新政研究系列之七]加息对房地产市场的影响分析

深圳世联地产顾问股份有限公司集团市场研究部世联新政研究系列之七加息对房地产市场的影响分析21/10/2010特别声明本报告仅作提供资料之用，客户幵不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。背景：本次加息出台的背景1分析：加息影响楼市的逻辑2解读：本次加息的楼市影响3建议：本次加息的应对策略41背景：本次加息出台的背景•央行的货币政策操作工具，主要包括法定存款准备金率、存贷款利率和公开市场操作。•加息，即通过利率手段影响资金借贷成本、调节市场中的货币供应量。在欧美等发达国家经济，利率是调控经济的重要货币政策工具。由于我国经济对利率具有较大的弹性，因此加息对各行业的影响也比较复杂。•改变当前的负利率局面•应对货币供应增速过快•应对价格上行压力包括资产和消费品价格•稳定市场的通胀预期目的影响股市物价楼市加息的作用诠释加息的背景解读人民币升值预期当前面临的问题：•热钱流入规模加大•出口企业面临生存问题•…本次加息的两大经济背景通胀预期当前面临的问题：•消费品价格持续上涨•资产价格居高不下•…当前国内面临巨大的人民币升值压力，急需放缓节奏以避免经济出现大起大落人民币升值预期使热钱加快流入：2010年7、8、9月新增外汇占款分别为1709.51、2430、2896亿元。背景：今年6月19日进一步推进人民币汇率形成机制改革的政策，强化了人民币升值预期发达经济体推行宽松的货币政策，吸引国际热钱流入。背景：美元贬值预期人民币升值已事关国内物价稳定、大量企业的生死存亡和就业问题，面临空前的升值压力。人民币升值幅度已达到出口企业能承受的极限。背景：目前已升值2.8%，已临近大部分企业3%的利润率水平加息有助于缓解人民币延续升值预期加息和人民币升值对国内经济都具有紧缩作用，加息以后，为避免两种政策对经济造成的叠加效应，因此，会相对缓解人民币延续升值的预期。加息的背景解读人民币升值预期当前面临的问题：•热钱流入规模加大•出口企业面临生存问题•…本次加息的两大经济背景通胀预期当前面临的问题：•消费品价格持续上涨•资产价格居高不下•…消费者物价指数呈现持续上升态势，控制通胀预期的重要性提升上一轮加息周期2010年09月物价上涨生活压力增大加息可通过收紧流动性，减少流通中的货币、达到控制物价上涨的效果。数据来源：中财网房价持续高位、加上负利率的刺激，大量资金涌入楼市，使楼市高烧难退2010年1-9月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况房价上涨，保值增值资金流入楼市实际利率为负、钱存银行越来越不值钱9095100105110115120201001201002201003201004201005201006201007201008201009同比涨幅环比涨幅加息可增加增加购房成本，从而减少投资和投机等购房需求，使房价上涨的势头有所抑制。数据来源：国家统计局流动性过剩推动了新一轮的股市上涨行情，成交活跃成交活跃这一轮上涨行情发生在信贷投放快速扩张的时期，股市上涨的背后是过量的货币供应图上证指数月k线图股市上涨-食品等与居民生活息息相关的物价上涨，生活成本负担加重-流动性过剩、物价上涨预期增强资金推动型的通胀预期加强，加息的有效性在于通过收紧流动性、控制通胀房价处于高位消费品价格上涨-负利率使保证增值型需求进入楼市-房价居高难下-股市交投活跃-流动性过剩推动行情上涨今年以来政府通过公开市场操作、多次调高存款准备金率等手段，收缩流动性，有关加息的预期由来已久央行宣布自2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率，上调后存款准备金率为16%。2010年2月25日起，再次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，上调后存款准备金率为16.5%。2010年5月2日，央行宣布自2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调,维持原来的13.5%。2010年10月央行对四大国有银行及招商、民生两家股份制银行采取的差额准备金率政策,将其存款准备金率提高50个基点,调整后大行存款准备金率为17.5%.多频次调高存款准备金率，实际表明中国已进入加息周期2010年1月8日-发行150亿元3年期央票。这是自2008年6月26日以来，央行首度发行3年期央票。相隔近2年后重启3年期央票，释放流动性收紧信号2010年4月8日随着宏观经济显现企稳态势，“保增长”的担忧有所消退，为“防通胀”留下操作空间•外贸形势好于预期：1至6月中国进出口总值13548.8亿美元，同比增长43.1%。“保增长”与“防通胀”中，后者的重要性提升•投资增速保持平稳：2010年1-8月，全国城镇固定资产投资增速同比增长24.8%。•GDP增势企稳：2010年上半年增速达11.1%。相关背景资料：2009年12月中央经济工作会议对货币政策的相关表述为：货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。可以看出虽明确2010年货币政策总基调不变，但同时也彰显了政策的弹性空间。十七届五中全会刚刚定调十二五发展方向，宣告政策导向将由危机处理转向以围绕结构调整为核心•十二五转变经济发展方式•转方式•调结构•科学发展•消费、投资、出口新发展阶段的核心使命2分析：加息影响楼市的逻辑加息对楼市影响的逻辑分析加息影响开发商借贷资金成本上升、银行存款利率上升、流动性收紧需求者加快销售回笼资金主动跟进首套需求改善需求保值型需求购买力较弱的暂时观望购买力较强、初期受影响小初期受影响较小价量平稳跌多次加息后通常要到加息周期的后期，房价开始明显下降加息初期•单纯从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系放生改变、降低房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。