成都市场需求分析(概略)

成都市场需求分析（概略）－－突破柠檬困局目录从人均住房使用面积说起对需求的分类分析让我们看看金融数据潜在购买力与未来市场细分市场在哪里土地博弈与政府策略人均住房使用面积上海•上海人均居住面积已增至16平方米，初步实现了“人均一间房”的目标。•上海市统计局：２００6年人均住房使用面积２2平方米；人均居住面积１6平方米北京市统计局：２００6年城镇居民人均住房使用面积19.5平方米，比上年增加0.4平方米，比2000年增加2.7平方米。人均住房使用面积北京据北京市统计局公布，加上部分其他的估计，北京市的人口大约在1700万左右。而北京的三环圈住的面积已经超过成都规划中的外环圈住的面积。•广州市统计局：城镇居民人均居住面积达18.87平方米，比上年增加0.51平方米•广州市人均居住面积从2005年的18.7平方米到2010年达到25平方米人均住房使用面积广州广州经历过上个世纪九十年代的那一轮房产投机，当时大量楼盘在数月间价格下跌３０％，对此这个城市的居民至今有深刻的记忆，不过广州的房价在去年和今年仍然出现加大幅度的上涨２００５年深圳居民人均可支配收入21494.40元，为全国之最；居民人均住房使用面积18.31平方米。人均住房使用面积深圳深圳是一个非常特殊的城市，没有郊区可供城市扩展。在０５年宏观调控的大背景下，深圳的房价出现了３０％的涨幅，体现了青年需求的强劲动力。人均住房使用面积成都人均面积年2000200120022003…..2006M211.924.426.227.1…..33.5注：１．１９９８－2000年成都市统计局对外发布的人均面积为人均居住面积，之后发布的是人均住房使用面积；２００４年之后不再对外发布人均面积指标，数据来自估算。２．１５年来，我国一直用“人均居住面积”来反映居民住房水平，这一指标是不太科学的，因为该指标把居住面积仅规定为卧室面积。故２００１年开始成都市统计局开始对外发布人居住房使用面积作为基本的人均指标。２００４年11月23日，建设部政策研究中心发布了《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，为2020年的居住住宅描绘了一幅未来蓝图。　这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均住房使用面积35M2、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20M2、城市人均绿地面积8M2等。人均住房使用面积全国人均面积的国际比较人均住房使用面积国际比较我国的人均居住面积指标已经超过中等收入国家的水平。如果考虑到我国巨大的人口基数，相对于国民生活其它人均指标来说，目前的人均居住面积已经不低。•由于成都的经济辐射能力相对较弱，建筑面积的快速和人口数量之间的增长差异，造成人均面积指标已经高于上海、北京、广州、深圳等主要特大型城市。•02—06年成都住宅市场的连续放量增长是在01年本市的人均指标处于全国先进水平的背景下发生的，背后的需求或多或少得含有一定量的泡沫。•从人均居住面积的分布人群来看，成都居民对住宅的刚性需求来源于住宅供应结构上的不合理。被过高价格压抑的自住性需求依然强烈。人均住房使用面积小结刚性需求:对于当前居住存在明确的难以改变的需求，一种基本的生活需要。改善性需求：在已经满足来基本的刚性需求之后，对居住条件期待改善所产生的需求。投资性需求：对于未来现金流有强烈的正向预期，将房产作为一项营利性资产而非消耗品来对待。客观来讲改善性和投资性需求可能是混合的，在未来价格波动，此消彼长。购房需求分类分析分类原则购房需求分类分析客户属地•简单从数量上来看，外来人口在住宅消费上与本地人口不相仲伯，消费客户的属地特征非常明显。•从客观来讲，我们还需要研究在不同类的住宅消费中的客户属地结构：即不同属地客户在不同档次客户中的分布状况。购房者户口所在地成都六城区67%郊区10%四川省内其他地方17%四川省外6%资料来源：2006年秋季房交会购房者问卷•２０－４０岁的年龄段产生来七成五的需求；•主流需求中改善性需求比例很高；•对于“满足居住需要”的部分，是否属于刚性需求值得探讨。购房需求分类分析年龄结构与置业用途年龄构成20-25岁23%26-30岁28%31-40岁23%41-50岁11%50岁以上15%购房用途对比图满足居住需要46.3%升值转卖1.1%出租6.2%给子女4.7%给父母5.0%改善居住条件36.7%资料来源：2006年秋季房交会购房者问卷•考虑到成都市存在较高的人均住房使用面积指标，存量房屋绝对量较大是可以推知的，因此首次置业的人群中并非都是刚性需求，改善性需求同样存在。•从经验上来讲，二次置业的需求中投资（投机）性占有相当的比例，从０４年年底以来这部分需求处于缓慢的萎缩中。近年来购房者置业情况对比52%48%44%48%52%56%30%35%40%45%50%55%60%04年秋交会05春交会06年秋交会首次置业二次置业二次置业者购置时间对比33%37%42%47%16%25%0%10%20%30%40%50%05春交会06年秋交会半年内一年内两年内资料来源：2006年秋季房交会购房者问卷购房需求分类分析改善性需求•投资性需求总体占比不高，不过０6年的时间从１５％下降到１２％，说明萎缩速度很大。•对未来房价的中性预期是主流，盲目的热情已经开始消退。•没有突出的区域性偏好，局部热点短期内估计不容易出现。•近７成的自住型用途中，如果都是改善性需求，那么在入伙后，市场上会腾出大量的存量住房，这部分存量客观上来讲将进入投资性需求。购房需求分类分析投资性需求二次置业者购房用途对比10%7%12%10%3%2%72%70%5%9%0%20%40%60%80%05春交会06年秋交会自用给父母给子女出租升值转卖二次置业者房价预期小幅上涨46%保持原价30%小幅下降21%大幅下降1%大幅上涨2%资料来源：2006年秋季房交会购房者问卷二次置业者对成都各区域未来看好城北,10.43%城东,13.53%城南,16.09%城西,16.36%城中,14.94%近郊区,13.26%周边郊县,15.38%z我们认为首次置业中刚性需求和改善性需求为主，而二次置业中改善性需求和投资性需求为主。