苏州吴中区06-07年房地产市场分析研究

吴中区区域概况：区域内三足鼎立:★工业经济全区工业已形成了从传统的丝绸、服装、工艺、建材、化工到生物医药、电子信息、机电一体化、新材料等新兴产业，工业已经成为全区经济的主要支柱。★都市农业吴中区具有良好的农业基础和得天独厚的农业资源优势。全区拥有耕地面积40万亩，山地面积25万亩，水面2亩。吴中区是第一批“全国农村改革试验区”和“苏南社会主义农业现代化试验区”。区域内设有优质高产粮油作物、良种畜禽繁殖、特种水产养殖、设施蔬菜栽培、花卉苗木种植等10个功能示范区。★第三产业商贸服务、旅游、房地产、信息中介、各类市场以及现代物流等第三产业方兴未艾、欣欣向荣。吴中区旅游资源十分丰富，是长江三角洲的“后花园”和著名的旅游胜地。以古镇游、环太湖度假休闲游为主的旅游业在苏州市“三古一湖”旅游格局中占有重要地位。吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区,东连昆山，南接吴江，西接太湖，四周还分别与别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤;全区总面积770平方公里(不含太湖水面)，太湖水域面积2425平方公里，属吴中区水面约1459平方公里。吴中区设3个区：国家级太湖旅游度假区、省级吴中经济开发区、国家级西山国家现代农业示范园区和甪直、木渎、东山、西山、光福等13个镇。区域市场状况分析06年-07年市场成交情况一览从06年1季度到07年3季度，每年的三、四季度为住宅成交套数较高的两个季度，说明每年的三、四季度是住宅的销售旺季从06年1季度到07年3季度的成交面积来看，06、07的一季度成交面积均是当年最低的，而第三季度的面积为当年最高，第四季度次之。说明每年的7-12月是楼盘销售的旺季从06年1季度到07年3季度，吴中区每个季度的单套成交面积变动不大，基本保持在120－130平米左右从上表看出吴中区住宅成交均价整体呈上扬的趋势，从07年1-3季度，区域成交均价迅速上涨，从5153元/平米涨幅达到了7002元/平米季度涨幅达到了17％结论：吴中区整体涨幅明显，成交量及成交面积均呈稳步上升趋势，区域成交均价涨幅达到17％，说明吴中区市场需求旺盛，区域单套成交面积集中在120-130㎡，区域内大户型的市场接受度良好吴中区土地供应从02年到06年吴中区土地供应量呈逐年快速增长的趋势，土地每年放量从60多万方上升到380多万方；今年1-9月份土地供应220多万方，预计到年底还将会有地块推出从02年到06年,吴中区土地楼面价整体涨幅不大，基本保持在1300元左右的水平.今年有较大的提升，升到1820元/平米土地市场前景良好结论：吴中区土地供应呈逐年递增的态势，土地供应相对充足，随着拿地成本提高，楼面价格也一路水涨船高★未来土地供应：—后续供应量巨大其中仅列举部分—未来土地供应主要集中在越溪板块以及太湖板块板块，未来供应总体量惊人，说明后续土地供应充足吴中区板块划分城区板块越溪板块太湖板块吴中区由于地理位置分散,根据产品分布,将吴中区划为三大板块:●城区板块城区板块主要包括：长桥及木渎区域，区域内市场供应量较大，需求相对比较旺盛。由于离市区不太远,因此市场接受度较高●越溪板块越溪板块主要包括越湖路以及越溪镇附近区域是近年来崛起的新兴板块,产品相对价格较低,目前板块内产品以普通住宅及别墅产品为主;●太湖板块太湖板块包括东山、金庭、胥口、藏书、临湖等临近太湖的区域，由于拥有太湖的天然资源,因此产品基本为别墅类产品;市场特性①区域内产品基本为中档产品,太湖板块则基本以别墅为主;②区域内工厂分布较广,公积金制度不够完善;③太湖板块由于距离上海、南京等地区较近，因此客源分布较广；城区板块则基本以市区附近区域客源为主，越溪板块则基本以当地居民及工作区域内客源为主；三大板块逐渐成熟城区板块城区板块概况：城区板块分布较广，基本集中在长桥、木渎、以及独墅湖区域：▲长桥区域：长桥片区距离市区较近，市场接受度较好，区域内以中档产品为主；▲木渎片区：木渎片区紧靠新区，区域今年来发展势头良好；▲独墅湖片区独墅湖片区由于拥有独墅湖的天然资源，因此产品基本以别墅为主，加上独墅湖隧道的开通，区域内的市场接受度大大提高。