初期对不同档次物业影响会有不同024681012141619911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007年200820092010.1-9从理论分析和以往加息所产生的影响来看，加息对房价的影响，更多的体现在渐进加息的过程中1993年:经济增速达到该轮经济周期的顶峰，加息1次，抑制过热。2004年-2007年:经济进入新一轮上升周期，投资出现过热趋势，为使经济降温，加息周期长达4年，连续加息10次。新一轮经济周期的开始本次加息距离上次（2007.12.21）加息时间间隔34个月•加息通常是小幅渐进的，虽然加息开始阶段市场对是否开启加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确立，房价也将可能持续下跌。因此，在加息初期，开发商应提前做好两手准备，应对持续加息。•加息周期中通常会采用组合货币政策工具，通过发行央票等公开市场操作、调整法定存款准备金率等方式持续收紧流动性，对楼市的影响将持续体现。图历年全国GDP增速变动情况数据来源：国家统计局2007.3.182007.5.192007.7.212007.8.22一年期存款基准利率均上调0.27%；贷款上调0.18%。活期上调9基点，1年存贷款上调27基点，1－5年上调27基点，5年以上上调18基点。一年期存款基准利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.18个百分点。2007.9.152007.12.20一年期存款基准利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.27个百分点。上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。一年期存款基准利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.27个百分点上次加息频次和幅度回顾3解读：本次加息的楼市影响对开发商的影响融资成本现金流心理预期影响分析对购房者的影响购房成本机会成本心理预期开发商影响1：银行资金在开发商资金来源中占比约55%，加息和调控对开发商资金状况影响较为显著51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%050001000015000200002500030000二月三月四月五月六月七月八月金额比例53%54%55%56%57%58%59%60%0500010000150002000025000二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月金额比例48%50%52%54%56%58%60%2006年2007年2008年2009年2010年近年来源于银行的金额所占比例的变化2007年开发商来源于银行的金额和所占比例2010年开发商来源于银行的金额和所占比例刺激政策，信贷投放调控楼市，信贷收紧•从占比来看，银行资金依然是开发商主要的资金来源渠道。加息的出台，使的开发商银行贷款的成本增加。•限购令加上加息的影响，市场需求将进一步下滑，银行资金来源中，预付款金额将减少，将加剧开发商的资金紧张程度。数据来源：世联数据平台企业名称销售金额(亿元)金额同比销售面积(万平米)面积同比销售均价(元/平米)均价同比2010销售金额目标(亿元)完成率(75%)万科集团69262%58833%1176922%80087%保利地产40530%48530%83510%60068%中海外39936%3561%1120835%50080%恒大地产37555%59732%628118%40094%绿地集团36768%45521%806639%——绿城中国32616%167-10%1952128%67049%富力地产21721%175-4%1240026%30072%碧桂园215122%40071%537530%30072%龙湖集团18031%129-21%1395367%24873%雅居乐17075%17035%1000029%24569%世茂房地产163-3%133-30%1225638%30054%中信地产15572%13060%119237%——金地集团1507%1314%114503%21071%华润置地134-19%139-17%9640-2%——远洋地产13021%107-6%1215029%——融侨金辉集团12232%128-17%953159%——世纪金源12011%233-25%515048%——2010年前三季度中国大型房地产企业销售情况开发商影响1：部分开发商未完成预期销售目标，银行回款减少可能会增加资金压力开发商影响2：从外资占开发商资金来源的比例来看，因加息而可能引发的热钱流入对开发商的作用并不大0.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.70%0.80%0.90%050100150200250300350400二月三月四月五月六月七月八月金额比例2010年开发商来源于外资的资金额和所占比例1.64%1.66%1.68%1.70%1.72%1.74%1.76%1.78%1.80%1.82%0100200300400500600700二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月金额比例2007年开发商来源于外资的金额和所占比例0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%1.80%2006年2007年2008年2009年2010年近年来开发商源于外资的金额所占比例的变化递减趋势•开发商资金来源中外资所占的比例十分小，而且呈现逐年递减的的趋势，因此加息所造成的热钱涌入，对缓解开发商资金状况的作用微乎其微。融资前景堪忧开发商影响3：信托、资本市场、银行贷款等融资渠道目前均受制于政策调控，加上加息的影响，房企融资前景堪忧渠道一：银行开发贷款渠道二：信托方式融资渠道三：资本市场融资银行多次紧缩开发贷款银监会：严格执行宏观调控遏制房地产投机