z存量房的供给增加客观上会削弱商品房一级市场的需求，而这种现象在改善性需求的购房人入住新房后，削减效应将开始体现。z在上述需求特征的展示下，我们依旧认为成都的住宅市场仍然是以自住性需求为主要需求特征的相对健康的房产市场。购房需求分类分析小结金融分析恩格尔系数在从德国经济学家恩格尔提出的家庭用于食品支出占收入的比例（即恩格尔系数）作为衡量一个社会或家庭富裕程度的标准。高于59%的贫型，50-59为温饱型，40-49%为小型。低于40%为发达国家标准（富裕型），低于20%为最发达国家（最富裕型）。金融分析恩格尔系数城市对比%2000200120022003200420052006深圳28.227.127.427.931.633.436.431.837.337.533.1上海44.141.339.437.236.435.6北京36.336.233.831.732.231.5广州42.640.038.136.838.336.8成都……39.138.339.437.3恩格尔系数越低说明居民用于食品、衣物等必要性支出的比例越低，从而具备更强的大宗耐用消费品的消费倾向，一般来讲当恩格尔系数从40%快速大幅下降的过程中会伴随住房等大宗消费品消费的快速增长。目前，我国城市的边际消费倾向大约为０.７，农民的边际消费倾向为０.８，即收入每增加１００元，城市居民约有７０元用于消费，农民则消费８０元左右。考虑到成都的居民消费意愿普遍高于其他城市，实际边际消费倾向已经在0.8左右。金融分析边际消费倾向金融分析消费中的数理逻辑１从成都市统计局公开数据来看，2006年全市城市居民的人均可支配性收入为12789元，同比增长14.9％。全市人口1082万，主城区人口估计在500万。城区人口的增量消费理论值为66.34亿即[〔12789－12789/1.149〕*5000000*0.8]。按照30％的首付比例，假定增量消费全部用于购买房产，则可提供的房产消费最大值为221.13亿。2006年城区住宅销售864.11万平方米，即按照4500元/平方米的价格计算，也需要388.85亿的消费增量。居民人均可支配收入指城市居民家庭可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及调查户的记帐收入补贴后的收入。计算公式：可支配收入=家庭总收入-交纳所得税-个人交纳的社会保障支出-记帐补贴金融分析消费中的数理逻辑２事实上增量消费中不可能全部用于房产的消费，首先不是所有的人都会购买房产，其次购买房产的人也不会将所有的增量消费用于购买房产。也就是说真正的增量消费中可以用于房产的消费量乐观估计也最多５０％。06年成都市房产的消费放量本质上还是长年积累的住房需求的集中释放，这和0３年轿车家庭化的过程很相似。这种消费中隔代消费是中国的一种特殊现象。从成都市的十一五规划来看，未来５年居民可支配性收入的年均增量为８％，我们可以推知未来五年每年的消费增量估计在70－80亿之间。乐观估计每年用于房产的消费增量（算上贷款）在30—40亿左右。按照成都市场公开数据估算，2007年城区住宅可供销售的面积估计在1100万平方米，即使按照4500元/平方米的价格计算，需要的消费增量是495亿。扣除按照乐观估计的可支配性收入增加带来的房产消费增量80亿，至少还需要从存量消化400亿。金融分析消费中的数理逻辑３成都市部分金融指标金融分析储蓄余额与个人贷款１单位：亿元200120022003200420052006城乡居民储蓄存款余额995.01226.01494.01726.42074.1450.3394.12411.5个人消费贷款余额154.1231.6328.2399.0542.5房屋消费贷款余额134.6195.8264.2338.9488.3数据来源：成都市统计局、中国人民银行成都市分行成都市部分结构性金融指标单位：亿元200120022003200420052006城乡居民储蓄存款余额995.01226.01494.01726.42074.1450.3394.121.7119.002411.5个人消费贷款余额154.1231.6328.2399.0524.5其中房屋消费贷款余额134.6195.8264.2338.9488.3个人贷款占比（％）15.4918.8921.9723.1121.74房屋贷款占比（％）13.5315.9717.6819.6320.25数据来源：成都市统计局、中国人民银行成都分行金融分析储蓄余额与个人贷款２单位：亿元200120022003200420052006城乡居民储蓄存款余额3001.94915.56054.66961.08432.52814.22644.933.3731.379480.28个人消费贷款余额1001.11513.71930.02672.72653.16其中房屋消费贷款余额643.41086.71709.12445.52483.73个人贷款占比（％）33.3530.7931.8838.3927.99房屋贷款占比（％）21.4322.1128.2335.1326.20金融分析储蓄余额与个人贷款３上海市部分结构性金融指标数据来源：上海市统计局、中国人民银行上海分行金融分析小结一般而言，当个人住房贷款在储蓄余额中占比超过30%之际，住房贷款逐步进入风险区域。成都的这个指标06年在20％左右，考虑到成都相对于一类城市较低的人均可支配收入，成都指标值在２０％相对不太高。从数据的角度来分析，2006年扣除食品支出后，城区居民可支配性收入中真正可用于消费的大约在400亿，这当中包括考虑用于储蓄的部分。而固定的消费结构不容易在短期内改变。从上述情况可以看出，成都住宅消费的潜力仍然巨大，只是由于过高的价格导致住房支出部分挤占了其他消费的比例空间。这是国内居民生活的共同性社会