政策对上海房地产市场影响分析报告doc10(1)

政策对上海房地产市场影响分析报告伴随政府政策力度的不断加大，政策对房地产市场的影响日益加大。仔细分析政策的影响，规避市场风险，指导房地产开发，意义重大。全文从政策性质出台背景、未来走势、不同分类市场表现分析来全面解读房地产新政对上海楼市的影响。一、近期出台政策回顾随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下：◎2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。◎2005年3约7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》。◎2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。◎2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。◎2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》。◎2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。◎2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。◎2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。◎2005年4月30日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》。相关专题：锵锵三人谈七部委政策2005年成为房地产市场调控的关键年，政府出台政策的密度和强度不断加大。山雨欲来风满楼，伴随政策紧缩，市场开始动摇，长达５年的加速繁荣开始转向，未来市场走向扑朔迷离。二、政策性质和背景分析从性质看，主要分为五个方面的政策类型：（1）土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给），规范土地转让，防止土地囤积。（2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。（3）财政税收政策。包括间接税和直接税，在交易环节和最终环节进行税收调控。（4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给，控制高价房市场供给。（5）市场规范政策。规范市场交易买卖，增强市场透明度，防止暗箱操作和非法行为。从已经推出的这五个方面的政策看，土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策类（即限制市场供给和调节供给结构），而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类（限制市场需求）。从出台政策看，政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。政府的供给调控政策目的是通过结构调节，限制土地投机，增加中低价房市场供给比重，从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实际结果看，初期的土地限制政策适得其反，导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供给政策，效果并不明显。需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，增加投机成本，提高投机门槛，从而降低市场投机，化解市场虚高泡沫，稳定市场。从新出台的政策看，针对投机者和交易环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是以局部调控为主。政策出台顺序分析政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。从政府出台政策顺序看，政府对房地产调控的政策导向顺序为：从出台政策过程看，呈现出以下几个方面的特点：（１）单一调控转向“多拳出击”在去年，政府重点从一级市场调控房地产，控制土地投机和地价，迫使囤积土地的开发商尽快开发，增加市场供给，以期通过这来控制房价，调控需求。但实际上却适得其反，它加速了开发商企业两级分化，大企业的市场控制力增强，进一步增强市场信心。土地供给则限制了房地产供给，导致房价预期进一步上涨。单一的政策调价在市场极度繁荣的形势下，力度有限，往往能够被市场通过各种手段抵消。因此，政府开始转入综合调节，多拳出击。从今年推出的政策看，政府开始从一级、二级、三级市场同时出击，供给、需求综合调控，财政、金融双向结合。（２）政策力度不断加大除了调节的综合性外，政策的力度不断加大，３月１６日的加息，以及后来的首付提高，导致购买者贷款门槛提高，贷款成本增大。而４月３０日七部委联合意见，引发市场剧烈地震，抛盘激增，成交急剧萎缩，资金实力较弱的投机者纷纷动摇。由此看来，政府打压投机的决心越来越强。（３）调节目标越来越明确早期的政策是总体调控，并没有严格区分对不同角色的不同调控。其结果就是正常需求者和投机者、关系国计民生的中低价房和奢侈消费的高价房遭受同等打击。为了保社会和经济稳定，政府不敢采取过大力度的政策，因此，收效甚微。从最近出台的政策看，政府的调节目标开始明晰，针对性大大增强。增加经济适用房和中低价房及其用地的供给，严格限制高价房及其用地，营业税征收就是针对投机者而设计的。后续政策的推出肯定会沿着这个方向继续下去，因此，可以成为结构性紧缩政策。随着调节目标的明确，政策的调节力度大大增强，效果突出。政策出台背景分析伴随一系列力度更强的政策出台，房地产市场开始受到巨大冲击。政府的政策是否会直接导致房地产市场泡沫破灭呢？政府的意图是否也是如此呢？