徐州房地产市场分析报告

第1页共25页目录1、宏观经济…………………………………………………………………………………………………………92、城建规划………………………………………………………………………………………………………133、政策………………………………………………………………………………………………………………174、土地信息…………………………………………………………………………………………………………195、楼盘信息…………………………………………………………………………………………………………26第2页共25页1、宏观经济1.1国家发改委：全国房价三季度涨幅总体放缓国家发改委和国家统计局联合发布第三季度我国房屋销售价格情况。今年第三季度，我国70个大中城市房屋销售价格上涨了5.5%，涨幅比上季度低0.2个百分点，比第一季度则大幅回落1.8个百分点。国家发改委认为，全国房价涨幅总体放缓。根据国家发改委、国家统计局公布的数据，今年第三季度，我国房价涨幅为5.5%，环比上涨0.4%，比上个季度略低。排在涨幅榜前三位的城市分别为深圳(12.8%)、北京(9.7%)、大连(8.5%)，下降的城市只有上海，降幅为1.1%。值得注意的是，新建经济适用房、新建高档住房、二手房和非住宅商品房的增长率均比上个季度略有下降，降幅最大的为经济适用房，降幅为1.8个百分点。只有新建普通住房销售价格上涨6.1%，涨幅比上季度高0.8个百分点。此外，房屋租赁价格涨幅为1.1%，比上季度低了0.6个百分点。（京华时报2006年11月02日）1.2我省商品住宅刚性需求仍强劲根据江苏省建设厅公布的统计数据显示，今年1-9月，江苏商品住宅销售面积增幅达23.33%，城市居民对商品房的刚性需求仍然强劲。今年1-9月，江苏省主要城市市区商品房批准预售面积为3226.08万平方米，同比增长10.94%，其中商品住宅批准预售面积2535.32万平方米，同比增长10.32%；实际登记销售面积为2655.64万平方米，同比增长26.68%，其中商品住宅实际登记销售面积2200.07万平方米，同比增长23.33%。目前江苏省商品住宅批准预售面积与实际登记销售面积之比为1.15：1，比较合理。江苏省各城市市区二手房成交金额增幅为3.42%。（2006-11-3新华网）1.3泉山区“十一五”规划奋斗目标：第3页共25页全区地区生产总值年均增长16%左右，到2010年力争比2005年实现翻番，达到80亿元；财政收入大幅度提高，到2010年力争比2005年实现翻番，超过12亿元，年均增长18%；财政一般预算收入超过8亿元，年均增长18%。全社会固定资产投资超过68.4亿元，年均增长18%左右。（2006-11-3徐州日报）1.4三部委称明年宏观调控主基调双稳健虽然今年以来的一系列宏观调控措施的效果正在逐步显现，但宏观调控的压力依然不小，2007年，稳健的财政政策和货币政策将是宏观调控的主基调。上周末，出席2007年中国行业发展报告会的财政部副部长楼继伟、中国人民银行副行长苏宁和国家发改委副主任朱之鑫分别在讲话中透露了这一动向。（2006-11-06上海证券报）1.5存款准备金率再上调0.5%房地产市场陷入迷局今天的这则爆炸性新闻再度让房地产市场变得不安宁。今日中国人民银行决定从2006年11月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从目前的8.5%上调到9.0%。（2006-11-6彭城视窗）1.6成交金额9820万美元“徐州制造”叫响广交会在刚刚落幕的第100届广交会上，徐州交易团有40家企业与会，“徐州制造”靠科技创新力拓展国际市场，成交金额9820万美元，比上届增长8%，创参展历届广交会的新高。从我市参加广交会企业的数量和成交额看，私营企业最为活跃。私营企业成交5468万美元，在数量和成交额方面独占鳌头。