成都震后房地产市场分析

震后成都房地产市场的变化与分析“5.12”地震及目前全国房地产市场的萎靡，使成都房地产市场发生很大的变化，现通过数据，试从楼面地价、建造成本、供销结构等几方面来分析成都房地产发展趋势，供集团领导参考。一、市场分析投资主体据“搜房网”专家统计，由于地震的原因，不少外来开发商将重新对成都楼市的信心和价值进行重新评估，或将在1-2年内调整在蓉的投资计划，将其投资重心进行一些调整。而对于尚未进入的一些开发商来说，必将放缓其进入的步伐。外来开发商对成都市场的观望态度，势必影响到成都土地市场的交易，最终导致土地价格在前段时间跌价的基础上继续回落，至少在近几个月不会有明显的价格上升。根据目前媒体上披露的土地拍卖公告显示，土地价格与地震前相比并没有明显的下跌，但上市交易的宗地数量已明显减少。热点板块都江堰-青城山板块的重建，将会给双流、龙泉、新津等地的物业迎来发展契机。人们在短时间内无法消除地震带来的心理阴影，同时重灾区的重建也将需要3-5年甚至更长的时间。所以购房者会考虑重新选择休闲养老的区域。而双流、龙泉、新津等区域在此次地震中基本没有受到影响，这些区域的休闲、养老物业或将是这类群体考虑的区域。另外，因为地震，人们对城西城北区域的置业信心将大受打击，近期消费者对城西（都江堰/郫县/高新西区等）与城北（大丰/新都/成彭方向）区域的抗性明显加大，因此对现金流紧缺、销售回款缓慢的开发商而言无疑是雪上加霜，部分开发商在房价上做出了很大的折扣，持续下去的话很有可能导致局部价格大幅下滑。而城东（包括龙泉）、城南（包括东升、华阳、牧马山、航空港）区域将受置业者青睐，有助推房价走高的可能。根据房管局7月份交易的数据，各区商品房交易量环比来看，金牛区下降了40%以上，超过其他各区，位居第一；同时青羊区和成华区的下降也达到了三成以上。价格分析由于高层在地震时震感相对要大，因而一些人们对高层单位产生了恐惧感。目前出现了低层单位的价格高于高层单位的楼盘。但这一体系的改变将会只是短期的，未来随着购房者对高层单位恐惧心理的慢慢消除，定价体系将会回到正轨。预计建安成本上涨200元/㎡，同比上涨20%。自2007年6月以来无论是何种形态建筑的建筑工程成本都上涨了13%以上，钢材、水泥都在涨，而且成都建筑市场的人工成本也已经比去年同期上涨了20%。特别是2008年以来，建筑材料及人工成本呈进一步上涨之势，而且随着灾后重建工作的进一步推进，对建材及人力的需求量将会大增，对房地产市场来说，面临着前所未有的成本上涨压力。目前建安成本在2100至2800左右。附：成都建筑工程（住宅）造价指数表数据来源：成都建设信息网日前，成都市房管局各公布了住宅土地的的成交均价：二环内楼面价为5780元/㎡，二三环间为5080元/㎡，三环外为4730元/㎡。对享受优惠政策普通住房标准也重新进行了划定：二环内购房价格低于8092元/㎡，二环至三环之间购房价格低于7112元/㎡，三环外购房价格低于6622元/㎡。情况表明，在楼面地价居高不下、开发成本不断上涨的情况下，未来房价上涨趋势明显。同时因为这些项目拿地成本较高，开发时不得不考虑走高端路线，以提升房价，从而保持正常的开发经营。高端项目的增多，但高端客户是有限的，很多项目面临较大的开发风险。二、销售分析1、在售项目分析地震之后各楼盘都恢复了营销工作，我们对成都市区及双流、温江和龙泉的近50个项目的价格及优惠情况进行了统计，其中包括高密度和住宅密度住宅，并对所了解情况进行了分析，情况如下：六成以上项目价格未作调整在调查项目中，超六成的项目暂未作价格调整，而超过两层的项目销售均价有所下调，更有达14%的项目的销售均价作了一定幅度的上涨。在价格上涨的项目主要位于双流、温江和龙泉，均为多层或别墅等高端产品。而在价格下调的项目较为分散，市区及各郊区县均有，主要是前期销售速度较慢的一些项目，如珠江国际花园、西花汀、龙城一号、萧邦等都做出了很大的价格调整。而且，灾区营销成为开发商在特定时期的一种特殊促销方式，成为了目前促销的主导。在所调查的项目中，震后约1/3的项目加大了优惠幅度，如龙湖翠微清波、水韵天府、碧蔓汀、弘邦•领邸、珠江国际花园、恒大绿洲等。