特色旅游小镇开发运营研究报告

PART1：旅游小镇概念解析PART2：旅游小镇开发趋势PART3：旅游小镇开发模式PART4：如何打造旅游小镇PART5：如何运营旅游小镇PART6:如何规划旅游小镇目录CONTENTS前言研究旅游综合开发，对于旅游产业引导下的城镇化聚集，是本报告的总结；旅游小镇或小城镇是市场探索出的一个新路径。旅游小镇的理想化模型，提出了以夜间休闲为依托，通过观光吸引核、休闲业态集聚、泛旅游产业业态延伸、城镇化配套四个方面的发展，实现就地城镇化的路径。旅游小镇是一种三区合一的综合结构，既是旅游景区，又是休闲消费产业聚集区、又是新型城镇化建设区。第一旅游地产与旅游小镇第二从旅游角度看旅游小镇第三从文化角度看旅游小镇第四旅游小镇到旅游综合体的发展路径PART1：旅游小镇概念辨析——综合开发第一旅游地产与旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析——综合开发旅游小镇契合开发商追求的业态特点主力店概念旅游配套可以和城市配套合二为一供应量和形式不佳，开发商去做配套和旅游基于旅游地产角度的旅游小镇分类旅游小镇诞生旅游地产大概念依托资源发展——皇冠上的明珠旅游地产要求先做旅游和配套，沉淀资金多和长，开发商不愿意去做第一、从旅游地产角度看旅游小镇：旅游小镇是旅游地产休闲体验化、景区化的很好业态，相当于城市综合体里面的主力店1、旅游地产概念企业主导型旅游（居）小镇的盈利点——旅游地产以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇旅游地产——以旅游度假为目的的房地产开发，具有资源依托性、要素综合性、开发销售和经营方式多样性，以及生活方式非常态化等特点旅游地产的发展必须以旅游资源为核心旅游地产必须依托旅游资源打造休闲度假概念旅游地产两个特点：一是可流通性，可异地置换；二是旅居型，不同于居家型房产旅游地产，关键是要先旅游，后地产。很多开发商对于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去开发一些旅游地产项目，这是大忌2、旅游地产类型企业主导型旅游（居）小镇的盈利点——旅游地产以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇风景区小镇——自然资源依托型特色古镇——新旧城类型主题乐园型——迪斯尼小镇行业依托型——产业小镇结论:从旅游地产角度看旅游小镇1、旅游小镇只是旅游地产商开发商打造旅游吸引力和利润点的一种项目载体，站在地产开发角度，旅游地产大于或包含旅游小镇。2、旅游地产存在前期沉淀资金大，开发周期长的特点，而旅游小镇的休闲配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地产承载休闲、旅游、城市的物业形态属性，其可通过地产出售或出租的形式变现，是一种解决旅游地产开发资金与周期的良好载体。3、旅游的六要素全部可通过地产形式在小镇体现出来，且可经营可出售，而相比主题乐园、产业载体等旅游吸引核打造，其优势显而易见。第二从旅游角度看旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析——综合开发旅游小镇城镇化文化和科技注入新的资本运作和品牌运营手段业态集聚和产业多样化旅游小镇分类泛旅游业态产生进而产业集聚泛旅游产业整合和人气导入搬运属性终端属性第二、从旅游角度看旅游小镇：是入口、平台、启动区旅游的搬运性、提前性、终端性等决定了旅游具有产业整合能力，其对旅游地产业态的整合是通过旅游小镇形成旅游休闲产业主导的休闲消费集聚。以从产业结构的角度讲，旅游小镇泛指以旅游休闲产业为主导产业的小城镇，包括三层含义，首先，是城镇的概念，旅游小镇与一般旅游景区的主要区别在于其是一个有人口集聚、具备日常生活功能和生活设施的小城镇的结构；其次，是旅游景区概念，旅游小镇也是具备旅游功能的景区，旅游十要素食、住、行、游、购、娱、体、疗、学、悟的配备是基础。再次，是规模的概念，旅游小镇是特色鲜明的小城镇结构，区别于城市旅游。从旅游的角度讲，旅游小镇是文化旅游的重要载体，是文化休闲的重要平台。