房地产市场运行环境分析与前景展望

当前我国房地产市场运行环境分析与前景展望作者：王建优，WangJianyou作者单位：南京栖霞建设股份有限公司,南京,210037刊名：现代经济探讨英文刊名：MODERNECONOMICRESEARCH年，卷(期)：2010，(4)被引用次数：0次相似文献(10条)1.学位论文杨迪A房地产公司发展战略探析2008我国的房地产行业在经历了几年的飞速发展之后，社会各界对于房地产投资过热、房价增涨过快多有诟病。同时，由于我国东部地区的房地产市场日趋饱和，大型房地产公司不断登陆西部地区，圈地、开拓新市场，不断挤压中小房地产公司的生存空间。在市场出现利空信号，同时又新进入了强大竞争者的环境下，西部地区的中小房地产公司如何求得生存，获得发展，已经成为众多中小房企必须面对，认真思考的问题。本文针对笔者所在的A房地产公司(简称A公司)，通过分析A公司过去经营发展的得失，结合当前国家对房地产的宏观调控，全国房地产市场以及重庆本土房地产市场情况，运用企业管理的知识，对A公司外部和内部环境进行SWOT分析，对A公司的发展战略给出了笔者的建议，以促使公司健康可持续发展。全文共分为五章。第一章A公司概述。本章主要阐述A公司经营发展的历程与现状，以及当前存在的主要问题。第二章房地产开发与企业战略管理概述。本章介绍房地产发展周期理论；阐述企业战略管理的相关理论；介绍战略管理过程及方法，为对A公司发展战略进行探析提供理论基础。第三章A公司的SWOT分析。本章先对A公司外部环境分析，包括房地产相关宏观政策，2007年全国房地产市场状况，重庆市房地产市场状况，房地产调控措施回顾与分析。然后是A公司内部环境分析以及基于A公司内外部环境的SWOT分析。第四章是A公司的战略选择与定位。本章制定可供A公司选择的战略，并根据对A公司的SWOT分析，确定A公司的战略与定位。第五章是A公司的战略实施与控制。本章包括笔者对A公司战略实施的构想，以及战略控制。本文是对A公司发展战略的探析，其目的是促使公司健康可持续发展。笔者也希望本文能对中小房地产企业如何在未来的市场竞争中生存与发展提供一点参考。由于笔者的水平有限，文中难免出现错误和疏漏之处。恳请各位老师不吝赐教。2.学位论文韩冰南京河西新城区房地产业投资环境评价2005随着房地产业的迅速发展，国家对房地产业一系列的宏观调控，从土地、资金、市场等各方面对访地产公司提出了前所未有的挑战。因此，房地产公司项目前期策划，尤其项目所在区域的投资环境分析和评价就成为了一个非常重要的内容。本文立足地产公司项目市场环境分析，运用房地产业投资环境评价指标体系和评价方法，对南京市新城区房地产业投资环境进行了综合评价。本文以南京市西新城区房地产业投资环境为研究对象，借鉴城市土地市场的“蛛网”分析理论，访地产业需求与供给预测理论与方法，大都市区空间结构规划策略，住宅区位论与房地开发项目研究理论，从分析影响房地业投资环境的政治法律、城市规划、人居环境、地产区位论、社会文化、地理与技术等环境因素入手，提出了影响房地产业投资环的关键因素和约束条件。文中详细分析了南京市人居环境现状和南京市河西新城区房地业环境投资环境状,并在此基础上，分析了房地产业投资环境评价的三种主要方法：特尔斐法、多因素和关键因素评价法、BP神经网络的访地产市场比较法。立足现实况,对三种方法进行评估后，采用特尔斐法、关键因素和多因素评价法对南京市河西新城区房地产业投资环境进行了了中观和微观评价。评价的结论是河西新城区与其他主城区相比，具有良好的访地产业投资环境，随着基础设施的进一步完善，河西地区未来的房价会逐步攀升主城区的房价。最后，根据河西新城区的现状，提出了进一步改善投资环境的对策建议。为地产公司决策者进预目决策提供了一份详实的分析报告。3.学位论文郝成棋房地产营销策划研究——基于四川一新及一新国际社区项目的实证研究2007随着我国房地产市场的建立，我国的房地产业出现了前所未有的变化。