弘策上海金富门酒店式公寓项目策划定位报告

金富门项目策划定位报告弘策·中国第一部分市场分析第二部分项目整合分析第三部分项目产品策划与建议报告目录Partone市场分析一、投资环境二、房地产供应、需求市场研究三、区域商业市场分析四、区域酒店式公寓市场分析五、区域办公市场分析上海，中国大陆第一大城市，四个中央直辖市之一，是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。上海位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地。有超过2000万人居住和生活在上海地区，其中大部分属汉族江浙民系，通行吴语上海话。上海又是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。如今上海已经发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。上海是2010年世界博览会举办城市。上海市概况一、投资环境上海市宏观经济研究分析上海市生产总值（GDP）12494.0114069.8715046.4510572.2416872.4203000600090001200015000180002006年2007年2008年2009年2010年GDP全年实现上海市生产总值（GDP）16872.42亿元，继续保持飞速增长，按可比价格计算，比上年增长9.9%。其中，第一产业增加值114.15亿元，下降6.6%；第二产业增加值7139.96亿元，增长16.8%；第三产业增加值9618.31亿元，增长5%。亿元上海市固定投资总额4458.614829.455273.333925.095317.6701000200030004000500060002006年2007年2008年2009年2010年固定投资总额全年完成全社会固定资产投资总额5317.67亿元，比上年增长0.8%。固定投资总额增速放缓。从产业投向看，第一产业投资16.4亿元，比上年增长43.8%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.3%；第二产业投资1435.37亿元，增长0.6%，所占比重为27%；第三产业投资3865.9亿元，增长0.8%，所占比重为72.7%。亿元上海市消费品零售总额3847.794537.145172.883360.416036.86010002000300040005000600070002006年2007年2008年2009年2010年消费品零售总额亿元全年实现社会消费品零售总额6036.86亿元，比上年增长17.5%。其中，吃的商品零售额1819.88亿元，增长12.9%；穿的商品零售额682.12亿元，增长18.3%；用的商品零售额3179亿元，增长19.4%。上海市常住人口18581888192122201815040080012001600200024002006年2007年2008年2009年2010年人口上海常住人口飞速增长，2010年年末已达到2220万人万人上海市人均可支配收入2362326675288383183820668050001000015000200002500030000350002006年2007年2008年2009年2010年人均可支配收入上海市人均消费支出172551939820992232001476205000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2010年人均消费支出城市居民家庭人均年可支配收入增长迅速，达到31838元，比上年增长10.4%；农村居民家庭人均年可支配收入13746元，增长11.5%。全年城市居民人均消费支出23200元，比上年增长10.5%。其中，服务性消费支出6955元，增长4.5%。农村居民人均生活消费支出10225元，比上年增长4.3%。其中，服务性消费支出2951元，增长1.9%。元元城市发展规模控制中心城人口和用地规模，引导中心城的人口和产业向郊区疏解。2020年，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万，城市化水平达到85%，集中城市化地区城市建设总用地约1500平方公里。中心城规划人口约800万人，城市建设用地约600平方公里；郊区城镇规划人口约560万。城市发展方向拓展沿江沿海发展空间，形成宝山新城、外高桥港区（保税区）、空港新城、海港新城、上海化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带；继续推进浦东新区功能开发和形象建设；集中建设新城和中心镇；将崇明作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。城市发展方向展望宝山区概述及规划地理位置：宝山区位于上海市区北部，由陆地和海岛组成。陆地东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗邻，西与嘉定区接壤，西北与江苏太仓市交界。大立体交通体系“三线七横八纵”三线——轨道交通1号线、3号线、7号线；七横——石太路、月铺路、郊环、宝安公路、外环及西延伸、长江路（锦秋路）、丰翔路（包括环镇北路、宝德路、殷高路）；八纵——A13、外环、祁连山路（陆翔路）、沪太路、潘泾路、富长路（康宁路）、蕴川路、江杨路、同济路（逸仙路）；来源于宝山规划局宝山区城市结构概括为“一带、两轴、三片区”。“一带”：以精品钢和延伸产业、现代物流航运业和观光旅游业为特色的长江、黄浦江滨江发展带；是宝山未来滨江功能调整、拓展、整合和提升的沿江功能发展带。“两轴”：即以现代新兴城市功能（现代服务业）发展为重点的沿宝杨路-宝安公路的东西向综合发展轴；以城镇组团发展为重点的沿沪太路的南北向城镇发展轴，一带两轴呈“H”型共同构建宝山新城基本发展框架。“三片区”：即上海中心城宝山部分、宝山新城区和北部综合产业区。空间布局规划来源于宝山规划局轨道交通规划轨道交通系统规划立足长远，一次规划、分步实施，构建与周边地区快速便捷的联系，建设和完善包括地铁停车场、车辆段在内的轨道交通设施。