贵阳市场分析报告

贵州合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳市场分析报告（2013.7.1）合富辉煌·乐湾国际项目组GUIZHOUHOPEPart1贵阳商品房整体市场分析Part2贵阳别墅及洋房市场分析Part3重点竞品项目分析Part42013年下半年市场预判GUIZHOUHOPEPart1贵阳商品房整体市场分析Part2贵阳别墅及洋房市场分析Part3重点竞品项目分析Part42013年下半年市场预判GUIZHOUHOPE月度成交量价走势贵阳商品房整体市场分析2013年上半年贵阳商品房月度成交量价走势（套、元/㎡）2013年上半年商品房共成交38154套，整体成交均价为4779元/㎡。从上半年的月度成交价格的变化对成交量的影响情况，市场对价格较为敏感。排除受年底节日的影响，3月份表现最为典型，其中3月成交均价仅仅比2月环比下降2.3%，成交量却环比增加62.3%。4400450046004700480049005000510001000200030004000500060007000800013\113\213\313\413\513\6成交套数成交均价GUIZHOUHOPE各面积段供销情况2013年上半年贵阳商品房各面积段的供销量及成交价格情况（截止到5月23日）从各面积段的供销量及去化情况来看，各面积去化率较低，均未过4成。70-90和120-144平面积段去化较好，库存压力较大。144平以上面积段整体去化率较低，去化率未过25%。其中70-90平面积段共供应36956套，成交12583套，去化率为34%；120-144平面积段共供应27311套，成交7848套，去化率为28.7%；144平以上面积段共供应11864套，共成交2925套，整体去化仅为24.6%；300平以上面积段共供应639套，共成交133套，去化率为20.8%。26632008736956109185837102092731174182365144217246759747161258338912029356578482074464254311020%5%10%15%20%25%30%35%40%05000100001500020000250003000035000400005050-7070-9090-100100-110110-120120-144144-180180-220220-300300-350350供应套数成交套数去化率贵阳商品房整体市场分析GUIZHOUHOPE各总价段成交情况2013年上半年贵阳商品房各总价段的成交情况低总价产品为市场主力去化产品，200万以上产品市场占有率较低，仅0.73%。其中30-40万总价段成交最多，共成交11010套，占总成交量的28.86%；40-50万总价段共成交7739套，占总成交量的占比为20.28%；200万以上总价段共成交278套，占总成交量的占比为0.73%，300万以上总价段共成交156套，占总成交量的占比仅为0.41%。贵阳商品房整体市场分析0%5%10%15%20%25%30%35%0200040006000800010000120003030-4040-5050-6060-7070-8080-100100-150150-200200-3003003030-4040-5050-6060-7070-8080-100100-150150-200200-300300成交套数6409110107739670428259191208884178122156成交占比16.80%28.86%20.28%17.57%7.40%2.41%3.17%2.32%0.47%0.32%0.41%GUIZHOUHOPE各物业成交情况2013年上半年贵阳商品整体供销、存货及去化情况情况无论是供应量、成交量，还是存货量，高层产品占据绝对市场份额，别墅产品的市场份额均较小。其中高层产品的供销量、存货量均占市场整体的94.2%；别墅产品的是0.9%；；洋房的占比分别是1.8%、1.4%、2.0%；多层的占比分别为1.6%、1.7%、1.5%；小高层的占比分别为1.4%、1.8%、1.3%。贵阳商品房整体市场分析物业类型供应套数供应面积(万㎡)成交套数成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)库存套数库存面积(万㎡)供应套数占比成交套数占比存货套数占比去化率独栋2936.78823.44148112119.130.2%0.2%0.2%28.0%双拼940.59200.7211783742.600.1%0.1%0.1%21.3%联排6136.331804.351080643310.310.5%0.5%0.5%29.4%叠拼1600.00451.0577271152.740.1%0.1%0.1%28.1%花园洋房22674.655407.646592172725.841.8%1.4%2.0%23.8%多层201610.936626.604099135413.841.6%1.7%1.5%32.8%小高层18123.736738.133832113914.241.4%1.8%1.3%37.1%高层118590471.6835952361.41458482638832.9894.2%94.2%94.2%30.3%总计125845504.6938154393.33477987691911.68100%100%100%30%GUIZHOUHOPE贵阳商品房整体市场总结1.贵阳商品房整体去化率较低，且成交主力面积段去化较好，但库存压力大，大面积产品去化率较低；2.价格变化对成交量影响加大，市场对价格敏感度高；3.低总价产品为市场主力去化产品，200万以上产品市场占有率较低，仅0.73%；4.上半年市场去化情况不佳，库存量大，所以下半年的压力很大，竞争会更为激烈。