（2006-11-6彭城视窗）第4页共25页1.7徐州入围2006年“中国百佳投资城市”11月8日至10日，“第二届世界杰出华商大会”将在北京召开。大会期间，组委会将向全球发布“2006中国百佳投资城市”排行榜。记者了解到，江苏省有徐州、苏州、无锡、南京、常州、南通、扬州、镇江、泰州入围。（2006-11-7彭城视窗）1.8全国房价高位运行国务院对房产调控效果不满意全国房价依然高位运行，建设部官员解释调控政策具有滞后性，专家则开始质疑房地产调控导向。“国务院对房地产调控情况并不是很满意，现在有关部门压力很大。”建设部一位人士昨天对《第一财经日报》表示。张金华建议，调控政策必须围绕供给和需求两方面进行，供给方面政府要增加土地供应量；需求方面征税重心应从交易环节转向保有环节。对于建设部下一步的工作，姜万荣表示，要坚定不移落实已经出台的各项措施，着力抓好稳定房价、调整结构等工作；其次是综合运用税收、信贷等经济杠杆，引导居民理性消费。与此同时，政府将逐步加大对低收入家庭住房保障的力度。（2006-11-8新浪房产）1.9江苏房价指数呈现高位整理、涨幅趋降态势国家统计局江苏调查总队关于三季度江苏企业景气状况的调查结果显示，我省房地产行业的各项景气指数有升有降，其中，房价指数呈现高位整理、涨幅趋降的运行态势。三季度我省房价指数为120.04，比上季度与去年同期分别上升2.19点和6.44点，但比历史最高的2004年二季度的150.94回落了30.9点；行业盈利指数为114.06，比二季度上升7.04点；空置商品房指数为143.3，比2003年三季度历史高位的172.71回落29.41点，显示2003年下半年以来全省空置商品房增势呈逐年减缓趋势。值得关注的是，三季度商品房预售及销售指数均有明显回落，为第5页共25页94.5和90.96，分别比二季度回落9.01点和11点。房地产业企业家信心指数受宏观政策因素影响也呈现走低迹象，为129.11，比同期本行业企业景气指数低13.93点。（2006-11-8新华日报）1.1030.2㎡!江苏城镇居民人均住房指标达小康30.2平方米，省统计局最新公布的小康进程评估中，这个2005年全省城镇居民人均住宅建筑面积数据表明：江苏人住宅的指标已经迈入小康的行列。（2006-11-8扬子晚报）1.11我省首次正式提出构建“宁镇扬经济板块”决策宁镇扬经济板块是指南京、镇江、扬州构成的三角地带。过去因长江的阻隔而形不成板快概念。如今，由于四座长江大桥先后建成的联系，使得相互之间的距离大大拉近而形成了“一小时城市经济圈”。（2006-11-10中新网）1.12我市1-10月份全市固定资产投资610亿元今年1-10月份，全市社会固定资产投资610.6亿元，比去年同期增长20.7%，增幅比去年同期下降4.2个百分点，比9月份回落了1.05个百分点，全市投资已经进入较为稳定的增长期据介绍，1-10月份全市规模以上固定资产投资499.8亿元，同比增长23.7%，增速比去年同期和今年9月份回落16.1和1.4个百分点，规模以上固定资产投资平稳增长。其中，第一产业投资增速有所加快，第二产业投资增长出现回落，第三产业增速平缓。与人民生活密切相关的水利环境和公共设施管理和教育投资分别增长25.7%和60.04%。1-10月份全市规模以上民间投资404.6亿元，同比增长24.1%。民间投资占规模以上投资的比重为80.9%，比去年同期上升了1.0％。工业投资增幅回落。1-10月份规模以上工业投资第6页共25页296.9亿元，同比增长18.73%，增幅分别比去年同期回落28.1个百分点。基础设施投资增幅平稳。1-10月份基础设施投资109亿元，同比增长16.1%。其中，占基础设施投资比重较大的交通运输仓储和邮政业（占21.5%）、水利环境和公共设施管理（占26.5%）分别同比增长68.6%和25.7%。房地产开发投资完成47亿元，比上年同期增长32.1%。其中，住宅投资38.7亿元，占房地产投资82.3%，同比增长38.6%；全市经济适用房投资1.6亿元，同比增长18.1%，占住宅投资的比重比去年同期上升了0.6个百分点。