第三章台市办公室市场现况分析

‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity25第三章台北市辦公室市場現況分析第一節台北市總體辦公室市場情形行政院主計處2007年第二季經濟成長率預估為5.07%，創下六季以來的新高點，主因於半導體及光電產業大量投資，使得第二季民間投資成長率躍升至12.46%。行政院主計處上修本年度全年經濟成長率為4.58%,明年成長率為4.18%。2007年第三季因為受到美國次級房貸影響，全球房地產市場陷入一片低迷狀態。各家銀行因為擔心呆帳金額繼續累積開始對於投資人進行貸款放款限制。然而在全球房地產市場一陣哀嚎，商用不動產的交易仍然一枝獨秀。同樣的情形也在台灣上演，光是在2007年第三季，內湖科學園區就達到80億的交易量，其中以新光人壽以總金額50.7億買下明碁位於內湖的兩棟大樓，另外以15億向華固建設買下在建中的廠辦大樓。在台北市內，元大金控以34.28億將所持有的崇聖大樓樓層賣給美國AIG集團，另外新加坡私募基金CITADALE也以52億向美孚建設買下在建大樓。不動產市場的欣欣向榮，加上本季失業率下降至民國90年以來同期最低水準3.88%，令行政院主計處正面樂觀看待景氣，推估第三季經濟成長率為4.47%。截至2007年第三季為止，台北市內已連續八季沒有新增供給釋出。近期內完工的大樓除了元大金控做為總部使用的大樓外，就屬建國南路及民生東路附近的美孚建設大樓。但該大樓以大部分樓層已被全球人壽簽下長達15年的長約，並預計做為台灣總部使用，可見在目前市場供不應求的情況下，只要是品質好的商辦大樓，幾乎都是成為租賃或是投資的標的，使得台北市的辦公室空置率季季下降，而租金呈現穩定的成長。根據國內不動產仲介業者統計，2007年第三季台北市整體辦公大樓平均空置率為10.33%，較上一季下降0.84%，頂級與A級辦公室空置率分別為11.93%及9.47%。‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity26表3-1主要總體經濟指標指標時期數值單位比去年同期增長(%)2006Q35.07－經濟成長率2007Q3(F)4.47%-0.6%2006Aug2.416－五大銀行新承做放款加權平均利率2007Aug2.800%+0.384%2006Aug2603.71－外匯存底2007Aug2013.72億美元+3.84%2006Sep104.73－消費者物價指數(2001年=100)2007Sep106.40－+1.67&2006Sep3.88－失業率2007Sep3.88%0%資料來源：中央銀行、行政院主計處‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity27第二節台北市六大行政區商圈特色及辦公室利用概況一.松山區(一)商圈特色松山區為早期台北市的金融中心，尤其以民生東路與敦化北路所聚集的銀行最多，平均屋齡為20年。本區目前僅有捷運木柵線通過，主要道路為民權東路、民生東路、南京東路及敦化北路。此處銜接內湖科學園區、信義計畫區、中山區及大安區，也因此該區成為通勤族每天必經之區域。2005年台北小巨蛋開幕之後，成為國內外歌手舉行音樂會時的首選，且附近有西華飯店、台北王朝大酒店以及六福皇宮等知名飯店，使得敦北民生商圈一帶仍舊保持一定的辦公室租金水準。(二)辦公室利用概況本區的聚集廠商類型較為複雜，但主要仍可分做三部份：1.民生東路及敦化北路主要聚集產業為金融保險業，如英商渣打銀行(Master)、加拿大楓葉銀行、日商瑞穗銀行、法國巴黎銀行、國際紐約人壽等外商金融保險公司。2.國內外知名藥廠及科技產業，前者如羅氏大藥廠(Roche)、必施妥施貴寶大藥廠(Bristol-MyersSquibb)、葛羅素史克大藥廠(GlaxoSmithKline)，賽諾菲安萬特藥廠(Sanofi-Aventis)；後者則有台塑集團、英代爾(Intel)和輝達香港控股有限公司(nVidia)等。3.