GUIZHOUHOPEPart1贵阳商品房整体市场分析Part2贵阳别墅及洋房市场分析Part3重点竞品项目分析Part42013年下半年市场预判GUIZHOUHOPE贵阳别墅市场分析贵阳洋房市场分析GUIZHOUHOPE别墅市场分析洋房市场分析GUIZHOUHOPE月度成交量价走势贵阳别墅整体市场分析2013年上半年贵阳别墅月度成交量价走势（套、元/㎡）2013年上半年别墅共供应1158套，成交327套，整体去化率为28%。从上半年的月度成交量价走势可以看出，价格为别墅走量的重要支撑因素，且在5月达到峰值后，6月成交量小幅回落，中部维稳。0200040006000800010000120001400016000010203040506070809010013\113\213\313\413\513\6成交套数成交均价GUIZHOUHOPE各面积段供销情况贵阳别墅整体市场分析2013年上半年贵阳别墅各面积段的供销量及成交价格情况小面积别墅产品为市场供销主力，同时市场竞争也比较大。200-250平面积段为别墅供销主力，共供应340套，成交91套，去化率为26.7%；其次为150-200平和250-300平面积段，分别供应200套、208套，成交66套、58套，去化率依次为33%、27.9%；350-400平面积段排名紧随其后，共供应146套，成交49套，去化率为33.5%；其他面积段成交较差。2200340208961463767214372669158244981152110%20%40%60%80%100%120%050100150200250300350400130-150150-200200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-550550-600600供应套数成交套数去化率GUIZHOUHOPE各总价段成交情况贵阳别墅整体市场分析2013年上半年贵阳别墅各总价段的成交情况低总价的别墅仍为市场成交主力，市场对真正的高附加值高端别墅产品有一定的需求。从各总价段的成交套数占比来看，各总价的成交量在今年上半年分布较为平均，集中性表现不明显。32525395429442824129350%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0102030405060100100-150150-180180-200200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-600600成交套数成交占比GUIZHOUHOPE各物业成交情况贵阳别墅整体市场分析2013年上半年贵阳别墅各类物业供销、库存及去化情况各类别墅产品中，小面积、高附加值产品去化相对较好，与别墅有同质竞争的洋房较难去化。250-300㎡类独栋产品（计入独栋）去化较好，去化率为37%；150-250㎡联排产品去化较好，去化率为30%，叠拼产品因与洋房产品存在同质性，去化率较低。产品类型面积段供应套数供应面积(万㎡)成交套数成交面积(万㎡)成交均价库存套数库存面积(万㎡)供应套数占比成交套数占比存货套数占比去化率独栋150-20010.0210.021261300.000%0%0%100%250-300621.72230.6412232391.085%7%5%37%300-350160.5140.1313231120.381%1%1%25%350-400622.40210.8121102411.605%6%5%34%400-450371.6280.3510079291.273%2%3%22%450-500532.4970.3316394462.165%2%6%13%500-550211.1050.2715189160.832%2%2%24%550-60040.2320.111585020.110%1%0%50%600372.49110.7911955261.703%3%3%30%合计29312.57823.44148112119.1325%25%25%28%双拼150-20010.0200.00010.020%0%0%0%300-350300.9950.1610398250.833%2%3%17%350-400632.31150.5512196481.765%5%6%24%合计943.32200.7211783742.608%6%9%21%联排150-2001933.61601.1197371332.5017%18%16%31%200-2502415.45691.56126961723.9021%21%21%29%250-300942.58210.5812546732.008%6%9%22%300-350491.61140.479300351.144%4%4%29%350-400200.74120.45727980.292%4%1%60%450-500140.6540.198186100.471%1%1%29%合计61114.641804.351080643110.2953%55%52%29%叠拼130-15020.0320.03924300.000%1%0%100%150-20050.0950.09498800.000%2%0%100%200-250992.22220.487977771.749%7%9%22%250-300521.38140.387940381.004%4%5%27%300-35010.0310.03641300.000%0%0%100%350-40010.0410.04907200.000%0%0%100%合计1603.79451.0577271152.7414%14%14%28%总计115834.33279.551198383124.77100%100%100%28%GUIZHOUHOPE成交TOP10贵阳别墅整体市场分析2013年上半年贵阳别墅成交排行榜排名地区项目名称销售套数销售面积(㎡)销售均价(元/㎡)销售额(亿元)1乌当保利公园20108321154.57173443.672乌当乐湾国际7329189.57110663.233观山湖中铁逸都国际409512.59100020.954花溪兴隆珠江湾畔28