物业经营管理__范宝芬(第5章房地产市场分析)XXXX-08

第五章房地产市场与市场分析范宝芬考试大纲：考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。考试大纲：掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。本章考试知识要点：1.房地产市场的构成及影响其转变的因素2.房地产市场结构的构成3.房地产供给的主要指标4.房地产市场的特性与功能5.房地产市场分析的内容6.物业管理规划及制定的基本原则7.物业管理计划的分类8.编制物业经营管理计划的基础工作内容9.物业管理计划的主要内容第一节房地产市场概述一、房地产市场概述房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。二、房地产市场的运行环境（了解）房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。包括：社会环境政治环境经济环境金融环境法制环境技术环境资源环境国际环境。（l）影响房地产市场发展的社会经济因素社会因素经济因素（2）影响房地产市场转变的社会经济困素金融业发展信息技术水平生产和工作方式的转变人文环境的变化自然环境的变化政治制度的变迁三、房地产市场的影响因素（了解）一、房地产市场的需求（一）市场需求的一般含义（二）影响商品住宅需求的条件1.收入的变化2.其他商品的价格变化3.对未来的预期4.政府政策的变化第二节房地产市场的供求关系第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求规律：在其他条件不变情况下，商品（服务）的需求量与价格成逆相关关系。如图。需求（Demand）：即有效需求，消费者在每价格水平上愿意并且能够购买的商品和服务的数量。PQD影响房地产需求的其他因素：1.消费者收入的变化收入增加导致对任意价格水平的房地产需求增加——需求曲线右移E0D0PQP0Q0Q1D1E12、其他相关商品价格的变化替代品：功能上互相替代，如：买房、租房；高层、小高层、多层。互补品：功能上互补，如：住宅与物业服务；汽车与车位。替代品价格变化的影响多层住宅价格升高，消费者转而购买高层住宅，促使高层住宅的需求增加结论：对考察对象而言，其替代品价格升高，需求减少，从而导致其本身需求增加，反之，需求减少。即替代品间需求呈反向关系。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲线向右平移互补品价格变化的影响住宅价格大幅升高，抑制消费者需求结论：对考察对象而言，其互补品价格升高，需求减少，其本身需求也减少，反之，需求增加。即互补品间需求呈正向关系。Q1D1E1D0PQP0Q0E0需求曲线向右左平移3、对未来的预期消费者预期未来收入增加、利率下降、房地产价格增加，则会增加现时消费，从而使商品房需求增加。反之，则相反。预期价格升高（无论这种预期是否科学合理），会增加现时消费，从而推高房地产价格——这种现象称为：预期的自我实现。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲线向右平移4、政府政策的变化非普通商品（高档住宅如公寓、别墅等）住宅契税税率上调，会抑制其需求；央行提高还贷利率，则会增加购房人经济负担，则会延迟住房需求；二、房地产市场的供给（一）市场供给的一般含义（二）影响商品住宅供给的条件1.房地产开发成本2.政府政策的变化3.对未来的预期二、房地产市场的供给供给（Supply）：开发商在每一价格水平下愿意并且能够向市场提供商品或服务的数量。供给规律：其他条件不变时，商品（服务）的供给与价格成正相关关系。PQS影响房地产供给的因素：1、开发成本成本因素：地价、建筑材料、人力成本、贷款利率等PQS0S1成本增加，使房地产商品供给减少，供给曲线左移；反之右移。供给曲线左移2、政府政策变化开征新税、提高税率，如：土地增值税通过招拍挂的方式，提高土地出让金提高资本金比例，提高房地产开发的门槛提高贷款利率以上方面，都直接或间接增加了开发成本，从而推动总供给左移，即在任何价格水平下，房地产供给量均减少。供给曲线左移3、开发商对未来的预期预期未来房价上升（如滨海新区开发、上海世博会等影响），则会囤积土地或房地产，减少现时供应，从而提高现时房价——预期的自我实现。PS0S1QD1D0供求双方都预期未来房价上升，一方消费前移，需求曲线右移；另一方压缩供给，供给曲线左移，则短期内房价飙升，而这恰恰加速实现预期。（一）房地产市场运作机制的决定因素1.国家的经济体制2.价格机制（二）价格机制对市场供求关系的调节作用1.价格与供求量的关系2.均衡价格3.稳定均衡与非稳定均衡4.供求弹性三、房地产市场的机制房地产均衡价格一、房地产市场结构1.总量结构2.区域结构3.产品结构4.供求结构5.投资结构第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构（熟悉）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差异与平衡。一、房地产市场结构（熟悉）区域结构：不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。产品结构：考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。一、房地产市场结构（熟悉）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。一、房地产市场结构（熟悉）投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。二、房地产市场细分（熟悉）（一）按地域划分（二）按房地产用途划分（三）按存量增量划分（四）按交易形式划分（五）按目标市场划分二、房地产市场细分（熟悉）按地域划分：全国房地产市场天津房地产市场天津市南开区房地产市场房地产用途划分居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)即收益性物业市场工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场)特殊物业市场土地市场二、房地产市场细分（熟悉）按照交易形式划分土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地使用权租赁市场房地产买卖（转让）市场房地产租赁市场房地产抵押市场房地产保险市场按照存量增量划分房地产一级市场(土地使用权出让市场)房地产二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)房地产三级市场(存量房地产交易市场)一级土地市场和二级土地市场一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)。二、房地产市场细分（熟悉）——按目标市场细分：低档居住物业中档居住物业高档居住物业甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼三、房地产市场指标（了解）供给指标需求指标市场交易指标5.厂区、厂址和环境的选择三、房地产市场指标（了解）（一）供给指标——存量、新竣工量、灭失量、控制率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。（二）需求指标——国内生产总值、人口数、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇失业登记率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。（三）市场交易指标——销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、房地产租金。供给指标(1)存量(St)报告期存量=上期存量+报告期新竣工量－报告期灭失量可按物业类型分别统计(2)新竣工量(NC)(3)灭失量(Ｓt)供给指标（4）空置量(VCt)报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑；房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。供给指标（5）空置率(VRt)指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt／St；可以按照不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率。供给指标（6）可供租售量指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。供给指标(7)房屋施工面积(8)房屋新开工面(9)平均建设周期平均建设周期＝房屋施工面积／新竣工面积(10)竣工房屋价值需求指标(1)国内生产总值(GDP)(2)人口数指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口(3)城市家庭人口居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。需求指标(4)就业人员数量指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况。(5)就业分布指按产业或职业分类的就业人员分布状况。需求指标(6)城镇登记失业率指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员(扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员)、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。需求指标(7)城市家庭可支配收入指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收人。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。需求指标(8)城市家庭总支出指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。(9)房屋空间使用数量指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。需求指标(10)商品零售价格指数是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。(11)城市居民消费价格指数CPI是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。市场交易指标(1)销售量(HSt)指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计市场交易指标（2）出租量(HRt)指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。市场交易指标(3)吸纳量(AVt)指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。(4)吸纳率(ARt)指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。市场交易指标(5)吸纳周期(APt)指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，吸纳周期=1/吸纳率的倒数可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期市场交易指标(6)预售面积指报告期末仍