汇鑫滨江33号地块市场分析

汇鑫滨江33号地块分析1市场分析篇产品分析篇客户分析篇营销建议篇目录2341杭州城市规划杭州城市格局杭州城市综合杭州房产市场发展滨江区域市场发展杭州市场城市规划浦沿地区市场发展市场分析篇杭州交通网络发达，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。铁路城站和东站两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线。每天有116趟旅客列车进出。公路杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路和104、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。航空萧山国际机场，距市中心27公里。水运京杭大运河贯通北京和杭州杭州位于中国东南沿海，浙江省北部，钱塘江下游北岸，京杭大运河南端。浙江省省会，全省政治、经济、科教文化中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。1市场分析杭州城市综述经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的政治、经济、文化中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，力争把杭州建成经济繁荣、科教发达、文化昌盛、环境优美、社会文明、生活富裕的现代化国际风景旅游城市。近期：2001-2005年中期：2006-2010年远期：2011-2020年远景：展望到2050年左右规划期限城市发展目标城市规模人口规模：2005年430万2020年530万市区总人口2005年313万2020年445万市区城市人口2005年城市建设用地为290.39平方千米，人均92.77平方米其中：中心城区为256.53平方千米，人均90.33平方米；2020年城市建设用地为453.00平方千米，人均101.80平方米其中：中心城区为369.92平方千米，人均99.98平方米。用地规模：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市发展方向1市场分析杭州城市综述1市场分析杭州城市格局城市布局形态一主三副：主城；江南城、临平城、下沙城六大组团：塘栖组团、良渚组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团双心双轴双心：湖滨、武林广场地区——旅游商业文化服务中心临江地区——钱江北岸城市新中心、钱江南岸远景城市商务中心双轴：东西向以钱塘江为轴线的城市生态带南北向以主城——江南城为轴线的城市发展轴城镇规模与布局结构杭州城市化进程全面升级1市场分析杭州小结一2002年，杭州从全国省会级面积最小的城市，一跃成为长三角第二大都市，城市建设进入完全的主动发展期。跨江大桥、江底隧道、地下铁、绕城环路、沿江大道，钱江新城……一系列大型公建项目启动，有利诠释了“钱塘江时代“的到来。文一路延伸段、冠山隧道、城北道路改造……，道路交通等基础设施的改善，大大提升了近郊板块的可居价值，也改变了杭州人小城市主义的居住观。大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里距离。对杭州周边地区的房产行业发展起到了很大的带动作用。城市化进程的加快以及大量外来人口的进入不但为杭州的经济发展注入了活力，而且为杭州房地产市场的高速发展提供了基础。“一主三副、六组团”的布局结构及“南拓、北调、东扩、西优”的城市发展战略为板块房地产市场的发展创造了有利条件。“省会情结”，成为城市发展驱动力1市场分析杭州小结二稀缺的山水资源，厚重的历史传承，创意的文化背景，强大的民间资本。————杭州的省会影响力，远远超越于其他省会城市；独特的城市尺度，动静即在转瞬间，城市魅力也大抵在于此；杭州是浙江的骄傲，浙江人大都以在杭州拥有一套房产为荣，给子女、养老、赡养或投资；同时，杭州新近提出的“休闲文化创意产业之都”的城市功能定位，传统的观光旅游将逐步过渡至文化休闲旅游，杭州的影响力将根本性扩大。