以获得银行开发贷款，也难以从日趋低迷的市场通过上回收资金，外资也被限制进入房地产领域，紧绷的资金链导致许多房地产企业处在危机的边缘。在这种情况下，许多房地产企业不惜以高昂的代价获取资金，甚至包括成本极高、风险极大的民间借贷，又进一步加剧了行业风险。4、房地产行业的平衡发展问题无论是政策面，还是资本市场，对房地产行业当中的中小型民营企业都有诸多制约，造成了房地产行业结构的不均衡发展。据统计，近20年民营房地产企业在上市公司中融资总额，不及今年上半年国有房地产企业在资本市场融资的总额。在国内A股市场的房地产企业前十名中，3年前民营企业占70%，而现在百分之百是国有和股份制企业。从房地产开发项目层面上看，在合理的城市规划和布局当中，居民住宅和商业配套的平等的、相生相辅的关系。但目前的金融政策对住宅物业和商铺、酒店、写字楼等商业物业采取了区别对待的态度，无论是银行开发贷款和投资者的按揭贷款都有严格限制，造成一些地方住宅物业大规模集中而商业配套不足，沦为“睡城”。65、调控政策的“全国一刀切”问题我国地大物博，各地经济发展状况和房地产市场情况千差万别，如深圳等地是房价增长过快导致行业风险过高，而北京的情况是需要在恢复正常的自住性需求和防止热钱的涌入干扰中找到平衡，成都则是受到地震灾害的打击导致居民置业信心短期难以恢复，西部某些省份和城市房地产市场尚处在需要加快发展的阶段，等等。但是，我国以往出台的房地产调控政策总是全国“一刀切”，没有考虑到区域经济发展状况和房地产市场本身的特点。6、某些调控政策没有达到预期效果出于抑制房价和保障中低收入人群有能力购买商品房而出台的“90/70”新政，从实施的效果来看并不理想。REICO报告对此进行了细致深入的调研，发现在90平方米以下住宅投资大幅增长的同时，空置面积也大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到31.1%。严控90平方米以下住宅并不完全适合市场的需求，良好的初衷不能够实现，说明在出台调控政策的时候对实际情况和市场规律的把握还不够准确。三、政策建议——遵从公开公平合理的原则，从实际出发，按市场规律办事1、加快房地产税费制度改革步伐房地产行业的税费，最终也要转嫁给购房者，导致房价居高不下。建议降低房地产交易环节税率、取消不合理收费和重复收费，并适时调整或取消土地增值税、适度增加保有税，这样一来既可减轻企业的税负，也可减轻消费者的购房压力，使房地产市场回到健康发展的轨道。实际上，各地已经出台了一些7关于房地产税费制度的新政策，例如成都市政府要求税务部门要“在实际征收工作中注意依法掌握清算、预征的节奏和力度，帮助企业共渡难关”、“购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴”，同时还减免了房地产开发项目的部分报建费，西安等地也有类似政策出台。2、适度放松银根，拓宽企业融资渠道当前我国的个人抵押贷款利率是历史上最高，而且也高于国外水平，建议适当降低居民购置自住房的贷款利率。针对改善性需求的居民，取消第二套房贷利率上升10%的限制。同时，进一步加大房地产领域的金融体制改革，包括从银行为主的间接融资扩大到增加企业债、完善信托为基础的信托基金，以及实时推出REITs基金等金融改革创新机制。而对中低收入家庭增强支持力度，实行减息、贴息等。地方政府在房地产金融方面的显示了更大的支持力度，尤其是处在地震灾区的成都、西安等地。在宏观调控的大背景之下，积极推动金融创新，拓宽企业融资渠道显得更为现实。近年来，全国工商联房地产商会陆续发起的多支房地产信托投资基金正是这方面的尝试。3、保障房地产行业不同参与主体的平等地位从西方发达国家的经验看，中小房地产企业是不仅是行业发展也是国民经济发展的重要力量。而中小企业的大量存在也是经济发展的内在要求和必然结果，是保证正常合理的价格形成、维护市场竞争活力、确保经济运行稳定、保障充分就业的前提和条件。房地产行业应鼓励市场化公开竞争，资本市场也应对民营房地产企业一视同仁。另外，中小企业是满足本地自住性住房需求的主力军，地方政府应该主动帮助他们解决融资困难和土地需求，合理控制单宗土8地出让规模，增加土地供应宗数，吸引本土中小开发企业参与土地竞争，防止形成垄断，同时帮助本土中小开发企业提升市场竞争力。同时，在统一规划、合理规划的前提下，对住宅物业和商业物业也应该给予同样的政策待遇。4、调控政策要充分考虑地区差异，因时因地制宜应该充分调动地方政府的积极性，给予地方政府相应的权力，因地制宜开展房地产市场调控。税收政策就需要中央和地方配合，针对不同的市场条件出台相应的调整政策。对于空置率已经很高的90平方米以下的住宅，应出台差别利率的贷款政策，给予90平方米以下住房较为优惠的贷款利率。对于某些地区的保障性住房建设、灾后重建以及节能建筑应当在限价限定利润的基础上实行减免税收的政策，用税收减免转换成企业收益吸引更多的资金，使企业有主动性参与社会保障性住房以及灾后重建的开发与建设，以确保适量的社会保障性住房的供给量，同时降低这部分住房的成本。全国工商联房地产商会2008年9月25日