第4章不动产投资市场分析

2019/10/16主讲人：李军峰1第4章不动产投资市场分析4.1不动产市场结构与运行规律4.2不动产投资市场定位与市场调查4.3不动产投资市场分析2019/10/16主讲人：李军峰24.1不动产市场结构与运行规律4.1.1不动产市场概述1.不动产市场的概念不动产市场是从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。（1）房产市场通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移的房产市场。租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实现产权关系部分转移的房产市场。2019/10/16主讲人：李军峰3（2）地产市场地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场又可以分为三级市场。①土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。②土地二级市场。是指土地或不动产开发市场，是不动产开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土地有条件地转让给其他使用者。③土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。2019/10/16主讲人：李军峰42.不动产市场的特点不动产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。（1）市场信息不充分市场信息主要包括:供求信息、产品信息等。由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不动产投资规模巨大，不动产市场具有高度的垄断性，从而导致不动产市场信息在供给主体间的竞争不充分、不广泛。2019/10/16主讲人：李军峰5（2）市场区域性强表现为:不同地区市场发育和完善程度千差万别;同一类型产品地域价差大;市场供求圈小，市场辐射功能弱等。（3）市场对商品短期供求变化反映不灵敏房地产商品生产投资大、周期长。当市场上出现某种房地产商品供大于求时，由于你已经投人了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设，因为一旦停建，将造成更大的损失。（4）市场垄断与竞争并存房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国城市土地属于国家，土地使用权出让由国家垄断经营。其出让方只有国家一方，但需求方可能较多，需求各方就要通过竞争方式取得土地使用权。2019/10/16主讲人：李军峰63.不动产投资的市场参与者不动产的开发建设过程、交易过程和使用过程内的每一项工作或活动都是由一系列不同的参与者来分别完成的。（1）土地所有者或当前的使用者在我国，土地属于公有，国家或集体是土地的所有者，政府垄断国有土地使用权出让市场。另外，土地的当前使用者也对有关土地交易有着至关重要的影响。2019/10/16主讲人：李军峰7（2）开发商小型不动产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着资本规模的扩大，这些开发商逐渐成为物业的拥有者或投资者，通过资本固化向中型、大型开发商过渡。（3）政府及政府机构从投资一开始，就不断和有关机构，如土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、不动产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、市政设施和配套设施使用许可、销售许可证和不动产产权证书等。2019/10/16主讲人：李军峰8（4）金融机构不动产开发过程中需要两类资金，一类是用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”，另一类是项目建成后用于支持置业投资者购买不动产的长期资金或“抵押贷款”。（5）建筑承包商承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。2019/10/16主讲人：李军峰9（6）专业顾问专业人员包括：规划师、建筑师、工程师、会计师、造价工程师、不动产估价师、经济师及物业代理、律师等。（7）消费者或买家每一个人和机构都是不动产市场上现实的或潜在的消费者。对投资者而言，其获取预期收益的大小，往往取决于消费者愿意支付的价格水平。2019/10/16主讲人：李军峰104.不动产市场运行环境及其影响因素不动产市场的运行环境是指把不动产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。（1）社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。2019/10/16主讲人：李军峰11（2）经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。（3）政治因素政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。(4)金融环境指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。(5)房地产法律制度环境指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。2019/10/16主讲人：李军峰12(6)技术环境指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。(7)资源环境指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。(8)国际环境指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。2019/10/16主讲人：李军峰134.1.2不动产市场的结构与运行机制1.不动产市场结构（1）总量结构从不动产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察不动产供求之间的总量平衡。（2）区域结构考察不同区域或城市之间，不动产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。2019/10/16主讲人：李军峰14（3）产品结构考察不动产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。（4）供求结构分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。（5）投资结构2019/10/16主讲人：李军峰152.不动产市场指标（1）供给指标①存量、新竣工量和灭失量存量是指报告期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量；新竣工量是指报告期内新竣工房屋的数量；灭失量是指报告期内由于毁损、拆迁等各种原因灭失掉的部分，这些量的单位为建筑面积或套数。报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量。2019/10/16主讲人：李军峰16②空置量和空置率空置量：报告期末房屋存量中没有被占用的部分,即告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积；空置率：空置量占同期房屋存量的比例。包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。③房屋施工面积和新开工面积房屋施工面积：报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。新开工面积：报告期内新开工建设的房屋面积（以房屋正式开始破土刨槽日期为准）。2019/10/16主讲人：李军峰17④平均建设周期指某种类型的不动产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。⑤竣工房屋价值指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值；作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用。2019/10/16主讲人：李军峰18（2）需求指标国内生产总值，即GAP。人口数：指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。其中，常住人口是指经常居住在这个地区的人口，现有人口是指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。城市家庭人口：居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。就业人员数量：从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员(包括民办教师、宗教职业者、现役军人等)。2019/10/16主讲人：李军峰19城市家庭总支出：除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。城市家庭可支配收入：家庭成员得到可用于最终消费支和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收人。房屋空间使用量：指正在使用中的房屋数量，是确定市场潜在需求的重要指标。2019/10/16主讲人：李军峰20（3）市场交易指标反映市场交易的指标主要有销售量、出租量和预售面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周期，房屋价格指数、不动产价格、不动产租金等。销售量：指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。出租量：指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。吸纳量：指报告期内销售和出租房屋的数量之和。2019/10/16主讲人：李军峰21吸纳率：指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。吸纳周期：指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。预售面积：指报告期末仍未竣工交付使用,但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。房地产价格指数：是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。2019/10/16主讲人：李军峰223.不动产市场的运行机制（1）不动产存量市场的均衡在不动产空间市场上，不动产为家庭和企业提供生活和生产的空间。在不动产资产市场上，不动产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，获取投资收益。①不动产本身的价格水平不动产的价格上升，对其需求就减少；价格下降，需求会增加。对不动产的需求与不动产的价格成反方向变动。2019/10/16主讲人：李军峰23②消费者的财产总量财产总量越大，对不动产的需求越大；反之，财产总量越小，对不动产的需求越小。对不动产的需求与财产总量同方向变动。③其他资产的实际收益其他资产的实际收益高，则对不动产的需求就小；反之，其他资产的实际收益低，则对不动产的需求就大。对不动产的需求与其他资产的实际收益成反方向变动。2019/10/16主讲人：李军峰24④拥有不动产所得到的净实际收益净收益是指拥有不动产得到的总收益及为此所付的总成本之差额。拥有不动产得到的总收益包括房租和资本收益（由于房屋价格上升而引起的住房增值）。拥有不动产的成本包括利息成本、不动产税和折旧。拥有不动产的净收益增加，则不动产需求增加；反之，则住房需求减少。⑤对未来的预期当预期未来的收入会增加时，就会增加现期的不动产需求；相反，就会减少现期需求。2019/10/16主讲人：李军峰25（2）新增不动产供给的决定如图4-1所示，任何一种影响不动产存量需求的因素都会影响不动产的价格P，从而影响新增不动产供给。同时，不动产供给本身的特点也对其产生影响。P0SE0SQP1QQ1PPE1D1（b）新增不动产供给图4-1供需平衡曲线图（a）不动产存量市场2019/10/16主讲人：李军峰26可以把这些因素归纳如下：①不动产的价格水平随着利率下降、财产增多、人口增加