杭州市场城市规划1杭州房地产板块08年房地产综述杭州房地产运行未来市场发展状况杭州房产市场发展滨江区域市场发展浦沿地区市场发展市场分析篇自01年开始稳定增长，03年增幅达到最高。04和05年受国家整体宏观调控影响，固定资产投资迅速降温。固定资产投资1市场分析杭州房地产运行房地产开发投资近五年稳定增长。受宏观调控影响，增幅呈下滑之势。06年后有明显真快之势，可以预见近期开发投资形式加剧杭州房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重逐年增加。05年后均在接近30%浮动。（数据来源：2002—2007年杭州统计年鉴《杭州市2007年国民经济和社会发展统计公报》）商品房销售面积稳步增加。05年虽受宏观调控影响，但总体销售面积增幅依然达到了16.5%的高位，07年更是放巨量快速上涨原因：杭州预售政策杭州楼市保持旺销导致开发商热情高涨商品房施工面积迅速飙升。年增幅保持在30%左右,05年达到高峰38%,06年后有放缓趋势。房地产供销1市场分析杭州房地产运行商品房竣工面积年均增长100万平方米左右，06年出现拐点，07年继续高歌猛进。施工面积与竣工面积差距加大，杭州房企盘子铺得过大（数据来源：2002—2007年杭州统计年鉴《杭州市2007年国民经济和社会发展统计公报》）城镇规模与布局结构1市场分析杭州房地产发展板块江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成。是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。规划城市人口105万人，城市建设用地102.24平方千米。下沙城：由下沙、九堡、乔司镇组成。以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区。规划城市人口50万人。临平城：由临平城区、星桥、运河镇等组成。以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。规划城市人口40万人，城市建设用地47.20平方千米。临浦组团：由临浦、义桥、戴村镇组成。城市南部未来高新技术产业发展的主要基地。北部为居住生活区，南部为高新科技园区。规划城市人口14万人。瓜沥组团：由瓜沥、衙前、坎山镇组成。城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。北部为工业区和物流园区，南部为居住生活区。规划城市人口15万人。义蓬组团：由义蓬、南阳、河庄、新湾镇组成。城市东部大型综合性工业发展基地（江东工业区）。东部和东南部为工业区，西部和西南部为居住生活区，北部和东部临江地区为生态旅游区。规划城市人口8万人，远景控制在40万人左右余杭组团由余杭、闲林镇和仓前镇南部组成，城市西部的近郊住宅区和高教科研基地。西部为居住生活区，南部为休闲度假别墅区，东部为教育科研区。规划城市人口18万人。塘栖组团由塘栖、仁和镇组成。省级历史文化保护区，城市北部的休闲旅游观光基地和临平工业区的配套服务基地。规划城市人口10万人。良渚组团由良渚、瓶窑镇组成。城市西北部以良渚文化和生态农业为主题的文化休闲旅游基地。北部为良渚遗址保护区，西部、东南部为居住生活区，西南为生态农业旅游区。规划城市人口10万人。2007年以来杭州主城区一手住宅成交价量走势图整个上半年，杭州主城累计成交住宅10247套。与去年同期相比，跌幅达41.8%，基本回到06年水平。2008年上半年杭州主城区一手住宅成交明细图08年上半年主城区成交均价一直处在14000元/平米的高位运行。统计结果显示，08年上半年，主城区的一手住宅成交均价为14245元/平米。与去年同期相比，涨幅高达43%，但值得引起注意的是，住宅均价一直居高不下，但与去年同期相比，月度走势已无明显上升趋势，统计说明，在低迷的市场行情下，开发商在价格策略上已日趋审慎。1市场分析08杭州房市综述成交持续低迷，价格高位运行。但无强硬起势，个案两级分化2008年上半年杭州主城区一手住宅成交明细图？