通州房地产市场分析及三江项目物业发展建议

我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。我们的目标开发具有市场竞争力项目产品切合市场需求，实现热销提升三江地产在通州的品牌知名度普润地产对于三江地产●通州项目目标的理解片区高价（打造通州高端楼盘）在2008年通州乃至南通房地产市场中造就非凡的影响力叫好叫座快速去化，迅速回笼资金卖座项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目、地区和城市背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化研究•项目地块及周边勘察•通州宏观经济情况•通州房地产市场状况•2位政府官员分别来自以下机构：通州建设局通州统计局•地块解析和界定•宏观经济背景分析•各区域房地产供求情况分析•通州各大板块住宅市场情况•住宅市场的供给状况•地产专业人士将近5位•房产销售主管3位•目标市场的竞争性供给分析•终端消费者价值取向和置业倾向的分析•项目整体实现的机会点分析•地块价值分析的结果•经济效益分析•发展战略与定位报告目录：2、项目属性及相关策略分析3、项目住宅物业发展建议1、通州房地产市场研究1、通州房地产市场研究宏观分析板块分析2003-2006年通州GDP增长情况13.80%15.80%15.50%16.00%0501001502002503002003年2004年2005年2006年单位:亿元12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%16.00%16.50%GDP增长率高速发展大于8%稳定发展5-8%停滞4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况GDP增长率2006年通州市GDP增长率为16.0%,房地产业处于高速发展阶段;从通州人均国内生产总值分析来看,2006年约为3163.47美元，按照库兹涅茨发展定律,通州房地产也处于高速发展阶段，但是已经开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，数量与质量并重。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长《世界发展银行》库兹涅茨《各国的经济增长》宏观分析PART1.从城市化水平上看，通州房地产市场正处于快速上升阶段通州城市化水平由2000初不到10%一跃至2007年超过39.6%，城市化进程发展迅猛，城市化建设日新月异。发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～70%70%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放；工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期；城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移；住房支出比重与恩格尔系数通州的恩格尔系数较低，说明人民生活水平较高。但住房支出比重和国际标准相比，处于偏低水平；由此可见随着生活水平提高，消费者在住房上的支出还会增加，房地产有较大消费空间有待发展。2007年10月，通州市城镇居民的恩格尔系数在36.2％；2007年，城镇居民人均可支配收入13476元，比上年增长11.9%;扣除物价上涨因素，实际增长10.4%。全年人均消费性支出8313元，比上年增长7.2%，其中，居住支出人均1010元，住房支出比为12.1%。生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。恩格尔系数与住房支出比重国际衡量标准信息来源：《通州统计局》南通房地产投资逐年快速增长，特别是从05出现井喷现象，增长幅度均为222.5%；房地产开发进入新一轮开发阶段。通州房地产投资分析1.855.968.94222.50%50%0123456789102004年2005年2006年投资额增长率通州房地产投资通州土地市场从2003年开始大幅度提升，出让类型主要集中在商住和工业用地，工业主要集中在通州经济开发区。2004－2007年通州土地出让分析0200000400000600000800000100000012000002004年2005年2006年2007年工业综合宾馆商住商业居住办住从上表中可以看出，居住用地基本保持平衡，在2007年略有下降，预计未来市场供应有所不足；而随着商住用地的逐渐增多，未来竞争将有所加剧。土地市场分析通州土地出让情况分析0100000200000300000400000500000600000700000800000城区开发区川港镇东社镇二甲镇海晏镇姜灶镇刘桥镇平潮镇平东镇骑岸镇三余镇十总镇石港镇四安镇五甲镇五接镇先锋镇新联镇兴仁镇张芝山镇居住商业商住办公综合2006－2007年11月，通州出让的土地主要集中在开发区和城区，其余下属镇区都比较均衡；土地出让的类型主要为商住用途，其次为商业用地，居住用地分列其后；商住类用地大多数都分布在通州下属的镇区。土地市场分析房地产开发指标单位累计实绩同比±％房屋施工面积万平米80.32-4.6#住宅万平米73.88-8房屋竣工面积万平米16.0275.7#住宅万平米14.0255.8商品房屋销售面积万平米17.59-12.5#住宅万平米17.29-11.1商品房屋销售额万元5859010#住宅万元5646311.9商品房屋空置面积万平米4.17-8.6（数据来源：通州统计局）2007年10月通州房地产施工面积与竣工面积之比为5.01，其中住宅之比为5.27；竣工面积与销售面积之比为0.91，其中住宅之比为0.81，整体房地产市场出现了热销的现象。