绍兴市商业地产市场调查分析(1)

绍兴市商业地产市场调查分析世茂集团商业地产部2005.3一、绍兴市商业整体情况介绍.......................................................................................................3（一）、现状.............................................................................................................................3（二）、动向.............................................................................................................................4二、绍兴市各主要商业业态分析...................................................................................................51、百货.....................................................................................................................................52、超市便利店.........................................................................................................................63、大卖场.................................................................................................................................64、专业店.................................................................................................................................75、餐饮业.................................................................................................................................8三、绍兴市商业地产整体分析.......................................................................................................81、现状.....................................................................................................................................82、开发情况...........................................................................................................................10四、绍兴市商业地产区域情况分析.............................................................................................111、古城区板块.......................................................................................................................112、袍江板块...........................................................................................................................123、绍兴生态产业园板块.......................................................................................................13五、典型案例.................................................................................................................................13（一）、国际广场...................................................................................................................13（二）、国际摩尔城...............................................................................................................15（三）、财富中心...................................................................................................................16（三）、世纪广场...................................................................................................................17（四）、府山乐购...................................................................................................................18六、地块分析.................................................................................................................................19绍兴市商业地产市场调查分析一、绍兴市商业整体情况介绍（一）、现状绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图：绍兴市区历年社会消费品零售总额010203040506070801998199920002001200220032004年亿元虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题：一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则绍兴市商业地产市场调查分析是严重不足，说明当地居民的消费水平还处在一个较低的水平，与其的经济发展水平不相适应，这一方面是由于当地缺乏一些高水平的商业业态和设施，也跟当地保守的消费观念有很大的关系。这从当地民间资本非常充足，而消费总量却增加缓慢的情况一致。由于浙江人具有较强的投资理念，当地人把资本大都投向了一些房地产等投资产品，而较少用于消费。这跟绍兴市兴旺的房地产投资市场，却只拥有较低的消费水平相适应。同时由于城市相对于周边的宁波杭州较小，而且现代交通使得绍兴与它们之间的距离缩短，消费能量被分流，使得绍兴的商业处于比较尴尬的境地。二是由于商业固有的分散性、低门槛、规模小，制约了产业的发展；虽然有着较为浓厚的商业传统，但绍兴当地商业除了几家老字号之外，大部门都以独立分散经营的店铺为主，因此商家规模普遍较小。一些较大的大型商业企业也是当地的国有商业流通企业改制而来，目前也只限于本地区的发展。因此从目前绍兴的参与市场主体来看实力不足，也难以提高绍兴市整体的商业水平和效率，但可寄希望于外来商业企业。三是整体层次不高，市区尚缺乏规模较大、设施现代、功能完好的大型购物中心，新型业务偏少，比重偏低。从最能体现商业消费水平的高档商品的消费来看，目前这类商品较少进驻绍兴，使得当地高档消费能力外流，居民更多的是去附近的杭州和上海消费。缺乏大型休闲购物中心一直制约着绍兴商业的发展，同时也造成大量消费群外流。要留住绍兴人赴杭购物的脚步，商业中心的开发是先决条件。（二）、动向随着绍兴向百万人口大城市目标不断迈进以及国民经济的快速发展，绍兴的商业也经历着悄然的变化。在国家宏观调控趋紧，土地、电力、资金等要素供给紧缺的情况下，商贸流通业继续保持稳步发展势头，商厦规模不断扩大，连锁经营发展迅猛，新型业态不断涌现，市场集散作用与辐射功能日益体现，消费水平不断提高。具体表现为：1、传统商贸稳步发展。今年以来，骨干商厦加快改造步伐，走品牌营销和规模经营之路，发挥着流通主渠道作用。市区国商、华谊、华联三大商厦的二期改扩建工程全部完工，单体营业面积均在2万平方米左右。通过改造，骨干商厦扩大了经营面积，提升了经营品位。限额以上企业零售增长大大快于限额以下企业，成为推动零售额增长主要力量。2、新型业态增势强劲。连锁经营不断壮大，绍兴市最大的连锁超市供销超市门店数达到近200家，连锁经营的范围从百货、副食品向餐饮、医药等多个行业延伸。可的便利店、永乐、苏宁等家电大卖场等外来连锁商家也在绍兴布点，提升了绍兴这一文化古城的现代气息。绍兴市商业地产市场调查分析随着我国加入WTO和零售业对外开发，一些国际零售巨头在一线城市扩张之后也逐渐向绍兴等这些经济发达的二线城市拓展，目前进驻绍兴的有好又多，乐客多等大卖场，易初莲花、麦德龙等也已经选好地址，其他未进驻绍兴的如欧尚、沃尔玛、欧倍德等也都在当地寻找合适的地块，以期在合适的时候进驻。这给当地的零售业以一定的冲击，但也提高了当地的商业水平。从最能体现