杭州2008年新增量与存量齐升，未来竞争激烈1市场分析08房市综述2008年上半年，据统计新推住宅房源面积约200—300万平米，下半年预计推出住宅房源面积约400—500万平米间，全年住宅新增供应总量预计超出700万平米。2008年下半年，据统计杭州市场住宅可售套数约33000套，存量面积约432万平米。与去年同期相比，去年同期可售套数约18000套，存量面积约258万平米。08年下半年—09年全年，城东、城北、三墩将成为主力供应区域，其中下沙与九堡板块将是供应大户开发企业先期捂盘、观望政策、奥运预期及年底资金缺口等诸多因素，均使下半年供应量骤增充满想象空间。集中放量1市场分析08房市综述供求结构：受07年土地出让高峰影响，08年下半年主城区新增供应量将有较大幅度上涨，同时，受土地清偿等相关政策的影响，将迫使原存量地块尽早入市。土地供应状况供求关系：受07年底市场观望气氛加剧和供应高峰影响，08年上半年主城区销售状况明显放缓，新增存量逐月抬高。同时，未来9-10月预售楼盘售种种因素影响也将，粉墨登场，可以讲，未来半年是杭州楼市的百家争鸣期，将有众多楼盘开卖。住宅存量状况两极分化现象出现1市场分析杭州房地产小结在总体成交低迷的同时，绿城蔚蓝公寓，万科金色城品，天阳上河，乃至近期开盘的万象城悦府等个案楼盘却依然延续了去年年中的热销效应。其中，金色城品甚至在开盘当天就宣告售罄。研究认为，这些楼盘的逆市上扬，并非是预示市场转暖的信号，而是预示着一个两极分化时代的到来：高品质，高性价比的楼盘将继续受到市场追捧，而品质一般，定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰。真正的压力将在年底前后出现1市场分析杭州房地产小结传统的销售旺季“金九银十”，众多开发企业意图抢占这波行情，尽早去化存量，回笼资金，因而9、10月份，将是推盘密集阶段，房价大幅下降难度较大。但受年底银行贷款到期、工程款结算等资金需求等因素影响，同时，2008年行业整体销售状况极度不佳，开发企业资金链将面临生死压力，资金缺口巨大，采取大幅降价回笼资金的现象将集中凸现，年底与春节前后阶段，将是房价的低谷阶段。同时，较多开发企业受土地清偿、09年度项目贷款等因素影响，将迫使其启动后期项目，亦将强化市场观望的强大预期。但受今年的资金压力困扰，大部分开发企业也可能被迫减缓开发节奏，转而加速现有产品的销售周转，2009年后继供应将减少，从而缓解市场供大于求的压力。杭州市场城市规划滨江房地产板块滨江房地产格局08年滨江房地产滨江整体综述滨江区域市场发展杭州房地产市场发展项目周边市场发展1市场分析篇1990年成立杭州高新技术产业开发区。1991年国务院正式批准为国家级高新区。1996年经国务院批准成立滨江区。高新开发区（滨江）总面积为85.64平方公里。其中江南区块73平方公里，辖西兴、长河、浦沿三个街道，是杭州未来的城市副中心和科技城。通常所指的滨江区，即高新开发区中的江南区块。1市场分析滨江整体综述杭州政府最新的城市规划，提出了未来30年内沿江打造十个新城的宏伟蓝图。其中有六个新城座落于钱江南岸。根据目前规划，钱江南岸已有一大批省级、市级重点工程开工，包括地铁1号线、2号线，地铁二期的前期准备，杭州机场二期，之江、九堡大桥的开工，奥体中心建设等。预示着滨江”节点性“时刻的到来。1市场分析滨江整体综述滨江规划前景喜人，项目集中度最高，与主城对接最成熟的板块。滨江的辐射力已经影响到了萧山、湘湖、闻堰义桥等板块的价格走势和成熟度，使得滨江有了更宽泛的“大滨江”概念。滨江和钱江新城仍还存在明显的价格级差，前途不可限量。滨江高教园区滨江高新区萧山本案1市场分析滨江整体综述滨江区商业规划主要分为三大块：三大商圈、五个特色街区和十大规划商业项目。213星光大道商圈即以星光大道商业步行街和集团总部楼群、沿江景观带及周边高档住宅区为基础，以商业步行街大型百货店、超市为主体，鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业，将购物与沿江景观旅游结合起来，打造一个成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。公建中心商圈即在软件园周边、公建中心区块引入学校、银行、金融、保险及中介等服务性企业，利用较丰富的工业旅游资源，如UT斯达康、东方通信