正常施工和竣工比值在3.0左右属于合理状态，竣工和销售比值约在1.0左右，市场为正常发展。通州2007年10月房地产开发情况宏观市场总结通州房地产市场由于起步较晚，发展速度相对缓慢，现阶段投资额、开发量均大幅度增长，人们对住房的需求相对比较旺盛；通州房地产市场总体呈现量、价齐升的良好景象，整体市场出现供略小于求的现象。由于2006、2007年出让土地即将入市，未来市场竞争将进一步加剧。各板块分析PART2.本项目首府名邸江海皇都中瑾世纪城星湖城市之星万豪公寓万豪公寓售楼处主城区开发区通州房地产市场目前主要分为主城区和开发区两个板块两大板块特征板块名称优势劣势在售楼盘形成原因主城区板块成熟的生活配套完善的生活休闲娱乐设施区域内项目档次参差不齐区域整体形象比较陈旧规划比较落后星湖城市之星、万豪公寓通州市区是由三个镇合并而成的新城，依托成熟的生活配套和设施成为发展比较早的区域，已成为人民平日熟悉的生活工作场所开发区板块新城规划经济发展的原动力所在便捷的交通干道商业生活配套尚不成熟处于开发区，区域内生产型企业较多首府名邸、江海皇都、中瑾世纪城由于新市政府的迁入，带动周边配套设施的完善，加上开发区的规划，周边众多的企业，使得开发区内的商品房成为购房置业的首选。各板块主要楼盘：主城区板块：星湖城市之星万豪公寓开发区板块：中瑾世纪城江海皇都首府名邸中瑾世纪城江海皇都本项目星湖城市之星万豪公寓首府名邸典型楼盘分析——中瑾•世纪城项目概述：占地：2.5万㎡总建筑面积：8万㎡产品类型：小高层、高层、联排别墅、商业住宅部分共12幢小高层，四幢联排别墅容积率：3.2绿化率：0.56销售价格：4200元/平方米左右主力户型：3房130㎡以上开盘时间：2006年客户构成：多数为通州本地居民，主要为公务员，开发区高级员工，通州私营业主营销推广途径：采用常规推广方式，户外，高炮，媒体和报纸销售情况：为开发商自己销售，整体销售速度缓慢，预计今年年底结案，剩余少量房源，主要集中在项目第一排，剩余多为120平方米左右的三房。典型楼盘分析——江海•皇都项目概述：建筑面积：32万㎡，其中：5万㎡商业，26万㎡住宅。产品类型：多层、小高层、高层、联体别墅、叠加别墅容积率：1.45绿化率：50%开盘周期：项目分三期开发（在售二期和部分一期剩余房源）主力户型：130-150㎡开盘时间：2006年12月18日客户构成：多数为通州市公务员、私营业主、开发区高级员工、部分在市区改善居住条件的居民以及部分投资客营销推广途径：网络，户外，高炮，媒体和报纸借鉴之处：产品品质在整个通州属于比较高，产品细节比较到位，项目导视和昭示性较好，加上小区的物业管理给小区业主较高的尊贵感和安全感。典型楼盘分析——首府名邸项目概述：总建筑面积：90844㎡其中：宙辉五星级酒店34537㎡住宅:56307㎡住宅规划套数：280套住宅户型面积：110-280㎡主力户型：150㎡左右产品类型：高层、酒店公寓、商业住宅部分共4幢高层，分二期开发，在售为二期绿化率：49.57%停车位：2162007年客户构成：私营业主、公务员、教师、通州返乡人员营销推广途径：户外，媒体和报纸销售情况：项目一期基本销售完毕，剩余为复式公寓房，二期主要以150平方米左右的大户型配合90-138的小户型为主，小户型销售相对缓慢借鉴之处：良好的现场包装和销售展示典型楼盘分析——星湖•城市之星项目概述：建筑面积：11万㎡产品类型：小高层、商业住宅部分共14幢高层，容积率：1.5绿化率：45%主力户型：80-120㎡销售价格：3600-3700元/㎡开盘时间：2006年客户构成：通州市区原先居民以及通州下属区域为提升生活质量进行置业的客户，部分在通州做生意的客户营销推广途径：采用常规推广方式销售情况：项目销售至今主要剩余房源集中在90㎡和152㎡的两个户型，其余基本销售完毕借鉴之处：产品设计和项目整体规划以及项目细节部分典型楼盘分析——万豪公寓项目概述：占地面积：1万多㎡总套数：216户产品类型：小高层、商业住宅部分共3幢高层，其余是商业裙房容积率：3左右绿化率：30%销售价格：3800-4800元/㎡主力户型：140-150㎡开盘时间：2007年10月15日客户构成：多数为通州市区生意人、老板和通州下属乡镇人员营销推广途径：本地推广销售借鉴之处：在产品设计和户型上要规避其不足之处。通州各楼盘比较通州在售楼盘户型主要集中在110-130㎡和150㎡左右，大户型在市场上整体销售良好。地段在通州不是衡量价格的唯一标准。名称建筑面积（万平米）主打户型面积（平米）目前销售价格（万/m2）项目综合分析中瑾世纪城8----4200开发区首个商品房项目，由于产品定位和户型设计存在一定缺陷，剩余房源去化难度较大江海皇都32130~1504200-4600凭借超级大盘以及产品品质引领开发区房地产市场首府名邸约5（不包含酒店）150左右（一期）90-130（二期）4000凭借项目配套和较好的产品设计整体销售理想星湖城市之星约20100-1303700虽处于城区边缘，但依托优良的整体规划和产品品质受到市场追捧万豪公寓约21503800-4800虽位于市区核心地段，但产品存在一定的不足，未能起到通州标杆楼盘的作用1234567891110商住商业居住本项目综合2006-2007年出让的土地基本都分布在开发区新市政府西侧，多位商住混合型项目，区域内未来竞争比较激烈。122006－2007通州开发区出让土地明细序号编号地块座落用地性质挂牌日期地块面积容积率成交价成交总额12006-53中心竖河西商住12月18日—12月29日149697≤1.5\1.61120011,20022006-51检察院西商业12月14日—12月27日26084≤3.038003,80032006-50中心路东原北大干细胞地块居住12月15日—12月28日29426≤1.320202,020420