扬州、仪征、镇江市场简单研究分析(1)

扬州、仪征、镇江市场简单研究分析一、调查任务：在公司领导的组织安排下，本人有幸陪同销售部负责人以及部门同事参加了这次对扬州、仪征、镇江三的楼市考察工作。通过4天的异地楼盘调查工作，在整理出所调查楼盘的相关资料后，尽量对扬州、仪征、镇江三地的房产市场做出特征性的定性认识。二、调查范围江苏省扬州市、仪征市、镇江市、大港新区三、调查楼盘名录扬州：1雍华府●熙圆2蜀景花园3凯运天地4中国●扬州国际珠宝城5中央花园6京华城中城7新港名城花园8莱茵苑9月亮圆10世纪家园镇江：11江南●颐和家园12香江花城13恒美嘉园镇江大港新区：14港南花苑仪征：15一洲家园16镜湖花园17近水楼盘四、调查方法现场考察、现场咨询法五、扬州地区调查内容（一）地理位置及人口情况中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有2400多年的建城史。现辖广陵、维扬区、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口457.19万，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。扬州全市共有36个民族，汉族占总数的98%。少数民族中，回族人口最多，占少数民族人口总数的73%。高邮市菱塘回族乡是江苏省唯一的少数民族乡。扬州全市共有36个民族，汉族占总数的98%。少数民族中，回族人口最多，占少数民族人口总数的73%。高邮市菱塘回族乡是江苏省唯一的少数民族乡。（二）旅游、人文、历史情况：扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多少年来吸引了大量的中外游客。1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线；扬州的穆斯林旅游产品正日渐成为我国穆斯林旅游线的重要组成部分。多年来，扬州市利用名城优势和景观特色，在“古、文、水、绿、秀”上做文章，成功地开发了一大批旅游“新品、名品、精品”，并进一步开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品，此外，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放。（三）旅游业经济指标2001年，扬州旅游业继续保持了较快的发展。接待境外旅游者10.08万人次，同比增长17.96%；创汇4001万美元，同比增长1.69%。接待国内旅游者552万人次，同比增长10.18%;国内旅游收入40.69亿元，同比增长9.21%。旅游总收入44.01亿元,同比增加8.59%。旅游增加值13.50亿元,同比增长20.32%。目前，全市拥有星级涉外饭店36家，各类旅行社50家。（四）、个盘情况（请参考附件1至10）（五）、小结：1、城市性质及城市化程度：扬州属休闲旅游消费型地级城市，根据经济结构以及人口分布可以看出，扬州的主流产业是以旅游、服务业为主体的第三产业，而农业产业与工业产业的发展速度相对国内几个发达城市而言，则显得较为稚嫩，市区人口与农村人口的悬殊程度以及市区内没有五星级酒店等显性因素也同时证明了，扬州的城市化进程仅仅进入初级阶段。2、房地产市场发展格局：一级市场：随着新开发区逐渐的成行成市，土地价格预计将会逐步攀升，而市政府主动出击招商引资的积极态度，也是抬高地价的直接制因。不过城市土地的稀缺性将会要求土地市场甚至商品房以及其他相关市场逐步规范，同时增强行业参与的进入壁垒。二级市场：商品房开发市场目前正处于“市内比增值速度、比设计，而新开发区或郊区比规模环境、比配套”的局面，价格已不在是首要考虑因素，开发商通过各种新型营销手段有意识的引导消费者怎样消费，灌输自己的各种理念（居住、投资、办公），企图逐渐改变固有的生活方式，提倡一种全新的居住概念。从开发体量上来看，也处于500亩与2000亩之间的大盘开发。而值得注意的是几乎所有的开发公司（大、中盘），都选择渠道商运作模式，所以我们发现往往楼盘的硬配置上去了，但是软件（专业队伍、专业管理）却还处于中低水平。3、房屋二手市场：衡量一个房地产市场的主流客户是投资者居多，或者是使用者居多的主要依据是该区域内的二手交易市场的活跃程度。毫无疑问，扬州人没有温州人那么精明算计，故而二手市场的主营业务还是放在住房出租，少量出售上。这也与该城市内常住人口60万左右，而流动人口仅20万左右有关。这种情况导致的直接结果就是买商品房的客户一定是以本市为多，而开发商的项目定位则必须参考这一特点来进行。4、开发公司市场竞争力高层组建方面（1）开发商实力：通过对本次扬州地区调查楼盘开发商的公司性质，列出如下分析表格：（2）开发商专业度：从收集到的楼盘推广资料来看，大多开发商精于融资、以及开发链的控制力上，而对营销、策划则只抓纲不管目，盲目的去聘请一些全国知名甚至国际知名的代理商操刀“练习”，殊不知其后期开发命脉已被他人掌握，每个销售期还必须按时支付佣金，公司的核心架构则仍是空架，还何谈今后的可持续发展？（3）开发商项目开发理念：依托该城市独有的各种旅游风景、历史文化以及特有的建筑风格为，不少开发商除了在“以人为本”的传统概念上，还加入“尊贵=等级、古风雅致等等”的一些自创理念，虽有“做秀”之闲，也算是各显神通、别具一格吧。5、建筑总体布局方面：（1）地块自然优势：该市多公园、多临江、多山水、擅园林制造、专小桥回廊，地势平坦却通过各种手法“打扮”得“半遮半掩、曲径通幽”了。