根据《上海市城市轨道交通系统规划方案》，规划进入宝山区域的轨道交通共有7条，总长度约82.4公里。轨道分类线路名称代号起讫点总长度(公里)区内走向距离本案距离市域快速铁轨道交通1号线R1崇明—金山118.9共富路、宝安公路6公里市区地铁轨道交通3号线M3富锦路—铁路上海南站38.9宝杨路，友谊路，水产路1公里轨道交通7号线M7罗店—新国际博览中心43.6刘行，潘广路、顾村公园12公里轨道交通10号线M1虹桥——外高桥40.4新江湾城10公里市区轻轨轨道交通15号线L1锦秋路—紫竹园36.8祁连山路/轨道交通17号线L3南大路—军工路22.5真南公路、南大路、场中路/轨道交通18号线L5长江西路—周浦37富长路、长江西路、长江南路、何家湾路、国江路/来源于宝山规划局产业发展规划外环线以南即上海中心城宝山部分。重点发展现代服务业、大学科研产业园区、港口物流及与城市居住相关的第三产业；调整置换现有污染产业，逐步向都市型产业发展和向北部产业区转移。外环线郊环线之间即宝山新城区域。大力发展现代服务业和现代物流业，重点发展商贸、商务办公、房地产以及文化教育和体育等产业。郊环线以北区域。以宝山工业园区北区和宝钢为核心的产业区，将建成全国重要的精品钢及其延伸业基地。来源于宝山规划局本案宝山产业基本分为三个区域，本案位于新城区小结上海经济发展迅速，人民生活水平有所提高宝山区产业经济开始由传统工业向现代服务业发展宝山新城区规划为现代服务业现代物流业。本案位于新城区范围。宝山区的房地产市场呈现稳中有升的的态势，区域内房地产市场主要分为杨行西城板块，高境淞南板块，大华上大板块，顾村板块。作为上海背面的门户宝山区，近年来随着郊区房产的不断推进，已越来越受到重视，不仅因为区域内楼盘价格相对较低，更由于近年宝山市政建设不断完善，很多消费者看好它未来的前景，如今，地铁一、三号线延伸段开通，给宝山的生活便利迈上了新台阶宝山区房地产市场概况二、房地产供应、需求市场研究宝山区房地产市场供需情况统计分析近年来宝山区商办市场成交均保持稳步上升的态势受到政策影响，住宅市场的成交出现小幅回落。商办均价也保持稳定上升的态势。住宅市场均价出现僵持局面。地块名区域用途土地面积建筑面积成交开发商(米2)(米2)楼板价大场镇文海路西侧地块东至文海路,西至规划路,南至场中路,北至环镇北路普通商品房31,663.7063,327.4012127上海同济房地产有限公司,同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司宝刘加油站东至闽乐钢铁有限公司,西至菊盛路,南至宝安公路绿化带退界,北至周家浜河道蓝线退界其它商服2,191.202,191.203012上海宝山宝刘加油站罗泾镇沪太路东侧地块东至上海松川精密电子有限公司、南至潮塘、西至沪太路；商住29,581.9047,331.002348上海益源达实业有限公司月浦镇月罗公路南侧地块东至颛桥生产队、南至颛桥生产队、西至沈家生产队、北至月罗公路其他商服2,925.602,925.603900中国石油化工股份有限公司上海石油分公司,上海月达投资有限公司宝山工业园区C-2-1-1地块北块东至枫叶路,西至潘泾路,北至金石路；商办24,928.2049,856.401350上海望源企业发展有限公司杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块）东至杨泰路,西至规划湄浦路,南至绿龙路；普通商品房137,708.20275,416.4011378远洋地产（上海）有限公司大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块东至规划道路,西至新开河,南至葑润华庭,北至塘祁路普通商品房98,805.10197,610.2013445上海保利建霖房地产有限公司罗店新镇A1-3地块东至罗太路,西至沪太路,南至规划道路,北至月罗路；商住35,642.3089,105.806041远洋地产（上海）有限公司合计363446.2727763.99100222011年宝山区共推出8块商品房用地，其中住宅类3块，商业商办类5块，商业面积191410平米。宝山土地市场分析未来2年宝山商办供应量的预测土地供应量191410平米商品房市场存量405851平米即将开盘楼盘25246平米合计未来2年宝山商业供应量在62万平方米左右。小结：宝山区房地产市场近年来稳步发展土地市场开始略有萎缩，供应有所减少。未来2年来，宝山商办供应量将要达到62万平米本案位于淞宝商圈，该区域性商业中心在新一轮发展中，正在完善功能，改善环境、提升层次。主要标志商业有：牡丹江路北段的黄金广场、宝钢商场；牡丹江路中段的安信商业广场（建筑面积14.8万平方米，在建）、永乐家电卖场，牡丹江路中段西侧碧水路、双城路、同济路、海江路之间的宝莲城现代商务区（暂定名、规划中）等现代服务业设施。以牡丹江路为轴心的淞宝区域性商业中心，地处宝山区政治经济文化中心，是前一轮商业发展规划研究提出的重点调整提升的地区。经过几年来的调整提升，使该地区形成功能相对完善、布局相对合理、业态相对齐全、基本满足区域内不同层次消费需求的区域性商业中心。区域商业概况三、区域商业市场分析项目周边有四大商圈西城区商圈位于杨行镇内。发散周边2.5公里范围淞宝商圈牡丹江路为轴心，发散周边1.5公里范围大华商圈位于大场镇内。发散周边2公里范围大宁商圈东起共和新路，西邻彭越浦河、运城路，南接大宁路；北至灵石路。大宁商圈本案商圈分析主要商业分布北上海商业广场安信商业广场本案大华铜锣湾大宁国际宝莲城景瑞生活广场大华商圈分析商圈概述：商圈主题以大华铜锣湾项目为主结合周边分散经营的街铺形成集现代生活中心、休闲娱乐中心、文化康体中心、美食服务中心等功能于一体综合社区商业圈。区位宝山区大华商圈业态组合综合性商业市场商业体量137480客户特征以社区为主兼部分商务人群可达性便捷大华商圈分析现有项目项目名称业态开业时间建筑面积楼层档次大华虎城综合性广场０4年122480综合（高低配）中高周边街铺餐饮、购物以现状为主15000１－２层为主中低结合西城区商圈分析商圈概述西城区商圈以北上海商业广场为重要组成部分，但是开业后由于开发商的经营思路以及运营水平与项目难以融合项目失败，目前虽然由百联接手但是效果一般。区位宝山西城区商圈业态组合综合性商业市场商业体