尤其是近几年，随着一系列房改政策的出台，房地产业在国民经济中的支柱作用日益显现出来，伴随着房地产市场的进一步繁荣，我国的房地产市场已由原来的卖方市场转变为买方市场，市场竞争更趋激烈。房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品，而产品的自身价值最终都是要经过销售才能得到社会的承认。所以，营销是永恒的主题，这是由社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。近几年，国内外学者纷纷开始研究房地产营销问题，并提出了一系列新观点，包括房地产绿色营销等。关于房地产营销策划的研究具有较强的理论和现实意义。本文就是在此背景下，以四川一新投资实业有限责任公司及其新开发的一新国际社区项目的营销情况作为案例，结合相关营销理论，对我们房地产的营销策划进行较为全面系统的分析，希望能够在一定程度上引导房地产营销的实践。本文分为5章。第1章引言。简要介绍本文研究背景和意义，以及相关理论基础等。第2章房地产营销策划基本概述。界定房地产及房地产营销的概念，阐述我国房地产营销发展的五个阶段，并分析我国目前房地产营销中存在的主要问题。第3章房地产营销环境分析。环境变化是影响房地产营销策划的主要因素，不管是内部环境还是外部环境的波动，都要求企业对营销策略作相应的调整。因此，环境分析是房地产营销的首要环节。本章引出四川-新及-新国际社区的案例，以此为基础，分析房地产企业的宏观环境、房地产行业现状、房地产企业所在当地行业状况、以及企业内部环境等。第4章房地产营销策略组合。在第三章分析了外部和内部环境的基础上，房地产企业开始着手制定营销策略。由于企业不可能同时满足整个市场的需求，因此，首先必须通过市场细分确定目标市场，进行目标市场定位，这样才能集中所有人力和物力满足目标市场的需要。然后借鉴营销中的4P理论，文章对于房地产营销策略组合的研究主要从产品策略、定价策略、渠道策略和促销策略四个方面展开。第5章房地产营销策略实施。房地产营销组合策略只是房地产营销的最基本构成，要有效实施营销策略并取得良好的营销效果，必须在企业内部建立一个完善的市场营销系统。该系统主要由营销信息系统、顾客满意系统和全员营销系统等几个部分组合。同时，考虑到上述营销策略只能满足基本的营销需求，而事实上，在今天激烈的市场竞争中，只考虑4P要素是远远不够的，还需要我们不断在营销过程中引进并树立新的营销理念，并对营销方式和途径进行创新。由于受本人理论水平与知识积累的局限，在一些问题的认识上需进一步加以展开与深化，同时，难免存在谬误或不足之处。笔者将继续努力学习和修改，诚恳希望能得到您的赐教!4.学位论文武刚嘉汇星海市场营销策略研究2005本文的目的就是通过对嘉汇星海营销策略的研究,探索出国合嘉汇公司在发展过程中,如何运用有关市场营销的理论来制定开发项目的营销策略和提升开发项目的市场竞争能力.本文从介绍国合嘉汇公司发展状况开始,对国合嘉汇公司存在的问题展开分析和研究,通过对房地产市场的宏观环境、竞争环境分析找出嘉汇星海项目的机遇与威胁,通过对内部环境分析找出企业的优势和劣势,运用SWOT分析方法进行分析,确定企业的最优战略.通过对房地产市场顾客的需求特征和消费行为分析,将市场细分并进行准确的产品定位.根据目标顾客和定位,制定出适合于国合嘉汇公司嘉汇星海项目的市场营销的产品、价格、渠道和促销组合策略,以应对激烈的市场竞争.5.学位论文芮筱明上海广电信息产业股份有限公司物业分公司发展战略2009物业管理是我国第三产业中新生的组成部分，目前已被人们公认为是现代化都市的朝阳产业。加人WTO以后至2008年开始的金融危机，使我国物业管理企业和其他社会服务企业一样面临生存和发展的挑战，在金融危机刚发生时，房地产市场基本面较好。但是目前在全球范围内，物业空置率普遍处于上升阶段，对房地产物业的需求在2009年将会持续减弱。当前欧洲各国经济数据大都接近历史低位。亚洲房地产市场的租金和资本价值在过去几年间快速攀升，但现在都已开始放缓，预计这种势头将持续至少12个月。