双银星座印象19阳光水韵国香苑壹湖星岛仁恒湖岸名家蜜蜂城长桥片区独墅湖片区桃花源非凡五街木渎片区城区板块市场接受度逐渐提高结论：城区板块项目分散，但均拥有自己的独特优势，因此市场的发展有目共睹产品类型丰富越溪板块石湖庭园招商小石城水岸清华石湖华城越湖名邸玫瑰99现代园墅锦悦苑锦和加州越溪板块▲越溪板块吴中区的新兴板块，作为吴中经济开发区的城市副中心，这几年来越溪供应量较大，在售项目体量均较大，因此区域内竞争较强；▲区域内崇尚具有吸引力的产品；▲区域内别墅项目逐渐增多，但均以中式风格为主；▲区域均价集中6200-7000元/㎡价格范围内；▲产品需求从大户型的三房，逐渐向小户型延伸；▲区域内土地供应充足，因此后续竞争将逐渐增大；▲区域内知名开发商逐渐增多；结论：越溪板块认知度逐渐增强，区域内产品齐全，加上后续土地供应巨大，因此越溪板块将是吴中区后续主战场潜力板块后来居上太湖板块别墅产品主战场★部分在售项目一览：①太湖板块目前在售项目均为别墅，且别墅产品类型多样，其中包括联排、双拼、独栋产品;②别墅项目主要分布于环太湖板块及越溪板块;③太湖周边的别墅几乎涵盖了苏州市场所有的类型。从大面积的独立别墅到中小面积的联排别墅,从渡假型到实用型一应俱全;④太湖周边城镇中木渎别墅群开发时间较早，早先有天伦随园，总价在860-1000万/套。目前木渎的代表楼盘有以联排别墅为主的姑苏桃花源，联排别墅均价在13500-14000元/㎡左右，双拼别墅在19000-20000左右，主要客户群以周边私营业主居多。相对来说，东山、光福等其它环太湖城镇别墅起步较晚，目前在东山地区内东山景园项目开发相对成熟，目前独栋平均售价在9000-10000元/㎡。市场特性板块汇总及未来及发展方向城区板块：城区板块优势明显：越溪板块：越溪板块同样拥有小石湖的景观优势，区域环境良好，板块价值得以提升太湖板块：太湖板块渡假功能得以认可，客源逐渐向长三角区域发散独墅湖、天平山、区域景观价值凸显临近市区，区域配套相对齐全未来发展方向：目前三大板块市场接受度均有不同程度提高，但根据土地供应来看，未来发展方向首先体现在越溪板块重点个案分析锦悦苑★项目属性项目位置：吴中区南溪江路占地面积：3.5万方容积率：1.5总建面积：5.4万方产品形态：多层、小高层主力面积：102销售均价：多层7000元/㎡小高层6800元/㎡总价范围：50-130万房型单位面积户数比例两房77-1022658%三房124-1581636%顶层复式19436%合计——45户100%★户型配比：(一期)★户型展示:结论:锦悦苑做为吴中早期的高档的纯公寓住宅,因此极具代表性,市场接受度高,目前在售二期,此项目弥补了区域内缺乏电梯多层,以及电梯小层的空白,也成为吴中高档项目领军楼盘区域市场总结区域优势吴中区具有人居环境及旅游发展潜力，因此在市民心中的接受度较高,区域产品多样化，吸引各个层面消费者，客户随之发散，进而使知名度不断提高；整体市场运行平稳，推量、销量保持了均衡，越溪板块上升较快,区域内别墅供应量较大，因此区域成交价格得以拉升；区域客源分布较广，不仅包括整个苏州市，其中不乏长三角其他城市客源，随着太湖国家旅游度假区生活配套设施的逐渐完善，区域知名度得以提升，长三角客源将逐渐成为主力；吴中区的普通公寓价格较低，在成交均价方面，受别墅影响，成交均价高于相城区和新区，仅次于园区；吴中区住宅产品类型齐全，多层、小高层、高层、独栋、联排、叠加别墅等建筑形式齐全，中式、外来风格正在区域内悄然兴起,对于普通公寓来说，较低的单价和总价是其最大优势接受度供销分析客源分析价格分析产品分析