（2）组团式分布，多层或低层呈错列式排列，小高层或高层与临街商业、商业步行街则围合而“种”，形成“从外看气势恢弘，内部则别有洞天”。地块大多依托天然水景、坡地等。（3）路网规划：小区内完全公共道路一般修建2至3条（5—8米），以S型、田型、十字型为主，半公半私道路一般布置在楼栋之间（3米——5米）。6、建筑体（1）立面、山墙设计方面：A中国古典主义复古设计，多以坡屋顶、飘檐、老虎窗为主。以白色、暗灰色为主。B现代主义设计：以“黄、蓝、白、红”点缀立面色调，立面线性感强，而屋顶则仍是采用坡屋顶设计。（2）建筑造型（建筑特色）：整个城市均采用复古主义的低层、低密度建筑。体态轻灵、建筑生动，透出浓厚的旅游与文化历史氛围。（3）主流建筑体：住宅以5至7层多层为主，采用两联体或三联体为一栋，屋顶一般做成复式（阁楼）。别墅以二至三层独栋或双拼、叠加为主。7、小区景观：山石：多采用具有江南园林特色的宣石、黄石、太湖石。以叠、累见长。园林：古典主义以竹、松、榕、桃、柳为主。现代派以棕榈树、椰树、小叶榕、西班牙灌状植被为主。8、户型方面：（1）主流户型：平层式：三室两厅双卫三阳台平方米：150至180平方米跃层式：180平方米三室两厅双卫三阳台小高层：160平方米左右三室两厅双卫三阳台层高：3米9、公建配套方面：除开可经营性商业部分，免费型公用设施还有待增强。10、价格方面：（1）临水、临湖的户型售价高出普通户型500至600元/平方米。（2）付款形式方面：一次性与3层首付（住宅）、5层首付（商业）。（3）多层、跃层最高价：4000元/平方米最低价：2500元/平方米成交客户来源方面：商业价格：5500元至10000元左右/平方米11、管理方面：中、大型楼盘多聘请知名物业管理商进行前期或临时管理。12、商业发展发面：休闲经济的主体特征与外来商业贸易的不发达，与总人口数量相对应，决定该城市未来商业开发需求不旺盛。六、仪征地区调查内容（一）、仪征概况仪征,历史悠久。早在四、五千年前就有人类在这块土地上繁衍生息。在公元前1066-771年西周时期就有了建制。唐宋时已是著名的工商业城市，宋真宗曾下诏在此熔铸四位远祖皇帝的金像，因所铸之像仪容逼真，而得以“真州”、“仪真（征）”地名。这里历来经济发达,人文荟萃,古有“风物淮南第一州”之称。新中国成立以后，特别是中共十一届三中全会以来，仪征这块“宝地”更加风姿娇娆，光彩照人。如今的仪征正以一个新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸。(二)地理位置仪征行政隶属江苏省扬州市，位于江苏省中西部119°02‘-119°22‘,北纬32°14‘-32°36‘之间,地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心，西接南京，东连扬州，南濒长江，与镇江隔江相望，北部与安徽省天长市接壤。长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，与宁通高速公路、沿江高等级公路、宁启铁路共同组成了仪征四通八达的水陆交通网，随着润扬大桥的建成，仪征与上海、南京、扬州、镇江、等大中城市的距离近在咫尺。西气东输、鲁宁输油等两条管道在此过江。仪征地理优势明显，是江苏省五大重点经济发展带之一。（三）基本指标全市总面积903平方公里，辖11个乡、镇，7个场圃，现有总人口61万人（注：含非在册常住人中2.2万人）。地势总体呈北高南低之势，地貌多样，南部为长江冲积平原，北部、中部为缓岗丘陵区。这里属北亚热带季风气侯区，雨量充沛，光照充足，气侯温暖，为发展农副业生产提供了很好的自然环境。沿江大片圩区土地肥沃，河网密布，历来是鱼米之乡；丘陵山区宜林宜牧宜副，发展多种经营前景诱人。（四）产业经济改革开放以来，仪征人民抢抓机遇，加快发展，一、二、三产业齐头并进，各项事业协调进步，2003年，全市实现国内生产总值71.5亿元。农业经济在党和国家一系列农村方针、政策指引下取得了显著成效。近几年来市政府在加强农业基础地位，调整优化农业结构，大力发展农业产业化经营等方面取得了积极成果全年粮食产量稳定在31-33万吨,油料产量稳定在0.8-1.0万吨。林牧渔业快速发展,培植了茶、果、桑、中药材、水产、蔬菜等一批农副产品生产基地,形成了一批农副产品加工企业和有一定知名度的产品。兴建和完善了一批交易市场，涌现了一些初具雏型的产业化经营经济组织。工业经济经过“八五”和“九五”的改革发展,已形成一定的规模,综合经济实力明显增强,运行质态得到提高。已初步形成了化纤、汽车、化工等三大支柱20多个行业、130多个产品,门类比较齐全的工业体系。仪征化纤股份有限公司是亚洲最大的化纤原料生产基地，上汽仪征汽车公司是上汽三大整车基地之一，上海汇众汽车公司仪征汽车厂生产的伊斯坦纳面包车在国内有较大的知名度，台资大连化工有限公司、江苏优仕化学有限公司享誉业界，中美合资仪征双环活塞环有限公司是国内最大的活塞环生产基地，飞新荧光灯公司是国内最大的直管型荧光灯生产基地，史福特电器、华澳涂料、韩海汽配、纺织机械、无纺布、钢管、变压器等企业发展势头强劲，产品在国际、国内市场颇具影响。同时还有15个固定资产投资在1000万以上的工业项目在建设或洽谈之中。这里聚集了一批国家大中型企业，如建设安装设计综合性一级企业原核工业部华兴建设公司、全国最大的内河油港南京中转油港，以及担负鲁宁输油管线原油存储、加热加压、装船分输任务的仪征输油站等。（五）经济指标2003年,完成全市国内生产总值71.5亿元、地方国内生产总值50.5亿元，分别增长11.2%和15.5%，人均国内生产总值达到1.2万元；全市财政收入11.12亿元、