2、旅游小镇三大类型根据旅游功能的不同，旅游小镇可分为观光休闲型旅游小镇、集散型旅游小镇、度假型旅游小镇三种类型1、旅游小镇概念旅游视角的结论：1、旅游小镇是旅游目的地、是旅游集散地、是度假居住产品，是旅游平台。2、是旅游品牌和旅游线路构建载体3、区别于传统小镇，新的小镇赋予旅游对现代科技、文化开发、品牌资本运作，企业运营更多使命第三从文化角度看旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析——综合开发资产证券化、股权化、品牌化。上市化运作文化和科技注入新的资本运作和品牌运营手段具有底蕴和可持续性文化角度的旅游小镇分类泛旅游业态产生进而产业集聚旅游小镇的升级从单纯观光到休闲到体验度假跳出地产的只开发不运营的阶段属性第三、从文化角度看旅游小镇:文化即旅游小镇的底蕴，是其高度和深度以2、旅游小镇八大类型根据旅游小镇依托文化的不同，可将旅游小镇分为传统文化、民族文化、饮食文化、宗教文化、异域风情、艺术情调、历史题材、文化主题型等八种类型1、文化是旅游小镇的灵魂，旅游小镇的文化又可以透过肌理结构、建筑风貌、民俗风情、生活习惯、传统工艺、商业业态等表现出来，文化挖掘就是要确定旅游小镇的地域背景、历史背景和文化主题，为小镇的打造寻找文化支撑，确定主题方向，寻找差异化优势和独特性内涵。文化也是旅游小镇的核心吸引点所在，因此旅游小镇的打造中文化点的选择和主题定位是第一步，也是至关重要的一步。文化角度结论：1、文化与旅游的融合通过旅游小镇的载体使旅游价值从单纯观光型迈向体验度假型更高阶段，也使”死”文化通过旅游小镇的现代打造”活化”2、文化是旅游小镇的深度与高度，是旅游小镇的底蕴，是开发运营的价值所在第四从旅游综合体角度看旅游小镇PART1：旅游小镇概念辨析——综合开发产城一体化空城鬼城避免产业链形成集聚和裂变土地价值的提升和整体产业的带动新的经济增长点新的产业发展带从旅游小镇到旅游综合体从项目到区域的跨越内涵与外延的夸大化第四、从旅游综合体角度看旅游小镇:土地综合开发价值工具以2、旅游综合体的分类休闲小镇：以商业街区为主要形态，休闲聚集与居住聚集混合的综合开发项目。休闲古镇、休闲洋镇、艺术小镇、时尚小镇1、温泉旅游综合体，如珠海海泉湾2、滨海旅游综合体，如三亚湾红树林度假世界3、主题公园综合体，如深圳东部华侨城4、乡村旅游综合体，如北京的蟹岛5、高尔夫旅游综合体，如深圳观澜湖6、文化创意旅游综合体，如横店影视城7、休闲商业旅游综合体，如华南mall8、主题酒店旅游综合体，如迪拜棕榈岛的亚特兰蒂斯酒店9、生态休闲旅游综合体，如世界木屋村10、休闲小镇旅游综合体，如彝人古镇、天津佛罗伦萨小镇有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指：基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。旅游综合体=旅游小镇+酒店群+休闲地产社区+综合休闲项目1、旅游综合体的概念旅游综合体角度结论：1、相比城市综合体对城市商务办公、消费休闲、居住等的中心聚集辐射作用，旅游综合体也是开发旅游的聚集经济效应，其通过旅游小镇的休闲聚集形式达到旅游开发和开发的经济效应。2、通过旅游小镇的商业休闲集聚带动土地综合开发价值，是一种很好的开发载体和工具。3、是新型城镇化和产城一体化的方向以总体分析结论：1、对于开发转型的启示和作用2、对于政府寻找美丽乡村建设和“人的城镇化”、产城一体化很好的增长引擎3、是传承乡村、融合文化和科技、促进旅游、有利于城市化推进的强大平台泛旅游产业发展战略的制定，是基础特色旅游吸引核的设计，是要点具有小城镇和旅游双重功能的项目策划，是关键旅游小城镇的特定功能开发及其布局，是落地风貌规划，是特色政府运营模式，是价值旅游小镇总体定义：小城镇建设是中国城镇化进程中非常重要的部分，是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。旅游产业的“消费搬运”及“产业集聚”是旅游小城镇形成的前提；特色化，是旅游小城镇建设的要点；泛旅游产业整合是旅游小城镇发展的核心。