顧問服務業，如勤業眾信會計師事務所(Deloitte-Touche)、美商鄧白氏(D&B)、聖島國際專利商標聯合事務所(SaintIsland)、理律法律事務所。二.中山區(一)商圈特色‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity28中山區的面積廣大，北起復興北路、南至中山北路、東至市民大道、西臨內湖路一段。在如此廣大面積中包含許多主要交通幹線，如市民大道高架橋、建國北路高架橋及鄰近中山高速公路堤頂交流道等。本區之大眾交通運輸工具也相當發達，現有捷運淡水線和木柵線，未來還包括捷運新莊線也在本區設有多站。因本區發展甚早，尤其中山北路一帶為日商聚集的重要商圈，因此在本區中有晶華酒店、老爺大酒店及國賓飯店等觀光飯店。尤其以晶華酒店為中心，周遭設有國外知名精品如LV、GUCCI、YSL等旗艦店，是國外觀光人士購買精品的首選，也因為該路段名店林立，使此區的店面租金高於台北市其他行政區許多。(二)辦公室利用概況中山區與松山區類似，皆為早期台北市的商辦大樓聚集區域，本區的大樓平均屋齡達18年。本區主要聚集的產業為傳統產業以及代理貿易業為主，大致可分為三個區域：1.松江路、南京東路三段、長安東路主要聚集產業為旅行社、船務報關行及航空公司，如新加坡航空、菲律賓航空等。2.中山北路主要聚集產業為精品服務業，如香奈兒、PRADA等國外高級精品代理貿易公司。3.復興北路、民生東路及民權東路主要聚集產業為代理貿易業與金融機構分支，如中國人壽、玉山金控、紐約人壽等。。本區商辦大樓主要特色為單層多戶切割。由於傳統產業或代理貿易業所需辦公空間及大樓外觀整體感覺要求上較不嚴苛，也因此在中山區裡普遍而言公設比不高。三.信義區(一)商圈特色信義區是台北市的金融中心，尤其在信義區被劃設成為特定區後，更帶‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity29動其周圍商圈快速發展。台北信義計畫區為目前台北市百貨公司最密集的區域。在該區塊內有台北101、紐約紐約、新光三越A4、A8、A9、A11四館以及信義誠品等大型商場。(二)辦公室利用概況信義區為台北市政府的所在地，也是市政機關聚集的地方。在該行政區內，主要的商業活動為金融保險業為主。該區域當中有許多外商公司總部設立於此，如美商花旗銀行(citibank)、美商友邦集團(AIG)、荷蘭商安泰人壽(ING)等外商金融壽險公司；台灣微軟(Microsoft)、惠普科技(HP)、IBM等國外高科技廠商；台灣萊雅、美商怡佳、統一企業集團等企業總部皆為在本區。本區辦公大樓的特色為標準層和總供給面積皆大，並且在此區域中許多頂級和A級辦公室聚集，如台北國際會議中心(即台北101)、國際貿易大樓、統一國際大樓等高級辦公室皆位於本區。因此成為許多外商公司在台灣設分公司時的首選。四.中正區(一)商圈特色中正區緊鄰萬華區以及大同區，萬華與大同是台北市早期商業活動及住宅聚集的地方，且受限於博愛特區建築高度限制的影響，本區的大樓樓層數多不高，平均約12層左右。由於台北車站為台鐵、捷運淡水線、板南線等大眾交通運輸的交點，因此本區的每天的通勤旅次密集。(二)辦公室利用概況中正區的主要範圍是以台北車站周圍以及總統府周圍的行政區而言。在本區之中除了聚集許多中央政府機關所在地之外，也是台北對外交通的總運站。本區與有台北車站、台北客運總站以及目前興建五鐵共構的雙子星大廈。該區產業特色主要可分為幾部份：1.以台北車站周圍，包含館前路、襄陽路、南陽街為主的補教業。2.以凱達格蘭大道、羅斯福路一二段、中山北路為主中央政府所在地，如總統府、財稅局、中央健康險保險局及總統官邸等。‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity303.以中華路、衡陽街聚集許多銀行及保險業者，如全球人壽總部、國泰世華銀行、永豐金控、等。五.大安區(一)商圈特色大安區為台北市有名的學區，該區中聚集了許多知名學府，如國立台灣大學、國立台灣科技大學以及台灣師範大學等，可是說是教育氣息濃厚的地區。