同时也有接近1/3的项目将之前的优惠幅度减小了，如凯丽美域、华宇阳光水岸、城市理想、东山国际新城、宏信南樾等；优惠幅度减小的项目中，也有直接将价格调低减少优惠的情况。但是仍然有超过1/3的项目在优惠措施上保持与震前一致，到目前为止未作调整。目前成都楼市开发商与购房者之间正处于拉锯状态，交易冷清，开发商回款难度增大，同时因为融资渠道十分有限，开发商会降低利润空间，以促销来缓解资金上的压力。目前大多数开发尚未有新的动作，多处于观望状态。开发商开展的灾区营销效果并不理想。预计近期成都楼市将会迎来新一轮的优惠潮。从1-6月的成都房地产市场供应量情况来看，容积率大于3.0的项目的供应超过了8成。其中4.0以上的楼盘供应量占到了总供应量的58%；容积率在3.0-4.0之间的楼盘，占23%；而高于5.0的高密楼盘占据了供应量的12%；而低于3.0的项目供应量还不到两成。因此容积率越低，价格就越高，所以大部分客户还是只能选择较高容积率、较高密度的住宅。从建筑形态方向来看，也充分体现了高密住宅大量供应的现状，高层物业占到了绝大多数，其中供应量在十九层以上的高层住宅，占到了总量的70%；其次是12-18层的高层，占26%。同时超高层物业的比例达到了12%，随着东大街一线及南部新区二、三十个超高层物业的面市，这一比例将会大大提高。多层和小高层两者相加也只仅仅占到了总供应量的4%，发展趋势趋好。1-6月份上市项目中，高层住宅的供应量，已经达到96%，因此，虽然多层的产品供应较好，但大部分客户还是只能选择较高楼层的住宅。2、地震前后销售分析地震前，成都楼市在房交会的带动下，交易量虽然尚未恢复到鼎盛时期的水平，但2、3月份有了一定的回升，但一场地震，将成都楼市的交易量重新拉回低值。我们将以量的方式来展现地震给成都商品房交易带来的影响。震后下降四成以上比较地震前后的交易情况可以看出，地震对房地产的影响极大，震后成都市主城区商品房交易数量和面积下跌幅度都在四成以上，其中总成交量下降了41.45%，交易面积下降了47.58%。在震后的成交中，其中部分属于震前销售的延续，如果排除震前订购，震后签约部分，实际下滑可能达60%以上。同时由于地域和产品类型的因素，青羊区和锦江区成为了影响最大的两个区域之一。从销售影响来看，城西城北影响较大，城南、城东影响稍小，显示客户对地震方位的心理顾虑。三、客户需求变化分析低容积、低密度的住宅受到追捧地震后出于安全角度上的考虑，有些高端客户可能会舍弃城市高端豪庭，而更多地选择近郊的一些低密度、低容积率的高品质别墅产品，以满足其高品质生活需要。省外客户推迟置业计划根据成都房管局的数据，1-4月成都市五城区人员购房占到交易的近六成，其次是省内二级城市人员，外省人员位居第三，以西藏等地为主。省外购房者对地震的恐惧心理，虽然成都只是受到一些震感，但他们眼里成都仍为“灾区”，属于一个不安全的地区。所以他们可能会考虑是否还在成都置业投资，即使计划未变，时间上也将会推后。四、针对灾后重建的政策法规地震后，从中央到地方各级政府出台了涉及财政、金融、税收、灾后安置等方面的政策一系列的优惠政策，随着灾后重建的推进，未来还将出台更多的优惠政策及措施。央行两度调高存款准备金率地震灾区暂缓上调央行、银监会联合发文：灾区还贷实行“四不”原则银监会：借款人受灾无力还个贷银行应一笔勾销中国银监会：四川灾区贷款规模可以适当的放宽住房和城乡建设部：对灾区职工使用公积金作出规定成都重灾区群众凭户口可以一次性提取公积金重灾区群众可一次性提取公积金不能按时还贷6个月内不催款重灾区购经适房首付降低一成至20%，贷款最长期限调整为30年。公积金项目取消开发商资质要求建行公布对灾区房贷优惠政策：拟执行最低利率五、总结综上所述，震后至今，成都地区房地产市场的整体环境很不乐观，土地价格延续了震前的下跌而转入盘整格局，地震导致了各种开发成本进一步的上升，而此次地震最大的影响在心理层面，因为这些影响或将使大多数人的置业计划推迟、延期，导致新房市场成交量持续萎缩，二手房市场低迷，有价无市。加之宏观经济、调控政策、市场本身等各方面因素的制约，我们感觉，2008年下半年整体市场走势不容乐观。以上为我们近期调研的结果，请总部领导参考。成都公司2008年8月7日