旅游小镇概念总体定义第一旅游小镇是综合开发的升级第二旅游小镇的功能结构第三旅游小镇的作用及趋势第四旅游小镇的城乡一体化开发需要第五旅游小镇开发商转型升级需要第六旅游小镇是产城一体化需要第七结论PART2旅游小镇开发必要性——转型之需旅游小镇是消费模式、发展模式、开发模式三合一升级旅游小镇出现从单一观光旅游到综合休闲度假从单一开发到综合开发从传统住宅地产到综合休闲地产旅游消费模式升级景区发展模式升级地产开发模式升级休闲时代到来与国民经济能力的提高旅游休闲具有强大的地气提升、产业融合与区域带动作用第一、旅游小镇是综合开发的升级:以旅游为主导产业，商业、农业、养老养生产业为泛旅游产业链条，进行综合开发的一条从小规模旅游小镇到大规模片区旅游综合体开发模式以旅游休闲功能为主导以土地综合开发为手段以休闲地产产品为核心以一流配套服务为保障以一定的旅游资源与土地为基础第二、旅游小镇的功能结构:转型很好的项目载体——旅游小镇综合体城市发展角度——区域综合升级的引擎•提升城市品牌形象•提供更多就业岗位•推动产业转型升级•促进区域综合升级旅游发展角度——旅游投资模式的新路•以地产为核心收益支撑的区域旅游综合开发模式•推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代、从“景区时代走向旅游目的地时代”、单一产品时代走向综合体时代”地产开发角度——地产创新开发的方向•以旅游为土地升值手段的区域地产综合开发模式•为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间旅游小镇综合体三大作用以旅游休闲为基础导向、旅游地产为收益核心、相关产业配套发展的区域土地综合开发模式，其最终将发展成为带动区域综合升级的强大引擎第三、旅游小镇的作用及趋势产业导向第四、旅游小镇开发的城乡一体化开发需要——乡村开发的需要（特色小镇）建设城乡统一的建设用地市场打破二元结构的户籍制度就地城镇化市场化：入市、同权同价；缩小征地范围和减少划拨；完善土地二级市场；收益分配：提升农民在土地增值收益中的比重；赋予更多财产权利；通过财政和金融支持的手段加快农业经营模式的转变。全面放开建制镇和小城市落户限制；有序放开中等城市落户限制；合理确定大城市落户条件；严格控制特大城市人口规模用消费产业化解三农问题，实现一产三产化，农业服务业化，在就地城镇化中，实现城乡一体化发展产业导向第五、旅游小镇开发商转型升级需要新型城镇化下房地产开发商的机遇与出路产品服务化产城一体化开发综合化金融服务运用灵活化新趋势下房地产开发方向企业联合与品牌整合化包括商业综合体、休闲综合体、旅游综合体、养老综合体、文化综合体等包括产业园区、经济开发区、高新区、物流园区、教育园区、文化产业园区、旅游度假区等等与城市融为一体的开发架构与模式包括居住楼盘配套服务、社区配套服务、物业管理服务提升、商业管理服务升级等收益模式，要转化为综合平衡模式，即快销+售后回租+持有经营，这需要地产商要有产业的经营能力与品牌运用贷款、基金、发债、资本融资等不同融资模式，实现对长短结合收入模式的融资现金流支撑依托于消费聚集的产城一体化开发，需要消费服务的能力与品牌。投资商、开发商、服务运营商的企业联合，成为未来城镇化开发主流趋势长短收益配置合理化产城一体化实现产城一体化产业链整合工业园区产业集成/集群进行社会公共服务配套在产业先行的基础上，实现产城一体化发展实现产城一体化实现产城一体化产业链整合服务产业园区产业集成/集群市场化引导消费聚集区多业态的消费聚集进行社会公共服务配套进行社会公共服务配套第六、旅游小镇的产城一体化需要第七、结论总的趋势1、一场最深刻的社会体制改革：二元结构突破2、一次最大规模的公共设施与公共服务投资3、单一城市中心化聚集向城镇网络化的结构调整：城市群、城镇群4、市场主导下的产业升级与产城市一体化发展结论：未来十年第一位的综合发展工程，是中国经济保持高增长的顶层设计，以人的城镇化为宗旨，包括社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发为方向的中国经济第二轮成长的龙头。第一旅游小镇总体开发模式建构第二乡村引导的旅游小镇开发模式第三商业引导的旅游小