因此吸引許多有孩童的家庭於本區置產，使大安區成為台北地區高房價的代名詞。除了住宅使用外，大安區的商業活動以敦化南路、忠孝東路四段、仁愛路為聚集大宗。本區鄰接松山區及信義區，並且於行政區內現有捷運木柵線及板南線，此外南港線也預計近幾年內完成通車，可以說是台北市大眾運輸交通十分便利的行政區。(二)辦公室利用概況大安區商業活動情形，以總部和商場為最多。總部聚集路段又以敦化南路為最多，包含戴爾(Dell)、萬泰銀行、中鼎工程、路易斯威登(LV)等企業總部皆設立於此。而大型商場部分，則有SOGO百貨、太平洋頂好商城以及明曜百貨等商場聚集於六.內湖區(一)商圈特色內湖區與南港區乃是台北市科技廠商聚集最多的行政區。自1990年起政府擬定內湖科學園區計畫之後，以遠雄、華固和達永三大建商為號召，大量的在內湖興建廠辦大樓。目前內湖地區連外交通幹線主要為中山高速公路堤頂交流道、麥帥公路及民權大橋。而目前興建中的捷運內湖線則預計於2008年底通車，到時內湖聯外交通將更加便利。由於科學園區的定位較為特殊，因此對進駐廠商的類型有嚴格的限制。(二)辦公室利用概況‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity31內湖地區廠辦主要經濟活動區域可分為四部分：1.大直美麗華商圈為主的金泰段，該區域內大多娛樂用地，因此在此範圍的辦公大樓不多，主要廠商類型為賣場或購物商場。2.內湖路一段、堤頂大道、基湖路、港墘路及洲子街等道路，是為內湖科學園區的主要範圍，由於附近鄰近西湖市場，因此一般泛稱該範圍為西湖商圈。該商圈內聚集許多企業總部或分公司，如鴻海、致伸、崇越等高科技廠商；學學文創志業、自由時報等文教出版業；緯來、八大等傳媒業者總部皆為於此區。3.港墘路、陽光街、瑞湖街及民權東路六段的範圍，一般稱之為文德商圈。該商圈也聚集許多科技公司總部，如台達電子、是方電訊、大眾電腦、倚天資訊；其他如中國時報、中興保全、麗嬰房等公司總部也皆設於此。4.新湖路及行愛路所及之範圍，一般稱為舊宗段或大灣南段。該範圍目前主要做為倉儲區使用，許多知名的大型買場或購物商場皆位在本區。該地區的公設比多在45%以上，即承租面積近半數為無法私人使用的區域，造成該範圍的租金以及售價皆低於前面三區。但政府於2007年預計將內科範圍擴大至大灣南段，造成許多投資人趨之若鶩，帶動了本區的租金及售價快速得上升，也使周圍的房價屢屢創下新高點。‧國立政治大學‧NationalChengchiUniversity32第三節台北市辦公大樓區位租金及空置率概況一、台北市辦公大樓分類情形及租金概況根據2007年內政部房屋稅籍資料統計，位在台北主要辦公商圈(信義、松山、中正、中山、大安及內湖11等區)內，登記為純辦公室或者廠辦使用，且總供給面積大於1500坪之大樓，計有563棟，總計面積為1,807,545坪，平均屋齡15.4年，分佈如圖3-1所示。圖3-1台北市辦公室面積比例根據國內不動產顧問公司對台北市辦公大樓的分類，主要採用商圈的概念來劃分之。歸納各不動產顧問公司的季報，主要將台北市劃分成信義計畫區、內湖科學園區、敦南仁愛商圈、敦北民生商圈、南京松江商圈等幾大商圈。此外，國內的不動產顧問公司依據大樓品質、出租狀況、區位或者管理等方面，將大樓劃分為頂級、A級、AB級、B級等不同的大樓等級12。2007年第三季，各主要商圈的成交租金以信義計畫區最高，平均租金約在2556元/坪/月，管理費225元/坪/月:其次依序為敦南、敦北以及其他非核心商圈。若以大樓等及而言，頂級大樓毛坪租金為2620元/坪/月，管理費為220元/坪/月；A級大樓毛坪租金為2158元/坪/月，管理費為178元/坪/月。(見圖3-2)11本研究所統計的內湖區，僅限於已發布為內湖科學園區範圍的西湖段與文德段。12每個不動產公司分類的指標以及歸類不盡相同。以世邦魏理仕的大樓分類，其利用區位、大樓品質、出租狀況以及大樓管理四大項目下的十項指標加以評比。對於受評大樓分別給予1到5分，總評分滿分為50分。獲得36分以上的歸類為A級大樓，獲得24分以上3