而中国的一线城市写字楼市场潜在供过于求的现象正日益突出，探究市场租金的下跌和空置率增加的根本原因，我们发现是：一、为全球经济环境恶化所累。美国次级债危机引发欧洲、亚洲等国家地区全球性危机，由信贷、房地产到金融领域的流动性紧缩，在就业层面看到的是大规模的裁员和海外拓展计划的终止，反映到办公楼市场的是部分企业扩租续租计划的放弃、企业的破产兼并和外资的撤资。微观层面的零碎数据也证实了我们的看法。二、办公楼市场供求失衡的加剧。受陆家嘴金融区东扩计划和2010年世博效应刺激，部分企业加大对办公楼市场的投资力度，导致办公楼市场的供应量过大，这种供求失衡的局面可能将持续到2012年。从楼盘调研的情况看，由于住宅市场受到国家宏观调控的重点关注，商业和办公成为开发企业竞争的重要领域。可以比较确定的是2008年上海市办公市场的投资比重将继续增加。在商铺市场，由于出现更多较困难的交易条件，再加上多个市场新增供应同时涌入，预计未来市场租金不会出现大幅上扬。商铺市场将继续出现重大结构性调整，处于快速增长中的中国和印度等新兴市场尤其如此。在工业地产市场，由于亚太区各国经济发展疲软以及能源成本偏高导致市场需求放缓，预计短期内工业地产的租金会进一步走低。而企业战略的制定将直接影响到企业的生存、未来的竞争优势和市场地位，因此对物业管理企业的战略分析尤其在现在这个时间段就更具有非常现实的意义和应用价值。本论文着重分析了国内外物业管理的现状及发展趋势，总结了国内外物业管理的特点并详细分析了目前国内物业管理存在的问题及其原因。通过对上海市物业管理市场调查和分析，总结了上海市商务楼、工业创意园区市场的物业管理和发展前景。在依据市场调查研究的基础上，并从公司战略管理的角度出发，通过对物业管理企业宏观环境分析、行业环境分析、竞争环境的结构化分析以及资源和战略能力分析，提出了上海广电信息产业股份有限公司物业分公司的物业管理战略制定与选择的总体框架：并以世邦魏力仕国际物业管理有限公司等公司为实例，通过对公司资源及核心竞争能力的分析、对公司的战略选择及实施提出了建议。本论文重点针对上海广电信息产业股份有限公司物业分公司的物业管理的特点，以物业管理市场分析和战略管理元素模型为基础，提出了物业管理企业制定发展战略的对策与建议。本文的研究成果有一定的商业价值，既可为上海广电信息产业股份有限公司物业分公司的分析市场所借鉴，也可供国内其他物业管理企业制定企业发展战略作参考。6.学位论文周栩房地产市场前营销浅析——永康花园项目的前营销策划2003我国的房地产市场已由原来的卖方市场转变为买房市场，竞争更加激烈。于是，开发商将竞争的焦点都放在了做广告和促销上，大块大块户外广告牌、横幅，众多车身广告、制作精美宣传册、传单、DM宣传品，金额巨大电视、报纸、期刊广告，令人神往的互联网广告、还有办不完的房展会，以及动辄就请知名度极高的名人助兴，或者开发商亲自出马，举办大型的文艺、竞技活动等。开发商对于做广告和促销可谓挥金如土，但是没有“卖像”的物业仍然无人问津。笔者深入分析造成该现象的原因，并通过温江永康花园的前营销策划实践，得出以上现象其本质背后是开发商们忽视了房地产的前营销，在项目开发前没有进行项目的可行性分析。那么，什么是前营销?它在房地产开发中有什么作用?由哪几个步骤组成?……这些问题在本文中得到阐述。第一章是问题的提出。这部分主要就目前我国及成都市房地产市场的发展概况及目前面临的问题作了简单的介绍，并指明这些问题中有很大一部分是由于开发商忽视项目的前营销造成的。第二章概括说明了市场营销理论的观念、营销管理及房地产营销的主要特点，论述了房地产营销与一般营销理论的关系。介绍了房地产市场营销策划的程序和步骤。第三章较为详细地介绍了房地产前营销策划的实施过程和步骤，对前营销重中之重的房地产市场定位进行了探讨。文章指出任何房地产企业都不可能满足整体市场中所有顾客的需求，而必须以一定的市场细分变量为标准归并具有相同需求的消费者群体，形成各种细分市