从政府出台政策的过程和内容看，政府在压缩房地产泡沫上的举动是非常小心的。早期，政府在对房地产的态度上，要摆不定，因此，政府缺乏针对性，效果不佳。随着市场扩张越来越大，政府态度才转为明朗。但是，实际上，政府在打压房地产上一直非常谨慎。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，中央已经将稳定房价和房地产市场作为地方政府的一项政治任务，严防价格大起大落。在稳定市场的基础上，使房地产市场平稳回落，即房地产市场的“软着落”，这就是政府的最终目的。打击投机，同时增加中低价房供给，其用意就是如此。因此，政府在出台政策上，会综合考虑政策的影响力度，政府政策影响会是一个逐步释放的过程。调控过度的后果分析在我国房地产行业是一个联系面非常广泛的行业，如果出现房地产的崩溃，后果将是非常严重的。结果体现在如下几个方面：（１）投资需求大幅下滑，政府财政收入急剧减少。房地产投资占据固定资产投资非常高的比重，上海2003年就达到37.8％，近两年持续提高。房地产投资高涨和需求的旺盛，产生巨大的政府收入，政府财政收入对房地产的依赖性非常高，甚至某些城市的建设发展主要资金就来自土地拍卖和房地产税收，上海市某些区50%以上的财政收入都来自房地产。因此，房地产崩溃直接导致投资需求的锐减，引发经济的衰退。政府的财政收入也会大大减少，相关的城市发展、城市建设就会陷入停滞。（２）联系行业面临衰退，大量失业不可避免。房地产的联系效应非常广泛，上至基础产业如能源、建筑、建材、家居装璜，下至金融、媒体等等，设计到国家经济的方方面面，同时房地产带动这些产业发展，吸纳就业也是非常巨大的。如果房地产崩溃，就会引发联系产业的衰退，带来大量失业。（３）银行坏账急剧增加，导致金融风险。房地产行业崩溃最大的风险就是金融风险，房地产严重依赖金融机构的融资，大部分资金都来自于融资贷款，因此，其崩溃将导致金融机构大量坏账的产生，甚至引发金融危机。三、政策走向预测政府出台政策的目的，是向逐渐释放市场泡沫。因此，未来出台政策的类型和力度，要视已出台政策的效果而定。从政策走势看，政府将会把持有和交易环节税收作为政府调控的主要手段，同时辅之以金融紧缩，土地调控继续维持。政府今后可能推出的政策包括以下几个：１．房产税。目前对该税的开征讨论如火如荼，财政部已经明确表示房地产税开征已经成为定局。２．利率再调整。如果现有政策不奏效，继续调息，从而进一步抑制市场需求。３．继续调高首付比例，严格限制第一套住房以外的银行贷款。调高贷款门槛，４．所得税。属于直接税，其功能是减少投机收益，从而抑制投机。５．汇率调整影响。人民币升值已成定局，人民币升值之后会导致以套汇为目的的国际资本撤离我国房地产市场。他们在房地产市场的比重虽然不大，但是其影响力确实非常巨大的，具有很强的示范效应。６．继续加大对中低价房的政策倾斜。政府期望政策效果逐渐体现，而不是相反。由于我国投资过热，同时出口不断增长而引发人民币低估，因此，目前面临着人民币升值和加息双重压力。而这两个政策对经济的影响非常之大，因此，政府不希望这种压力能够逐步释放。对房地产的抑制也是如此。四、市场表现和政策影响分析数年的持续膨胀，上海市房地产市场已经处于高位运营，市场风险不断增大。此时推出的宏观调控政策具有强大的影响力。伴随政策的不断出台，市场行情开始急剧变化，抛盘激增，而成交量急剧减少。但是这并不意味着市场开始陷入衰退，而是过渡膨胀下市场的一种正常调整。从目前抛盘者看，基本都属于纯粹的市场投机客，并没有出现整体抛盘现象。从抛售房子看，大多属于2年以内购买的房子，并且在核心地段的抛盘量增幅不是很大，抛盘主要集中在地段较差的区域。价格变化出现差异化。市场价格整体下滑，但是不同地段的差异很大。地段比较好住宅下跌幅度不大，甚至没有下跌，如中凯城市之光；而地段较差，居住条件较差地段的住宅价格出现较大幅度的下跌，如世纪公园区域的住宅。1、对住宅市场的影响由于目前出台的政策主要针对住宅市场，因此其市场反应也比较明显。但是从已经出台的政策和其走势，结合上海市场的特点，我们总结的影响主要如下：（１）去化速度将会下降。狂热投机潮退去后，市场回归理性，买房开始慎重，导致去化速度减慢。（２）投机群两级分化。低质量投机者将被挤出市场，而实力强、投资能力强的投机者仍然会留在市场，并有短期投资转向长期投资。（３）投资需求和自住需求保持稳步增长。短期内由于市场抛盘，出现一定的观望，但是总体仍然会保持增长趋势。（４）产品需求出现两级分化，品质要求大大提高。一些依托大势而发展起来的区域，投机需求比重非常大，这些区域将面临很大困难；而本身处于很好地段、环境好的项目仍然会有需求。同时，不注重品质的项目将难以销售，而高品质项目仍然畅销。（５）长期市场信心仍然存在。上海居住条件仍然较落后，改善需求和新增需求空间都很大。（６）政策影响力会在一个相对柔性的过程中释放。2、对写字楼市场的影响（１）市场保持稳定增长的势头，政策影响不大。经济前景决定写字楼市场前景，写字楼为企业办公处所。上海经济快速发展，国际化程度日益提高，成为国内外企业进驻的重点，因此，未来写字楼需求空间非常大。从政府政策看，其着眼点主要为住宅，对写字楼的紧缩政策并不明显。（２）开发风险来自开发商自身。整体市场下滑导致开发商破产，从而导致写字楼开发风险。3、对商铺市场的影响（１）政策对商铺市场的打压并不明显。（２）传统商业的改造引发的需求增长空间很大。（３）由于商铺投资回报不确定性大，在大势不利的情况下，商铺投资性购买需求会出现下降，出租主导型开发模式将越来越成为商业开发的主流模式。基本结论市场进入角力期，后期的回落调整不可避免。这是促进市场回归健康发展，具有积极意义。投机需求开始被挤压，短期内市场将出现一定下跌，中长期保持平稳。项目市场差异化扩大，不同区域、不同品质的项目将面临不同的市场命运。投机下滑，自住需求开始抬头，投资由短期转向中长期。现阶段的项目投资要慎重、理性，需仔细分析项目的最终真实需求空间。在今后几年，只要是房子就能卖出的情况将不复存在，必须仔细甄选项目，具有实际需求支撑的项目仍然值得投资。作者:谢飞为