商业营业用房投资5.3亿元，同比增长28.3%。办公楼投资完成1.7亿元，增速为13.1%。（2006-11-13中国徐州网）1.13前三季度民营经济增加值452亿对全市GDP增长贡献率为37.3%前3季度全市民营经济增加值452.57亿元，比去年同期增长18.5%，民营经济增长对全市GDP的增长贡献率为37.3%，拉动全市GDP增长4.5个百分点，民营经济的发展有力地促进了全市经济的快速增长。1—3季度，全市民营经济完成增加值452.57亿元，占全市生产总值的比重达到44.2%，比上年同期提升0.3个百分点，已成为徐州国民经济的重要组成部分。其中，建筑业、批发零售、贸易、餐饮业、房地产开发业民营经济增加值已超过同行业全部增加值的半数以上，已成为这些行业中绝对的发展主体。（2006-11-13都市晨报）1.14全年新增贷款或创4年新高全年调控任务依然吃紧今年以来持续高增的信贷投放，已使中国人民银行年初预定新增人民币贷款2.5万亿元的政策目标落空。央行昨天的最新数据表明，前10个月新增人民币贷款已达到2.777万亿元。专家预计，年内贷款增量可能突破3万亿元，创出2003年以来的新高。报告显示，中长期贷款增速依然较快，短期贷款及票据融资则速度减缓。业内人士分析认为，尽管今年以来信贷增速创下了历史纪录，但在央行宏观调控的指导下，有望尽可能控制贷款增速。（2006-11-14新浪财经）第7页共25页1.15江苏城镇人口超50%15年内进入较成熟城市社会2008年我省城市化水平有望超过55%，提前实现全面建设小康社会的目标；到2020年，江苏城市化水平将达到65%，全省各地进入比较成熟的城市社会。省统计局发布的一份江苏城市化发展研究报告显示，近年来全省每年约有200万乡村人口成为“城里人”，到去年底江苏城镇人口比重达50%以上，正在向比较成熟的城市社会推进。数据显示，近年来我省人口向城镇聚集速度加快，2005年底全省城镇人口比重已达50.5%。在此过程中，市、镇布局和结构更趋合理。2005年与1978年相比，江苏城市人口由570万增加到2273万，增加了1700多万，占总人口的比重上升到30.41%；小城镇人口增加到1500多万，增加1270余万，占总人口的比重上升到20.09%。到去年底，全省的市、镇个数分别为40个、1077个，市、镇人口结构比为6：4。这种变化反映江苏的城市化进程，已从上世纪80年代重视小城镇建设，转到更注重发挥城市的聚集、辐射功效，强调城市和小城镇协调发展上来。报告指出，江苏城市化之所以保持较高增长速度，关键在于全省经济的持续高速增长（1980－2005年GDP年均增长12.5%）。综合比较今后江苏经济增长态势和城市化进度后，报告认为，江苏可用不超过15年的时间，即在2020年之前过渡到比较成熟的城市社会，城镇人口比重超过65%，基本实现由数量型向质量型的转变。（2006-11-14扬子晚报）1.16建行公开招标“房地产企业信贷对策研究”为防控房地产信贷风险，客观评价房地产信贷前景，并为银行信贷政策提供决策参考，银行系统正尝试通过更多手段摸底房地产市场真相。昨天，记者从知情人士处获悉，建设银行总行正在以公开招标方式向市场专家征询“房地产企业信贷对策。”“银行已经不局限运用系统内部的市场研究部门提供决策参考，甚至不惜重金，向有识之士征询意见。一方面反映了房地产市场未来前景的繁杂难辨，一方面也说明了银行决策已经脱离简单的行政指令的执行，而是希望通过科学准确的市场调研，得出正确的决策参考。”一位业内人士评价。据了解，此次建设银行招标的“房地产企业信贷对策研究”内容有三：一是房地产行业未来发展趋势；第8页共25页二是目前房地产调控效果如何；三是商业银行应如何制定房地产信贷对策。（2006-11-14上海证券报）1.17前10月全市财政总收入逾150亿同比增长27.5%，提前两个月超去年全年水平我市前10个月的财政总收入、一般预算收入超